本文提要：
佛府办〔2010〕55号
有效期:2012年3月31日
二○一○年二月二十三日
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动,维护业主、物业服务企业的合法权益,营造和谐、安全、文明、整洁的居住和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。
第三条 市住房和城乡建设行政管理部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。区建设房产行政管理部门负责本区物业管理活动的监督管理工作。
街道办事处(镇人民政府)负责对所辖区域内的物业管理活动实施指导、监督和管理,协调物业管理与社区建设之间的关系,协助区建设房产行政管理部门对物业管理活动进行指导和监督。
居(村)民委员会负责辖区内物业管理活动的监督、协调、指导和调解。
第四条 市住房和城乡建设行政管理部门、区建设房产行政管理部门、街道办事处(镇人民政府)和居(村)民委员会应分别确定一名领导分管物业管理工作http://www.dichanshequ.com/。物业管理工作纳入年度考核体系。
街道办事处(镇人民政府)应当有专门机构负责对所辖区域内的物业管理活动实施指导、监督和管理,并根据辖区内物业管理区域的数量和规模,配备相应的物业管理工作人员。
居(村)民委员会应在街道办事处(镇人民政府)的指导下,负责辖区内物业管理区域的监督、指导、协调和调解工作,并配备适当数量的物业管理工作人员。
各级人民政府应对物业管理的监督管理工作给予经费支持。
第五条 各级人民政府相关行政管理部门在各自职责范围内,做好物业管理区域内的有关工作。
价格行政管理部门负责对物业管理区域内的有关收费行为进行监督管理。
城市管理行政执法部门负责查处物业管理区域内社会生活噪音污染、建筑施工噪声污染,饮食服务业油烟污染,向大气排放粉尘、恶臭气体或者其他含有有毒物质气体的行为,在人口集中地区焚烧产生有毒有害烟尘和恶臭气体的物质的行为;破坏房屋外立面、违法设置户外广告、非法搭建、违规装修、擅自改变房屋使用性质、乱摆卖行为等,相关管理部门应予以配合。
工商行政管理部门负责查处物业管理区域内无证无照经营行为。
环保行政管理部门负责依法查处物业管理区域内废水、废渣、固体废物、工业有毒有害废物、噪声、振动、辐射放射等行为。
公安机关在物业管理工作中负责指导物业服务企业建立健全保安服务管理制度、岗位责任制度、保安员管理制度和紧急情况应急预案,督促物业服务企业落实相关管理制度;配合流动人员和出租屋管理职能部门,做好住宅小区内流动人口和出租房屋的管理工作(来自:www.dichanshequ.com);对物业管理区域内遵守消防法律、法规的情况依法进行日常监督检查,负责督促物业服务企业对共用消防设施进行维护管理,提供消防安全防范服务,如发现存在严重威胁公共安全的火灾隐患,应当在责令改正的同时依法进行处罚和整改;对物业管理区域内阻塞交通、阻碍消防通道、违规停放大型车辆、危险化学品车辆等行为依法采取强制措施。
第六条 市政府、市直相关职能部门成立全市物业管理协调领导小组。
各区建立区人民政府、相关职能部门、街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会、业主委员会(业主代表)、物业服务企业等参加的联席会议制度。
联席会议由街道办事处(镇人民政府)负责召集、主持。联席会议主要协调解决物业管理重大问题。
重大问题是指在本区物业管理区域内发生的因人为、自然灾害或者其他原因造成的重大人身伤害及财产损失事故,以及因物业管理不善,严重影响业主和使用人日常生活,并造成不良社会影响的问题或其他确需政府职能部门协调解决的问题。
第七条 物业服务企业在物业管理活动中的主要职责:按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。
物业服务企业应当按照法律法规的规定和物业服务合同的约定,为业主提供服务,并配合政府有关部门、街道办事处、乡镇人民政府开展社区服务和
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社区文化活动。第二章 业主大会、业主委员会
第九条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为业主。
第十条 业主依法成立业主大会,选举业主委员会。
业主大会由物业管理区域内全体业主组成,代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益,依法履行职责。
一个物业管理区域成立一个业主大会,由一个物业服务企业提供物业管理服务。
一个物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。
第十一条 已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十的,建设单位应当书面报告物业所在地街道办事处(镇人民政府),并在物业管理区域的显着位置公告。
第十二条 百分之二十以上业主可以联名向街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会提出成立业主大会的书面要求。
已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的,业主可以向街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会提出成立业主大会的书面要求。
符合前两款情形之一的,街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会应当在三十日内会同物业所在地的区建设房产行政管理部门指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。
第十三条 业主大会筹备组由居(村)民委员会代表、业主代表、建设单位以及街道办事处(镇人民政府)代表七至十五人组成。筹备组成员人数应为单数,其中业主代表应当不少于业主大会筹备组人数的一半。居(村)民委员会代表担任筹备组组长,组织、协调业主大会的筹备工作。
筹备组中的业主代表由街道办事处(镇人民政府)物业管理部门和居(村)民委员会推荐产生或由业主民主推选产生。业主为法人或者其他组织,委托其工作人员参加筹备组的,应当书面委托。
筹备组成员名单及简历应当自成立之日起七日内在物业管理区域的显着位置公告。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。
建设单位和物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作,向业主大会筹备组提供业主清册、物业建筑的基本资料(包括物业管理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地等)、已筹集的住宅专项维修资金清册等文件资料,并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。
业主大会筹备组应当对业主资料保密,不得将前款资料用于与业主大会筹备无关的活动。
第十四条 业主大会筹备组应当自成立之日起九十日内,组织召开首次业主大会会议。
业主大会筹备组履行下列职责:
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
(二)拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案;
(三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数,依法确定首次业主大会会议表决规则;
(四)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单,制定业主委员会选举办法;
(五)召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域的显着位置公告并书面通知全体业主。
筹备组的会议材料等应妥善保管,并于本物业区域的业主委员会成立后五日内移交业主委员会。
第十五条 业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则,并选举产生业主委员会之日起成立。
第十六条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。
经业主委员会决定,或者百分之二十以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
业主委员会不按照前两款规定组织召开业主大会定期会议、临时会议的,业主可以向物业所在地街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会提出协助要求,街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会应当协调组织召开。
第十七条 召开业主大会会议,应当于会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程在物业管理区域的显着位置公告并书面通知全体业主。
业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式,也可以采取集体讨论与书面征求意见相结合的形式召开。采用书面征求意见形式时,应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域显着位置公告。
第十八条 业主可以幢、单元或者楼层为单位,推选业主代表参加业主大会会议。
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