徐州市市住宅区物业管理暂行办法

    徐州市人民政府令第62号
    一九九九年三月三十一日
    第一章 总则
    第一条 为规范本市住宅区物业管理服务行为,维护业主、物业使用人和物业管理企业合法权益,为居民提供舒适、整洁、方便、安全的居住环境,根据国家和省有关物业管理规定,结合本市实际,制定本办法。
    第二条 本办法适用于本市行政区域内城市住宅区物业管理活动。
    城市新建住宅区和房屋建筑面积在二万平方米以上且共用设施配套齐全的城市原有住宅区,应当实行物业管理。
    第三条 市建设行政主管部门负责本市住宅区物业管理综合协调和监督指导工作。
    市、县(市)、贾汪区房产行政管理部门主管本行政区域内城市住宅区物业管理工作,其主要职责是:
    (一)贯彻实施物业管理法律、法规、规章和方针、政策,制定物业管理有关措施;
    (二)参与住宅区验收,指导、监督物业接管和业主委员会组建工作;
    (三)审批物业管理企业资质;
    (四)培训专职物业管理人员;
    (五)监督、检查物业管理企业管理服务活动;
    (六)负责住宅区物业管理考评工作;
    (七)负责住宅区共用部位、共用设施设备

www.dichanshequ.com 维修基金(以下简称维修基金)筹集和使用监督工作;
    (八)受理物业管理投诉案件;
    (九)查处物业管理违法行为。
    有关管理部门,按照各自职责做好住宅区物业管理工作。
    区人民政府街道办事处应当协助有关管理部门对本辖区住宅区物业管理工作进行监督、指导和协调。
    第四条 物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业相结合的原则。
    第五条 物业管理企业按照国家、省和市有关规定享受第三产业优惠政策。

    第二章 业主自治管理
    第六条 每个住宅区成立一个业主委员会,代表全体业主对物业实施自治管理。
    业主委员会成员由业主和物业使用人代表参加的业主大会或业主代表大会选举产生,每届任期三年。根据住宅区范围大小,业主委员会由五至十五人组成,组成人员为单数,设主任一名,副主任二名,委员若干名。
    业主委员会应当自选举之日起十五日内,将章程和委员会名单报物业管理行政部门备案。
    第七条 住宅区入住率达到百分之六十以上时,物业管理行政主管部门应当组织住宅区开发建设单位、业主和物业使用人代表,召开第一次业主大会或业主代表大会,选举产生业主委员会。
    业主委员会每季度召开一次全体会议,经业主委员会主任提议或由三分之一以上委员建议,可随时召开全体会议。涉及住宅区管理重大事项,应当由业主委员会三分之二委员表决通过。
    业主委员会每年至少召开一次业主大会或者业主代表大会,经百分之十五以上业主或者业主代表提议,可随时召开大会。
    第八条 业主委员会应当履行下列职责:
    (一)执行有关物业管理法律、法规、规章和政策;
    (二)拟定业主委员会章程;
    (三)通过招标、招聘等形式确定一个物业管理企业管理住宅区物业,依法与其订立、变更、解除物业管理委托合同;
    (四)审议物业管理企业年度管理计划和物业管理重大措施;
    (五)审核物业管理企业使用维修基金申

www.dichanshequ.com 请;
    (六)决定物业管理企业有关物业管理重大事项;
    (七)根据业主、物业使用人意见和要求,对物业管理企业经营活动进行监督;
    (八)主持制定业主公约,提交业主大会或业主代表大会审议通过,并督促业主和物业使用人遵守业主公约和有关规定;
    (九)召集业主大会或业主代表大会,报告物业管理工作情况;
    (十)协助物业管理行政主管部门、业主大会、业主代表大会和业主、物业使用人监督。
    第九条 业主大会由住宅区全体业主组成;业主较多的,按比例推选业主代表,组成业主代表大会。
    业主大会或者业主代表大会,应当有过半数业主或者业主代表出席,作出的决定,应当经半数以上业主或者业主代表通过。
    第十条 业主大会和业主代表大会行使下列职权:
    (一)选举、罢免业主委员会成员;
    (二)审议、通过业主委员会章程;
    (三)审查批准业主公约;
    (四)听取和审议物业管理工作报告。
    (五)改变、撤销业主委员会不适当决定。
    第十一条 业主公约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范,对全体业主具有约束力。
    业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。
    业主委员会应当自业主公约生效之日起十五日内,将业主公约报物业管理行政主管部门备案。

    第三章 物业管理服务
    第十二条 实行物业管理的住宅区,由物业管理企业实行专业化统一管理和综合服务。
    物业管理企业应当具备下列条件:
    (一)有规范的名称、组织机构和固定办公场所;
    (二)有与管理规模相适应的专业技术人员;
    (三)有符合规定数额的注册资金;
    (四)有物业管理服务制度、措施。
    物业管理企业应当向物业管理行政主管部门申领物业管理企业资质证书;未领取物业管理企业资质证书的,不得从事物业管理经营活动。
    第十三条 物业管理企业的权利:
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www.dichanshequ.com sp;  (一)根据有关物业管理法律、法规、规章和政策,集合住宅实际,制定住宅区物业管理具体实施办法;
    (二)依据物业管理委托合同和物业管理收费规定收取物业管理费用;
    (三)制止违反住宅区物业管理规定行为;
    (四)选聘专营单位承担专项管理业务工作;
    (五)要求业主委员会协助管理,建议有关行政管理部门对不听劝阻且违反本方法规定行为予以行政处罚;
    (六)按照企业经营范围实行一业多营,以其收益补充物业管理经费;
    (七)法律、法规、规章赋予的其他权利。
    物业管理企业的义务:
    (一)履行物业管理委托合同;
    (二)接受业主委员会、全体业主和物业使用人及有关部门监督;
    (三)重大管理事项报请业主委员会审议通过;
    (四)向业主委员会报告物业管理工作;
    (五)法律、法规、规章规定的其他义务。
    第十四条 物业管理企业应当与业主委员会签订物业管理委托合同。
    物业管理委托合同应当载明下列内容:
    (一)双方当事人名称、地址;
    (二)物业管理区域范围;
    (三)物业管理服务项目和内容;
    (四)物业管理服务标准和要求;
    (五)物业管理服务权限;
    (六)物业管理服务费用及支付方法;
    (七)物业管理服务期限;
    (八)合同中止和解除条件;
    (九)违约责任;
    (十)当事人认为需要约定的其他事项。
    物业管理企业应当自物业管理委托合同签订之日起十五日内,将物业管理委托合同报物业管理行政主管部门备案。
    第十五条 物业管理企业应当按照下列规定进行物业管理:
    (一)符合国家、省、市物业管理技术标准和规范要求;
    (二)在住宅房屋使用前,将住宅共用部位、公用设施设备使用、维修方法、要求、注意事项书面告知物业使用人;

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