仪征市物业服务收费管理实施细则(2011)

仪征市物业服务收费管理实施细则(2011)提要：本细则适用于我市行政区域范围内，经工商行政管理机关登记注册、领取营业执照、符合国家物业服务资质要求的物业服务企业

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　　仪征市物价局

　　仪征市住房保障和房产管理局

　　仪价字[2011]3号

　　仪房字[2011]5号

　　关于印发《仪征市物业服务收费管理实施细则》的通知

　　市各物业服务企业：

　　为进一步规范我市物业服务收费行为，维护业主、物业管理企业及有关各方的合法利益，根据省、市有关法律、法规和文件规定，现将修订后的《仪征市物业服务收费管理实施细则》印发给你们，请认真贯彻执行。

　　仪征市物价局         仪征市住房保障和房产管理局

　　二〇一一年二月二十四日

　　抄送：仪征市人民政府、市物价检查所、存档。

　　仪征市物业服务收费管理实施细则

　　第一条　为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国物权法》、中华人民共和国国务院《物业管理条例》、国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》、江苏省物价局、建设厅《江苏省物业服务收费管理办法》等有关规定，特修订《仪征市物业服务收费管理实施细则》。

　　第二条　本细则适用于我市行政区域范围内，经工商行政管理机关登记注册、领取营业执照、符合国家物业服务资质要求的物业服务企业，对物业提供社会化、专业化、市场化服务的收费行为。

　　第三条　物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用，包括物业服务费、代收代办费和特约服务费等其它费用。

　　第四条　物业服务收费根据物业的性质、提供服务的内容、特点等不同情况分别实行政府指导价和市场调节价。

　　普通住宅公共服务收费实行政府指导价，由市价格主管部门会同房管部门根据物业的硬件设施、环境和物业管理服务内容、服务质量、服务成本等因素，确定物业服务小区的物业服务等级，适时制定并公布《仪征市普通住宅物业公共服务收费指导价标准》（均另文下达）。普通住宅物业公共服务收费，计收面积按房屋所有权中核定的面积为准。业主、使用人按照入住通知书（符合竣工验收条件）约定的房屋交付时间，作为交纳物业服务费的起始时间。

　　非普通住宅、非住宅物业的公共服务收费和为满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办收费（小区停车服务收费除外）， 实行市场调节价。由物业企业和业主签订服务协议，明确服务内容和质量，确定收费标准。

　　第五条　普通住宅物业公共服务收费标准必须经市价格主管部门核准或备案。

　　第六条　在业主、业主大会选聘物业服务企业前，没有实行招标的普通住宅前期物业公共服务收费标准，由价格主管部门核准，物业服务企业向市级价格主管部门提出前期物业公共服务收费的申请，并提供物业服务企业的资质证书、营业执照复印件；物业服务的内容，逐项量化指标；服务区域内的公共服务费的测算资料等。

　　实行招标的普通住宅前期物业公共服务收费标准，应在《仪征市普通住宅物业公共服务收费指导价标准》范围内进行招标。招标结束后由中标的物业服务企业将招标价格报市级价格主管部门备案确认后执行。

　　物业服务企业备案物业公共服务收费标准时，物业服务企业向市级价格主管部门提出前期物业公共服务收费的申请，并提供物业服务企业的资质证书、营业执照复印件；物业招标结束后的中标通知书；物业招标的标书原件。

　　价格主管部门和房管部门应加强对招标过程中及之后价格行为的监督和管理，及时纠正和依法查处各种违规违法行为。

　　第七条　物业服务企业或开发建设单位应在指导价范围内，在前期物业服务协议或买卖（租赁）合同中与物业买受（租赁）人预先约定收费标准及物业服务的内容，涉及物业买受（租赁）人共同利益的约定应当一致。

　　第八条　已成立业主委员会的小区，其普通住宅物业公共服务费标准确定或调整，应在公布的《仪征市普通住宅物业公共服务收费指导价标准》范围内，由业主委员会经业主大会并须经本小区普通住宅二分之一以上业主且二分之一以上物业产权面积的业主同意后，按照物业服务范围、服务内容、服务质量、硬件环境设施、设备条件，以满足正常的运行、维护的要求，与物业服务企业在物业服务合同中约定，并报价格主管部门备案。

　　没有成立业主委员会的，原则上不得调整普通住宅物业公共服务费标准，确需调整普通住宅物业公共服务收费标准的，物业服务企业应采取公开方式征询业主意见，经本小区普通住宅二分之一以上业主且二分之一以上物业产权面积的业主同意后，报市价格主管部门核准执行。

　　第九条　业主与物业服务企业可以采取包干制或酬金制等形式约定物业服务收费。

　　包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。

　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　第十条　实行包干制的物业管理公共服务费成本或者实行酬金制的物业服务支出的构成因素为：

　　（一）物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

　　（二）物业服务共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用；

　　（三）物业服务区域清洁卫生费用；

　　（四）物业服务区域绿化养护费用；

　　（五）物业服务区域秩序维护费用；

　　（六）物业服务企业办公费用；

　　（七）物业服务企业固定资产折旧费用；

　　（八）经业主同意的物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用和其它费用；

　　（九）合理利润；

　　（十）法定税费。

　　其中，合理利润：普通住宅最高不超过8％。

　　第十一条　房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，物业维修费用在专项维修资金中列支。房改房维修费用在房改房售后维修资金增值部分中列支。未设立专项维修资金或业主分户账面专项维修资金余额不足首期交存额30%的物业，由产权人按房屋建筑面积均摊。

　　第十二条　新建的小区业主办理入住手续时，物业服务企业可以收取不超过一年的前期物业服务费。

　　纳入物业服务范围内已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费由开发建设单位全额交纳。

　　业主办理入住手续后未入住或未使用连续空置六个月以上的物业，业主应事前告知物业服务企业，可按规定标准的百分之七十交纳物业服务费、电梯运行费和公共能耗费。

　　物业服务企业利用公用部位、公建配套用房、附属设施等所收取的收益，归共同拥有该物业的业主所有，扣除适当的管理费后，将收益的70%补充进入专项维修资金，也可按业主大会的界定用于业主委员会工作经费或物业管理方面的其他需要。

　　第十三条　物业服务过程中的电梯、中央空调等设施运行费用及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用，物业服务企业应单独建帐，公开、合理、按实分摊。住宅带有地下车库、有电梯到达的一楼住户，其电梯运行费按规定标准优惠20％交纳；住宅虽然带有地下车库、但没有电梯到达的或没有地下车库的一楼住户，免收电梯运行费。

　

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