物业管理公司财务制度（8）

物业管理公司财务制度（8）提要：成本和费用1、为业主、物业使用人提供维修、管理和服务等过程发生的各项支出，计入成本、费用，在物业管理活

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　　物业管理公司财务制度（8）

　　一、本公司执行《施工、房地产开发企业财务制度》和《物业管理企业财务管理规定》。

　　二、本公司会计核算程序。  根据公司业务的特点，物业公司财务的会计核算程序为科目汇总表帐务处理程序。其操作步骤如下（见下图）

　　（一）根据原始凭证，按经济业务的不同性质分别编制记帐凭证。

　　（二）根据原始凭证、记帐凭证逐笔序时地登记现金和银行存款日记帐。

　　（三）根据记帐凭证和有关的原始凭证逐笔登记各明细分类帐。

　　（四）根据记帐凭证编制科目汇总表。

　　（五）根据科目汇总表登记总分类帐。

　　（六）月末将现金日记帐、银行存款日记帐各种明细分类帐的余额与总分类帐户的余额核对相符。

　　（七）月末根据总分类帐和明细分类帐的记录编制会计报表。

　　三、成本和费用

　　1、为业主、物业使用人提供维修、管理和服务等过程发生的各项支出，计入成本、费用，在物业管理活动中发生的各项直接支出，计入营业成本。

　　2、成本包括直接人工费、直接材料费。间接费用等计入管理费用。

　　直接人工费包括直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。

　　直接材料费包括在物业管理活动中直接消耗的各种材料、材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。

　　间接费用包括管理人员工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、办公费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护非低值易耗品摊销费等。

　　3、管理用房有偿使用费计入营业成本。对管理用房装修装饰费计入递延资产。

　　4、年终按年末应收帐款余额的0.5计提坏帐准备金。发生的坏帐损失充减坏帐准备金。收回已核销的坏帐，增加坏帐准备金。

　　四、营业收入及利润

　　1、营业收入包括主营业收入和其他业务收入。主营业收入包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。

　　2、利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额及补贴收入。

　　营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。

　　五、代管基金

　　代管基金指企业接受业主委员会或物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金，应专户存储、专款专用。其利息净收入经认可后转作代管基金滚存使用和管理。

　　代管基金作为企业长期负债管理。

　　六、资产管理制度

　　1、现金管理

　　现金管理按照《现金管理暂行条例》及《现金管理暂行条例实施细节》的规定执行。严肃现金的使用范围和库存现金限额，建立现金收支的内部控制手续和出纳员、结算员、收银员的岗位责任制，规定出纳备用金的周转、报销和补充制度。出纳员、收银员收入现金必须当日送存或上缴。现金明细账要逐笔登记，日清月结，对账款不符要及时查明原因，并逐级上报处理。

　　2、银行存款管理

　　应以银行的账号分别设立明细账序时登账，如实反映银行存款的收付、余额情况。严格按照《票据法》、《支付结算办法》、《国内信用证结算办法》和《违反银行结算制度处罚规定>>使用票据、办理结算、不得签发空头支票、严防接受空头票据或无效票据、接受外来票据应认真检查，必要时通过银行查询，以确保票据的有效性和可靠性。银行存款的账户不准出租或出借，银行存款应定期查询核对余额、发现未达账的要逐笔查明原因、按月编制余额调节表，使会计、出纳、银行之间帐帐相等、帐实相符。

　　3、应收和预付款项管理

　　企业应按业务及结算方式的不同，分别进行往来款的明细核算，设立明细账户。对应收账款，其他应收款，预付款项按照“谁经办，谁负责，谁记账，谁清理”的原则进行管理。往来款项按月或定期与客户核对，并将应收和预付款项的明细单位和余额通知有关部门或经办人，以便责任人及时催讨和清欠。按照生效的经济合同、协议、其他经济文件等的规定超过半年的预付或应收款项，应上报企业领导及上级有关部门，以便及时采取措施，杜绝呆账、坏账的发生。因失职或其他原因造成坏账损失的应追究有关人员责任，并根据情况处以10%以上的罚款赔偿，同时企业财务按应收账款金额提取3－5%的坏账准备。

　　4、存货管理

　　⑴各种物资存货按实际成本计价，领用或发出的存货，按加权平均法计算实际成本。

　　⑵低值易耗品分期摊销。

　　⑶建立各项存货的管理制度，收发领退制度，组织好日常的收、发、结存核算，还要预测各项存货资产的资金占用量、实物储备量及采购批量，要以最少的资金占用取得最好的经济效果。

　　⑷ 存货一个季度盘点一次，年终进行一次全面盘点。对于

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