荔园物业（包括板房）的维修养护计划和实施方案

荔园物业（包括板房）的维修养护计划和实施方案提要：有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施，引路标志完好，紧急疏散通道畅通，无火灾安全隐患

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　　荔园物业（包括板房）的维修养护计划和实施方案

　　一、公共设施设备管理

　　（一）管理目标

　　保证设备运行正常，无重大管理责任事故。

　　（二）管理措施

　　1.制定设备安全运行、岗位责任制、定期检查维修保养运行记录、维修档案等管理制度。

　　2.所需专业技术人员，严格执行操作规程，设备管理和维修人员持证上岗。

　　3.及机房环境整洁，无杂物，灰尘积垢，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。

　　4.供电、供水的管理制度，供配电、供水系统配置人员24小时值班。

　　5.系统等智能化设施、设备运行正常，有记录并按规定定期保存。按工作标准时间排除故障，保证系统工作正常。

　　6.系统设施齐全，完好无损，确保随时启用。

　　7.管理人员掌握消防设施、设备的使用方法并能及时处理设施、设备的各种问题。

　　8.有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施，引路标志完好，紧急疏散通道畅通，无火灾安全隐患。

　　9.水设备、阀门、管道工作正常，无跑、冒、滴、漏现象，按规定时间对二次供水蓄水池设施、设备进行清洁、消毒。二次供水卫生许可证、水质化验单等证齐全。水池、水箱清洁卫生无二次污染。水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患。排水系统通畅，汛期无泛水，地下室、设备房无积水浸泡发生。遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，保证无大面积跑水、泛水，长时间停水现象。建立事故应急处理方案。

　　10.设施维护周到，公用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。道路、大堂等公共照明完好，小区范围内的道路畅通，路面平坦。

　　二、设备设施维修保养工作标准

　　序号项目周期内容及标准

　　一、供配电系统

　　（一）变压器

　　1.1巡查每日通风良好，无异常气味和噪音，温度正常

　　1.2年检1年保洁变压器机身、线圈、电缆支架和通风口；检查温控仪表和跳闸信号接线；测量高低压线圈及线圈间绝缘电阻不低于30MΩ（用1000V兆欧表）

　　（二）高压环网柜

　　2.1巡查每日柜体无灰尘，室内无异常气味、噪音，开关指示正常，通风良好

　　2.2年检1年柜内各零部件，电缆头连接螺栓无松动断裂，无电击痕迹，保洁内部各部件；馈电开关操作灵活，和机械连锁可靠；跳闸线圈功能正常；熔断器上、下端硅胶膜无破裂凝固；测量相间接地电阻不低于500MΩ（用1000V兆欧表）

　　（三）低压配电柜、箱

　　3.1巡查每日低压配电室、各设备房、竖井，检查柜、箱体外观无灰尘（必要时保洁），无异常气味噪音；电表指示正常；低压抽屉柜电容补偿投入使用，功率因数在0.9以上

　　3.2年检1年保洁柜（箱）体内灰尘（用吹风机保洁线圈、开关、接线端子上的灰尘）；紧固松动的部件、接线端子；检查各元件、标记标号、电度表铅封是否完好；检查具备自动合闸功能开关是否正常

　　（四）照明器具、供电线路

　　4.1巡查每日发现灯具和线路问题，及时安排人员维修更换。

　　节约用电，做到人走灯灭，用户下班后，值班人员及时巡检，关闭不必要的照明。楼外射灯按规定的时间停送，并根据季节变化适当调整。同时我公司接管小区后，楼梯间照明将全部改造成红外感应控制

　　二、给排水系统

　　（一）生活水泵

　　1.1巡查每日外表保洁，无锈蚀损坏，填料函松紧度适宜；紧固螺栓无松动断裂，附件齐全；运行无异常振动和噪音，轴承温升正常；压力表指针灵活，读数准确

　　1.2检查1个月主、备泵切换是否正常，控制柜电压电流是否正常，水池浮球是否完好；添加润滑油，紧固各部位螺栓

　　1.3年检1年检查调整电机轴承，更换润滑油；添加或更换密封填料；测试绝缘电阻

　　1.4大修3年包括年检内容；解体清洗，检查叶轮、泵体密封环、轴套、轴的

　　（二）排污泵

　　2.1巡查每日检查控制箱有无异常，手动/自动运行平稳，排水畅通，无异常振动和噪音；单向阀位置正确

　　2.2年检1年冲洗外表、滤网、支架上的杂物，做防腐处理；水管和泵体连接紧固；测试电机线圈电阻和绝缘情况，必要时拆开泵体处理。

　　（三）水池、水箱

　　3.1检查1个月检查水质、水位，浮球阀及附件等

　　3.2清洗3个月清洗工作将委托具备资质的专业清洗公司进行，管理处负责配合

　　（四）井室

　　4.1巡查3个月井盖、井裙完整，启闭方便；防虫网完好无损；爬梯牢固，井底干净，流槽畅通

　　（五）管网

　　5.1巡查每周发现问题（漏水、锈蚀等）及时处理

　　5.2刷漆1年对公共部位的管网及支架进行除锈刷漆，保持漂亮的外观，延长设施的使用寿命

　　三、消防系统

　　（一）消火栓泵、稳压泵

　　1.1巡查1个月外表保洁，无锈蚀损坏，填料函松紧度适宜；紧固螺栓无松动断裂，附件齐全；手盘动轴转动灵活，轴承无杂音

　　1.2保养3个月启动1-3分钟，运行应无异常振动和噪音；稳压泵添加润滑油

　　1.3小修2年检查清洗泵，调整电机轴承，更换润滑油；检查联轴器不同轴度和轴向间隙；更换磨损零部件和填料；空载试车5分钟，测试电机电流和绝缘电阻；检查基础和防震垫有无损坏

　　（二）消防风机

　　2.1巡查保养1

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