上海市商品住宅维修基金管理办法

    经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋,或者出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修房屋的情形,区、县房地产管理部门应当督促业主和业主委员会限期维修;逾期不维修的,区、县房地产管理部门可以组织代为维修,其费用由房屋所有人承担,或者按本办法第十七条第二款规定在维修基金中列支。

    第十七条  (维修基金列支的范围和方式)
    物业维修、更新完成后,物业管理企业应当将加盖企业公章的费用清单、发票原件提交业主委员会审核,并经业主委员会主任、副主任共同签章后,有关的费用方可在维修基金中列支。物业维修、更新费用按照下列规定在维修基金中列支:
    (一)住宅共用部位、共用设备的维修、更新

www.dichanshequ.com 费用,由该幢住宅的业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担;其中,一幢住宅有两个或者两个以上门号的,每个门号内共用部位、共用设备的维修、更新费用,由该门号内的业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。
    (二)物业管理区域公共设施的维修、更新费用,由全体业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担;其中,属于两个或者两个以上物业管理区域的公共设施维、更新费用,由各物业管理区域的全体业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。
    业主委员会活动经费在维修基金中列支的,由全体业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。

    第十八条  (维修基金的支取和分摊)
    维修基金应当按照下列规定支取:
    (一)物业管理企业可以从维修基金中暂借相当于一个月的物业日常维修、更新费用的备用金,实际发生的日常维修、更新费用按月结算;物业管理服务合同另有约定的,从其约定。物业管理企业向开户银行支取备用金时,应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证;支取实际发生的费用时,应当提交经业主
委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和有关费用清单。
    (二)住宅需要大修或者专项维修、更新的,施工承包合同中可以约定预付款,但预付款最高不得超过工程款总额的30%。物业管理企业向开户银行代为支取预 付款时,应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和施工承包合同;代为支取实际发生的费用时,应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和有关费用清单。
    (三)业主委员会可以在物业管理企业的帐户上留有相当于一个月活动经费的备用金,实际发生的活动经费按月结算;业主大会或者业主代表大会另有决定的,从其决定。向开户银行支取备用金时,应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和业主大会或者业主代表大会的决定;支取实际发生的费用时,应当
提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和有关费用清单。
    物业的日常维修、更新费用和业主委员会活动经费由物业管理企业按季度进行按户分摊;物业管理服务合同另有约定的,从其约定。住宅大修和专项维修、更新费用,应当单项即时按户分摊。业主分户帐外设立单独帐目的,可以先在该帐目中列支。
    物业管理企业应当向开户银行提交按户分摊费用清单,由开户银行计入业主分户帐和业主分户帐外的单独帐目。
    第十九条  (维修基金帐目的核对和公布)
    业主委员会或者其委托的物业管理企业应当每月与开户银行核对维修基金帐目,并将下列情况每半年向全体业主公布一次:
    (一)维修基金交纳、使用和结存的金额;
    (二)发生物业维修、更新的项目和费用以及按户分摊情况;
    (三)业主委员会活动经费在维修基金中列支的项目和费用以及按户分摊情况;
    (四)维修基金使用和管理的其他有关情况。
   

www.dichanshequ.com 前款第二项规定的情况,应当按每幢住宅公布;一幢住宅有两个或者两个以上门号的,应当按门号公布。
    业主对公布的维修基金帐目情况有异议的,可以要求业主委员会和物业管理企业提供有关的费用清单、发票原件和按户分摊费用清单进行核对。
    开户银行应当每月向业主委员会发送维修基金帐户对帐单,每年向全体业主发送维修基金分户对帐单。业主委员会和业主可以向开户银行查询其帐户或者分户帐的情况。

    第二十条  (维修基金的再次筹集)
    一幢或者一个门号住宅的维修基金余额不足首期维修基金的30%时,业主委员会应当向该幢或者该门号住宅的业主再次筹集维修基金。具体筹集工作由业主委员会或者其委托的业主小组实施。
    再次筹集维修基金的标准由业主委员会拟订,提交业主大会或者业主代表大会讨论通过,但再次筹集后的维修基金余额不得少于首期维修基金。

    第二十一条  (住宅转让时维修基金的处理)
    因买卖、赠与等发生住宅转让的,住宅受让人应当持本人身份证件、房地产权证和业主委员会的证明,向开户银行办理分户帐更名手续。住宅转让时,原业主交纳的维修基金剩余款额,由住宅受让人向原业主支付;
    住宅转让合同或者转让当事人另有约定的,从其约定。房地产开发企业出售住宅时,其按本办法第七条第一款第三项规定交纳的维修基金剩余款额,按前款规定执行。

    第二十二条  (维修基金帐户的变更)
    有下列情形之一的,业主委员会应当向开户银行办理维修基金帐户的有关变更手续:
    (一)物业管理区域发生调整的;
    (二)业主委员会主任、副主任发生更换的;
    (三)物业管理企业发生更换的。

    第二十三条  (维修基金帐户的注销)
    因拆迁、自然灾害或者其他原因致使住宅灭失的,业主可以持本人身份证件、注销房地产权证的证明和业主委员会的证明,向开户银行提取其维修基金分户帐中的剩余款额,并办理分户帐注销手续。
    因拆迁、自然灾害或者其他原因致使一个物业管理区域内的住宅全部灭失的,业主委员会应当凭区、县房地产管理部门的有关证明,向开户银行办理维修基金帐户注销手续。业主分户帐外设立单独帐目的,其剩余款额由本办法第十三条规定的共同所有人按照原拥有住宅建筑面积的比例分别提取。
    第二十四条  (投诉)
    市房地资源局和区、县房地产管理部门应当建立投诉受理制度,接受业主委员会、业主和物业管理企业对违反本办法行为的投诉。区、县

www.dichanshequ.com 房地产管理部门受理投诉后,应当进行调查、核实,并自受理之日起30日内答复投诉人。
    投诉人对区、县房地产管理部门的投诉答复有异议的,可以向市房地资源局申请复核;市房地资源局应当自受理之日起30日内,将复核意见告知投诉人。

    第二十五条  (法律责任)
    房地产开发企业或者物业管理企业违反本办法规定的,由市房地资源局或者区、县房地产管理部门按照《上海市居住物业管理条例》的有关规定予以处理;业主或者业主委员会可以依法向人民法院提起民事诉讼。
    业主委员会或者业主委员会成员违反本办法规定,侵占应当存入维修基金帐户的经营服务收益或者挪用维修基金的,由市房地资源局或者区、县房地产管理部门责令限期改正,并通告全体业主;业主或者业主委员会可以依法向人民法院提起民事诉讼。因物业管理企业的过错致使维修基金被挪用的,物业管理企业应当依法承担连带责任。

    第二十六条  (物业管理区域内非居住房屋的维修基金)
    物业管理区域内纳入住宅竣工配套计划的公共建筑设施,应当由设施接收单位按照下列规定交纳首期维修基金:
    (一)新建内销商品住宅的配套公共建筑设施接收单位,按本办法第六条第一款第一项和第二项规定标准的总和,在办理设施移交手续之日起的15日内交纳;其中,单幢的配套公共建筑设施由一家单位接收的,按规定标准的50%交纳。
    (二)新建外销商品住宅出售时设立维修基金的,由配套公共建筑设施接收单位按本办法第六条第三款和第七条第三款的规定交纳。
    前款规定以外的物业管理区域内非居住房屋,应当由房地产开发企业和购房人按本办法第六条和第七条的规定交纳首期维修基金。

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