第一条 为规范本市物业管理服务收费,维护物业管理单位、业主和非业主使用人的合法权益,促进物业管理行业的健康发展,根据《厦门市价格管理条例》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《厦门市居住小区物业管理规定》等法规、规章的规定,制定本办法。
第二条 本办法适用于本市范围内实行物业管理服务的小区和楼宇的收费活动。
第三条 本办法所称物业管理服务收费,是指经工商行政管理机关登记注册和市建设委员会资格认可的物业管理单位,接受开发建设单位或业主(小区)管理委员会(以下简称“业主管委会”)的委托,对房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、安全防范和环境等项目开展日常维护、修缮、整治及提供其它相关管理服务所收取的费用及其收费行为。
第四条 市物价局是本市物业管理服务收费的主管机关。
市建设委员会在其职责范围内与市物价局密切配合,共同做好物业服务收费的监督管理工作。
第五条 本办法下列用语的含义是:
(一)物业管理服务费包括综合管理服务费、停车场收费、特约服务费及其它经济收入。
(二)综合管理服务费,是指物业管理单位为业主和非业主使用人提供的小区、楼宇公共部位、公共场所、公共事务管理服务所收取的费用。
(三)特约服务费,是指物业管理单位应业主或非业主使用人要求而提供的个别服务所收取的费用。
(四)其它经济收入,是指开发建设单位按市政府有关规定向业主管委会提供的商业用房及小区、楼宇范围内可以产生经济收入的公用配套设施、设备和公共场地由物业管理单位按物业委托管理
(五)装修保证金,是指业主和非业主使用人在入户装修时,为保证遵守有关规定,维护房屋总体安全而向物业管理单位预交的押金…
(六)公共水电费,是指小区、楼字的消防和对讲系统,公共部位照明、清洗和绿化,及电梯、中央空、调、水泵等机电设备运行电费和其它公共用电、用水的费用开支。
第六条 物业管理单位收取的综合管理服务费实行基准价管理。基准价按小区、楼字类型,经市物价局按咨询听证程序核定,并报市政府批准后,于每年1月31日向社会公布。
由政府统一建设的小区、楼宇物业综合管理服务收费标准,应低于非政府统一建设的小区、楼宇物业综合管理服务收费标准。
物业管理服务范围内的停车场收费实行政府定价,其管理办法由市政府另行制定。
物业管理单位为业主和非业主使用人提供的特约服务,市物价局有收费标准的按规定执行,没有规定收费标准的实行经营者定价。
第七条 物业管理服务收费实行经营性收费许可证制度,物业管理单位应亮证收费,并接受市物价局年审。
第八条 物业管理服务费的支出由以下项目构成:
(一)直接参与管理、服务人员的工资和按规定提取的福利、社保费用;
(二)公共设施、设备正常运行和维护费用;
(三)绿化、美化费用;
(四)清洁、保洁、消毒等卫生费用;
(五)安全防范费用;
(六)物业管理单位和业主管委会办公费用;
(七)纳入委托管理服务合同的固定资产折旧费用;
(八)特约专项服务费用;
(九)法定税费;
(十)合理利润。
第九条 实行经营者定价的物业管理服务收费项目和标准,由物业管理单位与业主管委会
第十条 物业管理单位收取综合管理服务费,应提供下列服务项目:
(一)物业管理服务范围内的公用设施、设备、场所的日常养护、维修和管理,监督业主和非业主使用人按有关规定装修、使用房屋;
(二)与小区或楼宇管理服务收费标准要求相适应的安全防范服务;
(三)环境卫生管理,包括物业管理服务范围内的公共场所、道路、电梯、公共水池和水塔、化粪池的清洁、保洁、消毒和垃圾收取;
(四)园林绿地以及环境美化的日常维护、管理;
(五)协调解决日常工作、生活中所涉及的其它公共事务;
(六)物业委托管理合同中规定的其它服务项目。
第十一条 综合管理服务费标准需低于基准价的,由物业管理单位与业主管委会或业主和非业主使用人代表协商制定,报市物价局备案。
因增加服务内容或被各级政府评为优良的小区、楼字,其提取的综合管理服务费需高于基准价格的,须向市物价局提交书面申请,经审核批准后方可执行。
前款提交的书面申请应包含以下内容:
(一)物业所在位置、建筑总面积、建筑物或小区、楼宇功能配置情况;
(二)物业委托管理合同及业主管委会、业主和非业主使用对调高收费标准的意见;
(三)物业单位经营现状及人员配备;
(四)增加的服务项目与内容,或被各级政府评定为优良小区、楼宇的证明以及拟报的收费标准;
(五)年度物业管理服务费用收支预决算;
(六)企业工商登记证书、企业资质等级证书等有关资料。
市物价局应自收到申请书之日起十五日内提出审核意见,书面送达申请人,逾期未答复的,视为同意。
第十二条 业主或非业主使用人在取得入住合法手续或租赁合同之日起,应按规定支付综合管理服务费和应摊公共水电费。
尚未出售的住宅和非住宅房屋由开发建设单位支付综合管理服务费。
第十三条 尚未入住的业主或非业主使用人按入住户分摊标准的50%分摊
第十四条 物业管理单位使用开发建设单位按市政府有关规定向业主管委会提供的商业用房 以及小区、楼字范围内的公用配套设施、设备和公共场地,以自有资金投入商业性经营的,其利润分配比例由物业管理单位与业主管委会协商议定。
第十五条 综合管理服务费按建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》及本市有关规定分摊计算。
综合管理服务费,小区的每半年收取一次,楼宇的按月收取。
第十六条 高层楼宇的电梯、中央空调和水泵等机电设备运行电费及其他公共水电费的收取,物业管理单位应以每个水电计费总表为计费单位,公布每月使用公共水电费的度数、单价、总额及分摊办法,按实际支出费用和约定方式向计费单位全体业主和非业主使用人合理分摊,单项收支并按月代收代缴。
物业管理单位代收代缴水、电费等政府定价的价格,必须按分类价格分别执行,不得自行加价,不得以任何借口混合收费。
第十七条 房屋装修保证金应在装修户与装修单位签订装修合同后或发生实际装修前,由物业管理单位向装修户收取。
房屋装修保证金按每单元建筑面积每平方米15元的标准收取(最高限额为5000元),装修完毕,应由物业管理单位验收,没有破坏主要房屋结构或平面的,装修保证金应在验收后如数退还,其代管利息应作为物业管理单位承担监管任务的费用列入收支范围;破坏主要房屋结构或平面的,物业管理单位有权制止,并要求其限期改正;逾期不改正的。可会同有关部门进行强制恢复;造成损失的有权要求责任人赔偿。
第十八条 按规定由开发建设单位缴交的各项行政事业性收费不得摊给业主和非业主使用人。
开发建设单位应承担物业扫尾工程全部费用。物业管理单位接手物业管理时应监督开发建设单位完成扫尾工程,不得将扫尾工程费用以任何形式分摊给业主和非业主使用人。 开发建设单位应承担尚未出售或租赁的建筑面积的各项应摊费用,以及施工用水电未办理民用水电供应手续前所发生的价格差额。
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