小区工程部设备维修管理规程及细节要求

小区工程部设备维修管理规程及细节要求提要：日常维护保养。指设备操作人员所进行的经常性的保养工作。主要包括定期检查、清洁和润滑，发现小问题及时排除

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　　小区工程部设备维修管理规程及细节要求

　　1.0目的

　　制定小区设备设施维修管理制度，确保物业管理小区所辖设备设施的正常运行。

　　2.0适用范围

　　适用于管理处所辖的所有小区设备设施。

　　3.0职责

　　3.1工程主管全面负责小区设备设施运行管理工作。

　　3.2工程维修领班具体负责小区设备设施巡视工作的组织与落实；

　　4.0程序内容

　　4.1各设备责任工程师负责设备维护计划的制定，各设备管理人员负责设备的维护计划的实施。

　　4.2设备维护保养分为四个方面：

　　4.2.1日常维护保养。指设备操作人员所进行的经常性的保养工作。主要包括定期检查、清洁和润滑，发现小问题及时排除，及时作好坚固工作以及必要记录等

　　4.2.2一级保养。由设备操作人员与设备维修人员按计划进行保养维修工作。主要包括对设备进行局部解体，进行清洗、调整，按照设备磨损规律进行定期保养

　　4.2.3二级保养。指设备维修人员对设备进行全面清洗、部分解体检查和局部修理，更换或修复磨损件，使设备能够达到完好状态的保养

　　4.2.4设备点检，指根据要求用监测仪表或人的感觉器官，对设备的某些关键部位进行的有无异状的检查。通过日常点检和定期点检，可以及时发现设备的隐患，避免和减少突发故障，提高设备的完好率

　　4.3设备计划性检修规程

　　4.3.1检修计划包括年度计划、月度计划；检修包括大修、项修、小修和改善维修。将设备检修的类别性同时间的计划性有机地结合起来，构成计划性检修。

　　4.3.2工程部根据设备的运行特点，详细地制定并严格地执行检修计划，制定和修订切合实际的检修周期和检修定额。

　　4.3.3根据设备的检修周期及设备运行检查中发行的问题，编制设备检修计划，报工程部审批备案，列入设备管理考核项目。

　　4.3.4设备大修要拟出大修方案。包括：检修内容、质量要求、资金费用、工程进度、人员安排、备品备件、特殊工具、安全措施等，填写《设备大修、改造审批表》。

　　4.3.5计划性检修的实施，按计划使用材料、配件，避免浪费，严把质量，每道工序都有质量检查，文明施工，专用工具要精心使用、维护，做到完工后保持现场的清洁。

　　4.3.6特种设备的维修，除按检修程序和方案执行外，还严格执行特种设备的管理规定。

　　4.3.7竣工验收工作。包括由工程部协同物管公司，根据修理任务书所提的项目、质量标准和技术要求进行验收，根据设备的具体情况，试运行一定的时间工作正常，填写检修竣工报告。

　　4.3.8设备检修过程中所需的各种技术资料、技术文件、要有健全的领用管理制度，设备大修、中修要有完整的检修记录和交工资料，并交工程部归档。

　　4.4设备外协维修管理制度

　　4.4.1工程立项

　　a）工程部专业人员根据小区各种设施的现状情况的需要，提出设备外协维修的报告。

　　b）报告中应说明设备的部位、名称、维修更新的内容，以及预定维修时间、所需资金的概算和技术方面的可行性分析等上报管理处讨论审批。

　　4.4.3设备维保施工单位的招标工作

　　a)根据各分布设备的品牌，相应的维保原则上与原厂家立定。招标工作应在完成本工程项目的设计和概算后进行，就拟建的设备维修提出招标条件，投标单位提出自己完成设备维修的各项保证。

　　b)管理处从中选择够资质等级、工期短、造价低、质量好和信誉高有实力的外协单位前来中标，并综合评比三家以上的单位，从中选优的原则。

　　c)整个招标工作应在公平、公正、平等、有序的情况下进行，以达到缩短工期、确保质量、降低造价、提高投资效益的目地。

　　4.4.4签订承包设备维修工程合同及相关协议书

　　合同内容应包括施工的工期、技术要求、预算造价、付款要求及施工进行当中不可预见问题的处理方法等内容，并同时与之签订《承包工程安全管理协议》和有关管理条约。

　　4.4.5施工中的管理

　　a）工程部应派专人进行全程跟踪，掌握相关的维修施工技术，做好维修施工记录，收集整理相关技术资料归档。

　　b）施工维护管理、竣工验收、工程预算、项目移交等工作内容，并协调工程项目的各项工作设专人负责，明确任务，做到责任到人。

　　c）做好施工中各方面的协调工作，及时解决施工中出现的一切技术和质量问题。

　　d）加强对施工队伍的管理工作，督促检查施工单位做好现场安全生产、文明施工的管理工作，以确保施工质量、工期的落实。

　　4.4.6工程的竣工验收决算

　　a）设备维修项目的验收工作应先由施工

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