第一章 总则
第一条 为规范物业管理,明确业主、使用人和物业管理公司的权利和义务,保障物业的合理使用,创造整洁、文明、安全的居住环境,根据《广东省物业管理条例》的规定,结合本市实际,制定本细则。
第二条 本市行政区域内的物业管理适用本细则。
本细则所称物业,是指已建成并交付使用的住宅、工业厂房、商业用房等建筑物及其附属设施、设备和相关场地。
本细则所称物业管理,是指业主组成业主委员会对其物业的共用部分和共同事务委托物业管理公司进行管理的活动。
本细则所称物业管理区域,是指业主委托物业管理公司实施物业管理的房屋、设施和相关场地的范围。
第三条 中山市建设委员会是本市物业管理行业的行政主管部门(以下简称主管部门),负责本市行政区域内物业管理工作的监督、管理和本细则的组织实施。 本市的其他相关行政管理部门在各自职责范围内,负责做好物业管理的有关工作。
第四条 物业管理区域的划定,应遵循有利于推行社会化、专业化管理,降低管理成本,形成规模效益,提高管理质量和水平的原则,由房地产开发企业或其委托的物业管理公司在房屋竣工验收前,向主管部门提出申请,批准后应抄送当地公安部门。
第二章 有关部门及其职责
第五条 主管部门物业管理的主要职责是:
(一)制定关于物业管理的政策、规范性文件,规范物业管理市场行为;
(二)负责对物业管理公司进行资质管理;
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(四)协调解决物业管理工作中的重大问题。
第六条 火炬区及各镇、区的建设行政管理部门物业管理的主要职责是:
(一)指导及协助成立或更换业主委员会,负责业主委员会的备案工作;
(二)指导和监督业主委员会开展物业自治管理;
(三)协调解决物业管理相关问题。
第七条 火炬区及各镇区的城管部门在职责范围内,负责做好物业管理区域内的有关管理工作。
居民委员会应按《城市居民委员会组织法》的规定,积极履行自身职责,协助有关部门及物业管理公司做好物业管理工作。
第八条 公安部门对物业管理公司的保安工作应给予业务上的指导和监督,加强与物业管理公司联系,支持物业管理公司做好物业管理区域内的安全防范工作。
第三章 业主和业主委员会
第九条 业主是指物业的所有权人,业主依法享有参与物业管理有关事务的权利,并承担相应的义务。
业主的主要权利:
(一)参加业主大会;
(二)享有业主委员会的选举权和被选举权;
(三)表决通过业主公约和业主委员会章程;
(四)监督业主委员会和物业管理公司的管理工作。
业主的主要义务:
(一)执行业主大会和业主委员会的有关决定、决议;
(二)遵守业主公约和有关物业管理的制度、规定;
(三)按时交纳物业管理费;
(四)正确使用和维护物业及其附属设施。
第十条 物业管理区域内全体业主组成业主大会,业主大会行使下列职权:
(一)选举、撤换业主委员会组成人员,监督业主委员会的工作;
(二)通过业主公约和业主
(三)批准物业管理委托合同;
(四)决定有关业主利益和物业管理的重大事项;
(五)监督物业管理公司执行物业管理委托合同的情况。
第十一条 物业已交付使用的建筑面积达到50%以上,或者已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%,且使用已超过一年的,应当依照规定召开首次业主大会。
第十二条 建设单位(包括除商品房以外的其他产权单位)应以首任业主的身份,负责组织(或委托物业管理公司组织)召开首次业主大会,物业所在区、镇建设行政管理部门应当指导、协助业主召开业主大会。业主委员会成立后,业主大会由业主委员会负责召开。业主大会每年至少召开1次。业主可以提议召开临时业主大会,临时业主大会的召开,应经有20%以上投票权的业主提议,业主委员会在接到提议后10日内应当召开。
第十三条 召开业主大会应当有过半数以上投票权的业主出席,业主大会的决定应有过半数以上投票权的参加会议的业主同意才能通过。决定事项通过后应当予以公布。
第十四条 召开业主大会,可以由业主或业主的书面委托代理人直接出席召开,如有过半数以上投票权的业主同意或因物业附近场地条件限制等情况,经召集大会的组织向主管部门作出书面报告,取得主管部门的同意,业主大会也可以书面代理的间接出席方式召开。 书面方式召开的大会,其过程必须有公证人员进行公证。
第十五条 业主的投票权,住宅按每个产权单位计算表决权;工业厂房、商业用房按物业建筑面积计算表决权。
对物业建筑面积500平方米以下的,以每100平方米为单位计算表决权,不足100平方米,按1票计算,然后每增加100平方米增加1票。对物业建筑面积500平方米以上的,每增加1000平方米增加1票,总票数最多不能超过10票。业主委员会和物业管理公司有约定的,可照其约定。
第十六条 业主身份以售房合同或产权登记为准。业主的配偶、亲属或使用人受业主书面委托可参与投票。售房合同或产权证上登记的业主超过1人的,均可按享有的产权比例行使业主权利。
第十七条 开发建设单位未售出的空房,由开发建设单位作为业主参加业主大会。
第十八条 业主委员会是代表和维护全体业主合法权益的物业管理区域内的群众性自治组织。业主委员会对业主大会负责,履行下列职责:
(二)草拟业主公约、业主委员会章程草案或修订草案报业主大会通过,监督业主公约的实施;
(三)有权选聘物业管理公司,代表业主签定物业管理委托合同,并负责合同的履行;
(四)听取业主、使用人的意见和建议,监督物业管理公司的管理服务活动;
(五)审议物业管理公司制订的年度维护管理计划和大宗维修项目的维修费用报告;
(六)监督及配合物业管理公司开展日常管理工作。
第十九条 首届业主委员会由首次业主大会选举产生。一个物业管理区域选举产生一个业主委员会。业主委员会每届任期两年。任期届满前两个月由本届业主委员会主持召开业主大会,选举下一届业主委员会。业主委员会成员可连选连任。
第二十条 业主委员会由业主担任。业主委员会委员应当由遵纪守法、热心公益事业、处事公正、责任心强、有一定组织能力的人员担任。
第二十一条 业主委员可设置主任、副主任,主任、副主任在全体委员中选举产生。业主委员会委员数额,根据物业规模大小确定。建筑面积5万平方米以下的物业,业主委员会成员设5人,建筑面积5万平方米以上的,每超出1万平方米可增设1人,最多不超过15人。
第二十二条 业主委员会候选人人选,由所在镇、区建设行政管理部门征求有关各方意见后确定;也可由10%以上的业主提名候选人,但只能一次性推举一名。
第二十三条 业主委员会会议由主任定期召集,召开会议必须有过半数的委员出席,会议设会议记录制度,会议作出的决定须经过半数委员同意,会议决定的事项应向全体业主公布。
第二十四条 业主公约是由业主共同订立的有关物业管理的协议,对全体业主具有约束力。业主公约和业主委员会章程不得与法律、法规和规章相抵触。
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