花园小区设备维修和养护服务方案

花园小区设备维修和养护服务方案提要：按 《房屋、设施维修养护规程》与《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》的内容要求进行修缮养护

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　　花园小区设备维修和养护服务方案

　　1、设备报修

　　房屋、建筑设施维修服务

　　[工作程序]

　　建物维修工

　　a. 按 《房屋、设施维修养护规程》与《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》的内容要求进行修缮养护；

　　b. 每月一次按《房屋、设备、设施巡视内容与要求》对小区房屋建筑，公用部位、设施进行巡查；

　　c.将周期巡查、养护结果记录于《共用部位巡查、养护记录表》内；

　　d.房屋、设施修缮工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内；

　　e.房屋、设施发生异常，及时报告设备主管，并在设备主管协同下排除异常。

　　设备主管

　　a.负责房屋、设施的技术资料、档案的收集，负责零星材料的采购计划的编制，委托维修的联系工作；

　　b.每年 12 月按房屋完好情况制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；

　　c.组织实施房屋、设施的维修保养工作，对房屋养护、修缮提供工作指导及检查监督；

　　d.对每次周期巡查养护记录、维修记录进行检查验证；

　　e.每季度组织建物维修工检查房屋、设施的使用状况，记录《房屋、设施检查表》，根据日常巡视及季度检查记录按照《房屋完好程度评定办法》，填写《房屋完好程度鉴定表》、《房屋完好情况分类记录表》，经经理审核后上报公司主管部门；

　　f.每年根据四个季度检查情况，填写《房屋完好情况汇总表》，上报公司主管部门。

　　[质量标准]

　　主体结构

　　屋架、柱、梁、檀条及各承重砖墙平直完好，无倾斜、无裂缝出现；

　　钢砼框架构件完好牢固，保护层无剥落，主筋无外露现象，确保构件的承载能力；

　　基础无老化、无腐蚀、无酥碎、无折断现象，确保基础结构稳定牢固。

　　屋面

　　平整完好，屋面防水层基本完好，隔热保温板完好无缺，无裂缝，排水畅通，压顶出线无起壳、裂缝，粉刷完好。

　　外粉刷

　　外粉刷无起壳（包括各类线脚粉刷，雨蓬、阳台等粉刷），无裂缝、无剥落、无渗水、接缝平整、色调协调。

　　钢木门窗及油漆

　　门窗开关灵活，五金齐全。

　　门窗油漆完好，无老化、无剥落现象，色泽均匀美观。

　　楼地面

　　地坪应平整、牢固、无裂缝、起壳、下沉。木地板无潮湿、无腐烂。

　　内粉刷

　　各种内粉刷及踢脚线无剥落现象，瓷砖不起壳现象，粉刷完好。

　　水、电、卫

　　a. 各种照明

　　电器线路完好，无老化，开关、插座、灯泡正常工作。

　　b. 卫生设备

　　各种卫生器具设备完好，零件不损坏，使用方便。

　　c. 给排水

　　上、下水管完好，用水正常，水箱流水畅通，排水系统畅通。

　　落水

　　各种水落、水管无损坏，托钩铁脚完好，排水畅通。

　　沟路

　　a. 路面、明沟

　　街坊路面无裂缝破损，平整完好；室外明沟流水畅通。

　　b. 下水道、窨井

　　下水道无阻塞，流水畅通；窨井盖圈完好无损，与路面齐平。

　　供配电设备

　　[工作程序]

　　电工

　　a.每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视配电房设备，并记录《配电房巡视记录表》；

　　b.配电房每周打扫一次，配电柜每月清洁一次。双电源柜(箱)“运行”与“备用”每月切换检查一次，并记录《设备定期启动表》；

　　c.按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《供配电设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；

　　d.供配电设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内；

　　e.供配电设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障。

　　设备主管

　　a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管；负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制，外委托修理的联系工作；

　　b.每年 12 月制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；

　　c.组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；

　　d.每周巡视配电房设备,检查巡视记录、交接班记录；

　　e.每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写《供配电系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门；

　　f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；

　　g.每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门；

　　h.按《应急预案》规定负责处理应急事件。

　　[质量标准]

　　低压开关柜

　　a.耐压试验应符合规范规定；

　　b.开关柜内各元件应齐全、完整、固定、牢靠，盘面油漆应完好；

　　c.电器或端子排接线应牢固，绑扎排列整齐，标志清晰齐全；

　　d.接地线连接应紧密牢固，导电漆均匀无遗漏；

　　e.操作部分应灵活，接点和机械联锁的动作应正确；

　　f.闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔断器完好；

　　g.接触器和各种继电器完好，面板指示灯和按钮完好；

　　h.双电源箱能自动切换；

　　i.控制箱手动和自动操作均能运行。

　　照明设备

　　a.灯具、开关、插座和照明配电箱等固定牢靠，清洁整齐；

　　b.开关是否切断相线，单相三极插座接地线是否可靠，照明灯头有无触电危险；

　　c.照明线路的绝缘是否良好，接线头不应外露，灯具高度是否符合规定；

　　d.防爆潮湿场所是否应用防爆防潮灯具；

　　e.仓库照明灯具和可燃物之间的距离是否符合要求；

　　f.移动的照明灯具是否用安全电压36伏或24伏。

　　防雷接地装置

　　a.接地电阻值应符合要求；

　　b.接地线应平直、牢固，不应有高低起伏和弯曲现象；

　　c.接地体焊接应牢固，防腐处理应均匀。

　　机房环境

　　a.消防设施完备，有效；

　　b.内、外保持清洁，室内照明、通风良好，地面、墙壁、门窗、设备均无积尘、积水、油渍；

　　c.无乱堆杂物和易爆、易燃物品；

　　d.电工绝缘工具、绝缘鞋、手套、接地线齐全、有效、整齐。

　　给排水设备

　　[工作程序]

　　管道工

　　a.每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备，并记录《水泵房巡视记录表》；

　　b.水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次。生活水泵“运行”与“备用”每二周交替更换一次；

　　c.按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《给排水设备（设施）维修保养 规程》

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