住宅市场的理论分析

    第二,以兴建新住宅,促进或带

www.dichanshequ.com 动空置住宅的销售。空置住宅滞销,引不起消费者的青睐,原因是错综复杂的。就空置住宅本身的情况看,(1)有区位偏僻问题。虽然价位合适,需房者能够买得起,但因地处偏僻,生活工作不便,难下决心;(2)区位较好、交通方便、基本生活环境条件亦具备,但价格过高,难以接受;(3)房屋户型不适宜,或因室内装修已做,不符合用户需要,新买来的房子,马上再重做装修,多花冤枉钱,值不得、舍不得;(4)住宅质量难保。整体环境差,价格又偏高,总想等等想说。诸如此类问题,既已出现,再依其自身来解决总是很困难的。如用新房拉动,新房造市,将对空置房的销售起到一定的带动作用。从购买者的从众心理上讲,你不买,我也不买;你买,我也买;你买了,我也买,总感到不是滋味。中国人时下在购买中的从众与攀比心理的作用,是不可低估的;从空置房形不成消费连接点看,国人时下与国外在住房消费上的重大区别之一是国人不怕热闹,或喜欢住区的繁华,而国外,尤其是发达国家,多愿清静。所以,对孤立、偏僻地处清静的住处需求“内外有别”,且区别甚大。如果新建房能使空置房减少人们的空旷感或孤独感,将会带动消费;再从户型、档次高低、是否做内装修等多方面做好市场调查预测,满足消费需要,亦将会形成俏销的态势,有利启动住宅市场。

    第三,对空置房进行损益分析,适时采取止损求益措施。据说,住宅空置带来的损坏比有人居住的损坏速度或损坏程度更快、更大,这一点姑且不提。只就空置期内占压资金和支付利息与收回资金,再投资生利进行比较,就可算出时序损益情况,以选择止损获益的最佳时点和采取最优措施。当然,资金的占压与利息的损失,在现行体制下,对国有企业是无关紧要的,甚至不是企业的不是,还很可能成为企业之是。这是体制造成的。但在向市场经济转变的过程中,加大企业的市场主体意识,将是发展趋势。

    第四,以二级市场带动一级市场。由于住房分配货币化已是大势所趋,在个人购买了成套旧公房以后,理应在现在市场条件日益发展的情况下,允许上市流通。这样,启动二级市场,一则可以起到化黑市为明市的作用。即使地下黑市的暗中租售,变为在二级市场上的公开租售;使地下“房虫”暗中渔利,扰乱市场,变为二级市场上的合法中介组织或经纪人。二则可以起到激活一级市场的作用。因为市场是互通的,是联动的,如果在一级市场上购了新房,由于各种原因,想出手转换,而二级市场比较活跃,则在一级市场上购房的积极性就会增加,从而带来一级市场的升温,起到激发人们购置新房的作用。当然,对房地产市场监管措施的紧紧跟上,使市场逐步完善、运作逐步规范,也是题中应有之义。

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