【地区】上海市
【失效日期】
【颁布单位】 上海市住宅发展局
【颁布日期】2000.04.20
【时效性】有效
【实施日期】2000.04.20
【正文】
各区、县住宅发展局(署):
为紧密结合本市不同区域住宅建设特点,不断提高住宅建设整体水平,适应建设国际大都市的需要,扩大内需,提高居住质量,加强行业管理,对本市开展“四高”小区,即“高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理”(以下简称“四高”小区)的开发建设,特提出以下意见,请遵照执行。
一、“四高”小区开发建设地区和建设规模
“四高”小区是在本市中心城范围内开发建设的,以内环线以内以及沿内环线外侧附近地区为主,建设规模暂定为总建筑面积不低于5万平方米的组团或住宅小区。
二、“四高”小区的主要指标及要求
(一)高起点规划
高起点规划是全面提高住宅建设整体质量的保证,体现了住宅建设与城市生态环境建设相协调,有一定的超前性和创新意识。高起点规划须达到以下指标与要求:
1.住宅区应根据城市总体规划,远近期发展结合的原则,为社区的发展留有余地。
2.住宅区的开始建设应成片开发,坚决杜绝单幢插建现象;在主要景观地段的开发建设还应进行城市景观设计。
3.住宅层高应因地制宜,一般以小高层为主,多、高层为辅。
4.住宅主要朝向应在南偏东35度至南偏西35度范围内。
5.住宅区内工程管线必须地下敷设;生活垃圾的集运与环卫设施配置应服从住宅区生态环境建设的需要,同时又要方便居民。
6.住宅区绿地率应大于35%;集中绿地不少于居住总用地的10%;集中与分散绿地要结合住宅及其群体布置,融合贯通,便于居民就近享用;
7.住宅区机动车停车位的设置应满足小区居民停车需要和出行安全,提倡建设地下停车位,减少对住宅区环境的影响。
(二)高水平设计
高水平设计应根据市场的需求,着重解决住宅平面与空间功能的合理布置,充分体现上海大都市城市景观的建筑特色。住宅建筑设计应符合以下指标及要求:
1.应根据上海经济发展及住宅发展规划,适应市场需求,正确定位,努力提高住宅的使用功能,改善和提高住宅平面和空间的利用。
2.住宅建筑设计应注重提高科技含量,并适当考虑今后进行改造的可能。设计应符合节约能源的要求,做到节水、节能。
3.新建住宅应推广以功能单位定型和构配件通用为核心的标准化设计,以促进本市住宅产业现代化。
4.多层住宅屋顶提倡采用多种形式的坡顶,以丰富城市景观。
5.多层住宅要考虑立面形式多样化。外墙提倡以涂料为主,结合其他材料装饰。要采取切实措施防止雨水污染墙面。
6.住宅区内道路及住宅出入口应设有无障碍通道。小区内变电站、垃圾收集站应采用新技术、新设备,减少占地,降低高度,增加绿化,利于隐蔽,优化环境。
7.住宅卧室、起居室层高不低于2.8米。每套住宅应有一间净面积不小于14平方米的卧室;套面积小于100平方米,起居室面宽不宜小于3.9米,套面积大于100平方米的,起居室面宽不宜小于4.2米。
8.每套住宅宜有不小于3平方米建筑面积的储藏室,厨房外宜设置工作阳台。
9.所有卧室、起居室(含书房)均应考虑空调的安装。室外机组的设置、冷凝水的排放必须统一、规范,符合沪住规〔1999〕065号文有关规定。
(三)高质量施工
高质量施工是保证建筑物质量和有效使用的重要条件,关系到人民生命财产的安全,应符合以下要求:
1.住宅施工有现场指挥部或项目经理部,组织管理强而有力,小区建设全过程有条不紊。
2.工程施工中标企业应认真执行承发包
3.开发建设单位应聘请有资质、信誉好的监理队伍,严格施工监理,强化工程质量监督和检查。
4.确保工程质量一次合格率100%,杜绝不均匀沉降、渗漏水、管道堵塞等质量通病。
(四)高标准管理
高标准的管理应以社会效益、环境效益、经济效益三者统一为目标,同时须达到以下标准和要求:
1.小区建成前的管理
物业管理应介入住宅区的规划、设计和施工,在施工阶段重点应对基础隐蔽工程、设备安装、管道线路敷设等参与监督管理。住宅区经竣工审核交付后,物业管理企业应及时按规定接管。
住宅区内应设立物业管理用房,并须建立规范的、行之有效的管理制度及落实措施。管理人员和主要岗位人员应持证上岗。
2.建筑物、设备、场地管理
住宅区内房屋外立面应保持原审定的规划设计要求,无违章
搭建,不违章装修;住宅区内配备的各种共用设备、公共设施应保持运行正常并有运行保养记录,电梯实行二十四小时服务;对建筑物、设备、设施应及时进行巡视、养护、维修。住宅区内道路平整、通畅,路面无破损、无积水。
3.住宅区环境的管理
住宅区内无有毒、有害气体的排放,晚间噪音控制在40分贝以下。建有生活污水处理装置的必须保证正常运行;住宅区绿化有专人养护和管理,无破坏、践踏或占用绿地现象;树木茂盛无枯枝,树型美观不倾斜,草坪清洁无杂草,庭院小品无损坏,绿化围栏无缺损。
4.住宅区安全的管理
住宅区内实行24小时安保服务,保安人员持征上岗、规范值勤;
三、提高“四高”住宅区科技含量的要求
1.因地制宜采用国家和本市已公布的新技术、新工艺、新材料、新设备;
2.住宅区水、电、煤远程抄表和安保监控;
3.住宅区有节约资源、降低能耗的具体措施。
四、“四高”开发建设申报程序和管理
凡承担本意见范围内新建住宅开发项目的建设单位,向市、区、县住宅建设管理部门申报创建“四高”小区;市、区、县住宅建设管理部门应对照“四高”要求,提出明确意见,并在该项目的规划建筑方案、初步设计、竣工配套计划以及竣工交付使用等各个阶段审核时,严格把关,保证质量。
此项工作由市住宅发展局负责指导、监督,各区、县住宅发展局(署)组织审核、检查;各开发建设单位具体实施。建成后,经市和区、县联合验收合格后命名。
五、申报创建“四高”小区的相关材料
1.建设项目(预)可行性研究报告;
2.建设项目规划方案;
3.建设项目初步设计文本;
4.建设项目施工图。
申报材料可根据项目进度,分阶段报送,住宅建设管理部门分阶段组织有关专家评估优化后,提出审核意见,帮助指导“四高”小区创建。
各区、县住宅发展局(署)应会同有关管理部门,对辖区内在建住宅项目进行一次全面检查,按照本意见的要求,采取积极措施,引导在建住宅项目创建“四高”小区,使新建住宅质量可靠、环境优美、功能齐全、设施完备,满足人民群众不断提高居住生活质量的需要。
六、本意见自颁发之日起施行
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