加盟经营作为不动产经纪行业的一种运营模式,被一些企业视为快速占领市场的一条捷径。但是加盟经营模式对品牌持有人的管理和协调能力要求非常高,市场
信息发布、看房服务、居间代理、合同鉴证、贷款服务、收房服务、权证代办、保险代理、装修服务……凡此种种,经纪公司为了更多地受理经纪业务,承担了绝大多数经纪业务以外的工作,看似增加了收入的渠道(无疑这些产出和投入是严重倒挂的),同时也削弱了经纪企业自身的核心竞争力,其实质是市场上虽然有了一些规模性的企业,但并未出现领导性品牌,不足以吸引客户的信任,其表现是没有出现成熟市场上客户、业主与经纪公司之间的“独家代理”委托方式,经纪公司不得不以所谓的“增值服务”来吸引客户。从发展的趋势来分析,经纪行业将回归“专业”的道路,衍生服务将通过社会化分工“外包”给更为专业的公司来经营,然后将经纪企业作为信息发布的网络平台给客户提供选择菜单,这是一种更高层面上的“共赢”。
长期以来,经纪公司一直以“轻资产”方式做低成本扩张,门店以租赁经营为主,装修和固定资产投入逐年摊销,租约期满,成本摊销完毕,然后续租或寻求新的店面继续经营。相信在不远的将来,市场会出现自有物业的经纪公司,以经营性收入消化银行贷款本息,稳健发展的同时逐步壮大企业品牌,具备一定规模时,企业作为品牌持有人,淡出一线经营业务,用已经具有相当规模的固定资产进行资本运作,快速扩张,那时侯加盟经营时代将迎来真正的春天,而这样的企业将很难被一般的市场风险击溃,市场也将出现一批真正意义上的领导性品牌经纪企业,同时也会催生行业发展的中坚力量——职业地产经纪人群体的出现。
十万,将成为单店收入的生死线。目前南京经纪企业以40—50平方米的经营面积、5—7人的人员编制,根据所处区位的不同,概算单店直接成本平均约为2—3万元/月,该成本近3年来变化不大。为什么把十万定为单店收入的生死线呢?依照行业发展的规律,连锁经营业态中门店作为市场的终端触角,需要分摊后台的运营成本,前台作为利润中心,起到的是尖兵作用,后台的信息支持、管理支持、技术支持一旦成熟,会让前台的经纪人如虎添翼,否则,随着门店数量的机械性增长,企业将越来越依赖经纪人的单兵作战能力,不能形成团队和集群优势,而运营支持这个潜在的成本是巨大的。依据营业收入,南京市场上业已出现了份额超过10%的所谓“领跑者”,但是这个营业收入中纯经纪收入仅仅占有很小的比例,换言之,这些收入是以潜在的巨大资金和法律风险取得的,从道德层面而言,这类企业已经丧失了作为经纪企业存在的价值,不过是作为某些利益集团资金链上一枚“重要”的棋子,仅此而已。伴随着法制的不断完善,行业的健康发展,这类企业将会被市场无情淘汰。可喜的是,坚持以诚信经营的经纪企业越来越受到市场和客户的认可,今年五月份南京市场出现了单店经纪收入16万的最高行业记录!而在全国市场上,最高的单店月经纪收入是由某上市公司去年在深圳创造的:685万!由此可见差距,同样,潜力也是巨大的。
存量房价格将依照商品特性回归价值。长期以来,存量房价格主要比照增量房,参考地段、年代、楼层、套形、学区、配套等因素综合定价,其中地段、配套和学区等因素起着关键作用。伴随着增量房市场大面积套型的蜂拥上市,小户型、低总价的存量房价格一路上扬,这是由供求关系和购买能力导致的结果;近几年来,市场上所谓“次新房”价格的迅猛上涨无疑和区位的综合配套有关。应该看到,作为一个成熟的社区,其综合配套该有的都已经有了,不该有的也不会再有,政府能做的也仅仅是局部的微调,短期内不可能有实质性的提升,从这个意义上讲,存量房价格已经到了一个瓶颈。另一方面,随着国家宏观调控措施的落实,增量房市场会大量出现填补目前市场需求的中小户型的产品,而这些产品的设计理念、居住品质又远非存量房可比,所以目前居高不下的存量房价格将不可避免地回归价值。近期,中原地产主席施永青先生有一个谈话,他认为一二线城市的房价半年内将下跌15%,个人认为在南京的局部地区甚至会更多,特别是存量房价格将首先受到新上市增量房产品的打压。同时我们也应该看到,南京某些代表性楼盘,市场价格却十分的坚挺,抛开开发商的品牌优势,后期的物业管理水平是支撑其市场价格的重要因素。因此,存量房的价值回归,应该是不同物业、不同产品间市场价格震荡性上扬和下挫并行的格局,无疑会加剧市场的观望情绪,这对不动产经纪企业的经营将会是一个巨大的挑战。
简而言之,面对复杂的政策环境、市场环境、经营环境,不动产经纪企业在立足“诚信”经营、打造企业品牌的基础上,
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