广州市国土局房地产管理局
穗国房(1994)115号文
1994-8-8
一、为加强房地产管理,适应本市房地产市场的发展,根据国家有关部门部门的《房地产测量规范》和《建筑面积计算规则》,结合我市的实际,制定本规定。
二、本规定适用于广州市城镇区域内的房地产登记、交易、评估、抵押、仲裁、征地拆迁,以及国有土地使用权出让和转让的面积测量计算。房地产的产权确认与处理,应按有关规定办理。
三、广州市国土局、房地产管理局是本市房地产面积测量计算的主管机关。广州市房地产测绘所具体负责市辖八区的房地产面积测量计算的管理工作,并对番禺、花都、从化、增城市的房地产面积测量计算实施业务指导。
四、房地产面积的计算范围
1.永久性结构的单层建筑物,不论其高度如何,建筑面积按外墙勒脚以上的外围水平面积计算;单层建筑物内如带有部分楼层并符合技术规范的,应计算建筑面积。
2.多层建筑物的总建筑面积,按各层建筑面积的总和计算;其首层按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算;第二层以上按外墙的外围水平面积计算。
3.楼层高度一般在2.80米以上为一自然层,但建筑物内的阁楼(包括人字形或斜面结构屋面的顶层阁楼),以及夹层、插层、技术层等,不计算自然层,符合技术规范的可计算建筑面积。属于原建筑物整体结构布局的一部分,或经报建批准(来自:www.dichanshequ.com),楼的上下高度均在2.20米以上,结构牢固,整体面积为5平方米以上的,按所计得的有铲面积计算建筑面积。
4.地下室、半地下室及其相应出入口,层高在2.20米以上的,建筑面积按上口外墙(不包括采光井、防潮层及保护层)的外围水平面积计算。
5.楼梯间、电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物的自然层计算建筑面积。
6.依坡地利用吊脚做架空层并加以利用的建筑物,有围护结构的,按其高度2.20米以上部位的外围水平面积计算建筑面积。
7.用深基础做地下架空层,并加以利用,且高度在2.20米以上的,按其架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。
8.穿过房屋的通道,房屋内的门厅、大厅,层高在2.20米以上的,不论其高度,均按一层计算建筑面积;门厅、大厅的回廊部分,符合技术规范的,可按其水平投影面积计算建筑面积。
9.建在天台上的属于人字型或斜面结构屋面的永久性建筑物,可将其高度在2.20米以上的部位计算建筑面积。
10.有柱或有围护结构的门廊、门斗等,按其柱或围护结构外围投影面积计算建筑面积;是独立柱、单排柱的,按其上盖投影面积的一半计算建筑面积。
11.突出屋面有围护结构的且层高在2.20米以上,属永久性建筑物的水箱间、电梯机房,可兼作住人、厨房等用途的楼梯间,或在8平方米以上的纯楼梯间,按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。
12.与建筑物相连的柱廊、建筑物墙外有顶盖的和柱的走廊,按其柱外围计算建筑面积。
13.两建筑物间有顶盖的架空通廊,按通廊的投影计算建筑面积;架空通廊地面部分若有围护结构的计算建筑面积、建基面积和用地面积。
14.与建筑物相连有上盖无柱的走廊、檐廊、飘走廊,按其投影面积的一半计算建筑面积。
15.车站、码头有钢筋混凝土柱或砖柱,属永久性建筑物车棚、货棚、站台等按柱的外围计算建筑面积;单排柱、独立柱的车棚、货棚、站台等,按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积,并按顶盖水平投影计算建基面积、用地面积。
16.飘阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积;首层外阳台以围护结构外围为准计算用地面积,以上盖投影部位面积的一半计算建筑面积。
17.飘楼、内阳台、飘梯台(梯间飘出墙外部分)按其水平投影计算建筑面积。
18.属永久性结构有上盖的室外楼梯,按每层水平投影计算建筑面积。首层有墙柱支承(包括独立柱、单排柱)的,按楼梯
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上盖水平投影计算建基面积、建筑面积、用地面积。
五、不计算房地产面积的范围
1.突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷;
2.平天台、飘台、天台上的花园、泳池;
3.独立的烟囱、水塔、储油(水)池、罐等建筑物、构筑物;
4.检修、消防等用途的室外爬梯;
5.建筑物内外的作业平台,以及利用建筑物空间安置箱罐的平台;
6.两个建筑之间无顶盖的架空通廊;
7.利用引桥、高架等下面空间位置建的建筑物;
8.住宅内的神楼;
9.临时建筑,或以竹木等作支承,围护结构,以沥青纸、塑料瓦等作上盖的简易建筑;
10.已倒塌或拆除的建筑物;
11.其他不符合技术规范的建筑物及其构筑物。
六、下列土地不计入单位或个人的用地面积
1.无明确使用权属的冷巷、巷道或间距地;
2.马路、街道、巷道等公共用地;
3.公共使用的通道、水沟、排污沟;
4.已征用、划拨,或者属于原房地产证记载范围的土地,经规划部门核定需要退缩作市政建设的用地;
5.其他按规定不计入单位或个人的用地面积。
七、特殊情况下有关面积计算的技术处理
1.骑楼的首层,不计算建筑面积,只计算建基面积和用地面积,二楼以上计算建筑面积。
2.骑楼是单层永久性建筑,且原房地产证记载有骑楼用地的,可计算建基面积和用地面积,但不计算建筑面积。
3.骑街楼的首层,用作街巷、马路通行的部分,不计算建筑面积、建基面积和用地面积;二楼以上计算建筑面积。
4.建在水域上的架空房屋,经有关部门批准,可计算建筑面积;依法取得土地使用权的,计算建基面积,用地面积。
5.在建筑物内用作通风采光的天井,通天不计算建筑面积、建基面积。但应计算用地面积。建有上盖的,计算建筑面积、建基面积和用地面积。
八、房屋的建筑结构、层数及其表示房屋建筑结构的分类,按房屋的梁、柱、墙等主要承重结构的建筑材料划分,共分七类,分别用英文字母M、N、A、B、C、D、E作代号表示。在代号的右下方用阿拉伯数字表示楼房的自然层数。结构代号如下:
1.钢结构:承重的主要结构是用钢材料建造的,以字母M表示。
2.钢、风筋混凝土结构:承重的主要结构是用钢、钢筋混凝土建造的,以字母N表示。
3.钢筋混凝土结构:承重的主要结构是用钢筋混凝土建造的,以字母A表示。
4.混合结构:承重的主要结构是用砖柱、砖墙、钢筋混凝土楼面或者钢筋混凝土框架、木材楼面建造的,以字母B表示。
5.双隅砖林结构:承重的主要结构是双隅砖墙,楼面是木材建造的,以字母C表示。
6.单隅砖木结构:承重的主要结构是砖柱或单隅砖墙,木材、瓦面建造的,以字第D表示。
7.简易建筑:指木屋或用砖柱、木柱承重,板墙或无墙的简易建筑,以字母E表示。
九、与规定有关的部分术语的含义
1.建基面积:即建筑基地面积,指建筑物的首层外墙勒脚线以上外围水平投影的占地面积。
2.总建筑面积:指各层建筑面积的总和,包括不足计算自然层,但又符合计算面积要求的阁楼、夹层、插层、技术层的建筑面积以及按规定折算的飘阳台、底层外阳台等建筑面积的总和。
3.用地面积:指产权人使用土地的范围,包括其地上建筑物、天井、庭园姟⑼ǖ赖日嫉孛婊淖芎汀
4.共用地面积:指两个以上产权人共同占有使用的不能分割的土地范围。
5.余地:指已取得土地使用权的建筑基地面积外的土地。
6.空地:指已占用建筑基地以外的并未取得使用权的土地。
7.房地坐落:指房、地所在的位置、地点、图幅地号。
8.房地四至:指房屋、用地权属范围与四邻接壤的地号、街巷名称、门牌。
9.地下室:指建在地面以下的建筑物。
10.技术层:指建筑物的自然层内、用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。
11.骑楼:指建在马路旁,底层是人行道的楼房一的部分。
12.飘楼:指楼房向外飘出,地面无支柱的楼层。
13.指房屋向外飘出的屋檐、雨篷。
14.飘台:指建筑物向外飘出的有围护结构而无上盖的平台。
15.平天台:指建筑物顶有围护结构,但没有上盖的楼。
16.架空房屋:指底层架空,以支撑物作承重的房
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屋,其架空部位一般为通道、水域或斜坡。
17.柱廊:指有顶盖和支柱,供人通行的建筑物。
18.檐廊:指房屋檐下无支柱,和建筑物相连的作为通道的伸出部位。
19.门廊:指建筑物门前突出的有顶盖和支柱的建筑物。
20.楼层高度:指地面至楼面或楼面至楼面,楼面至瓦底之间的垂直距离。
十、其他有关问题说明:
1.建筑物共用建筑面积、用地面积的分摊,原则上按有关建筑面积比例进行分摊,特殊情况按协议进行分摊,并作必要说明。分摊时,本层的共用建筑面积由本层各单元分摊,属本栋的共用建筑面积由本栋各单元分摊。 建筑面积或用地面积若有明确专用的,则将其面积加到该产权人的相应面积上。
2.不符合计算房地产面积的部分,在房地产证附图上不表示,但在查丈原图中必须绘出并注记清楚,以利日后备查。
3.房屋按街道名称和门牌号标注。当房地坐落在小的里巷时,应加注附近主要街道名称。如在郊区的,还应填写所在镇、村土名,土名可按当地习惯叫法填写。缺门牌号时,应借用毗领房屋门牌号并加注东、南、西、北四至方位,房屋坐落在两个以上街道或有两个以上门牌时,应全部注明。单元式的成套住宅,应加单元号、室号。
4.房屋的内阳台,在房地产证的附图中不作表示:飘阳台、飘走廊等仍按原面积注记,按面积的一半计入总建筑面积。
5.本规定所称“以上”,包括本数。
6.本规定由广州市国土局、房地产管理局负责解释。
7.番禺、花都、从化、增城市的房地产面积测量计算,可根据本规定制定具体办法执行。
8.本规定自公布之日起施行。原广州市房地产管理局公布的有关房地产面积计算规定与本规定有抵触的,以本规定为准。
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