商品房销售培训问题之55-63

商品房销售培训问题55-63

55怎样申请商业性个人住房贷款？
    各商业银行提供的商业性个人住房贷款程序基本类似，下面以建行北京分行提供的个人住房贷款为例，说明怎样申请商业性个人住房贷款。
　　根据中国人民银行的有关规定，申请商业性个人住房贷款必须具备以下六个条件：
　　①有北京市户口或有合法的居住身份证件，如身份证，户口薄，军人证、暂住证等；
②必须有稳定的经济收入；③已经签订了合法有效的购买、建造、大修等合同、协议或有关批准文件等；④不低于所购买房款20%以上的首付款；⑤能够提供担保；⑥与银行签订合作协议。

56福利分房如何做抵押贷款？
    如果您建立了公积金购买福利房时可申请公积金贷款。申请贷款时需提供售房单位的售房方案、方案批复文件及与售房单位签订售房合同。

57个人住房贷款要注意点啥？
    第一、对家庭现有经济实力作综合评估，以此确定购房的首期付款金额和比例。经济实力的内容包括存款和可变现资产两大部分。后者又涵盖了有价证券、现有住房置换等。
　　第二、对家庭未来的收入及支出作合理的预期。这包括收入预期和未来大额支出的预期。前者要考虑的因素包括年龄、专业、学历、工作单位性质、行业前景乃至宏观发展趋势等。一般来说，年轻、高学历、专业前景好、单位效益好的家庭成员收入预期较高。个体经
营者和规模较小的私营业主应该对经营风险有充分预期，谨慎制定贷款及还款计划。后者要考虑的因素包括结婚、生育、健康、求学、出国以及购买其他大额消费品等。如果您的家庭预期有较大的支出，这将会削弱您的还款能力。
　　第三、学会计算自己的还款能力。还款能力是决定可贷款额度的重要依据。还款能力的计算方法是用家庭平均月收入减去家庭平均月支出的余额。在计算时要考虑到收入和支出的可能变化。
　　第四、学会计算自己的可贷额度。借款人的可贷额度可用这样的公式计算：可贷额度借款人的月还款能力除以相应贷款年限的每万元贷款的与月还款额×10000元。
　　第五、组合贷款的最优组合原则。公积金贷款尽可能多，商业贷款尽可能少。因为公积金贷款的利率远比商业性贷款要优惠。
　　第六、首期付款的宽松原则。首期付款不能把手头的现金用完，而应该留有一笔相当的资金用于住房装修和更新家具、家电等室内用品。

58贷款——自己办还是找代理？
    a、自己办贷款省钱、费时间
　　如果不走冤枉路的话，办理贷款跑个五六趟一般就能完成了(组合贷款因为涉及到公积金贷款和商业贷款两项，要麻烦一些)。但因为贷款所需的材料较多，如身份证、户口本、各种发票、证明文件等，买房人往往会因为材料带不全跑冤枉路。另外，表格的填写也较麻烦，各银行要求不一样，比如收入证明一栏有的要盖财务章、有的要盖公章，问不清楚就得
一切重来。虽然各银行都有咨询电话，但经常占线。因此，买房人实际办贷款时，就不只是五六趟的理想状态了。
　　b、找代理办贷款
　　花钱买方便。目前可代办贷款的机构很多，收费各不相同，但服务效果基本一致：贷款人基本不用跑腿，顶多到银行去一次，就能顺利得到贷款。值得注意的是，一般代办机构的收费都只是服务费，如“康正”所收的服务费，只是上门协助贷款人填写申请表和贷款有关合同、递送贷款资料、协助办理抵押物审核评估、协助办理保险手续等，与贷款有关的各项费用，如律师费、保险费、评估费等还需自己另交；“广盛”的二手房贷款收费服务范围是核查买卖双方的身份、买方的资信调查、二手房产权的调查、代办评估、公证、保险、抵押登记、过户手续、出具律师意见等，服务费中除含公证费、律师费外，评估、过户、保险等费用需贷款人自己交。

59当抵押的房地产发生意外时，

www.dichanshequ.com 抵押人和抵押权人该怎么办？
    抵押人占管的房地产发生损毁、灭失时，抵押人应当及时将情况告知抵押权人，并应采取措施防止损失的扩大。由于不可抗力等自然原因造成抵押物损毁、灭失的，抵押人不负有责任，但抵押人因此获得赔偿金、保险金的，抵押权人有权在赔偿金、保险金的数额之内要求提供担保。由于抵押人本身的故意或过失造成抵押物损毁、灭失的，抵押人有义务重新提供与减少的价值相当的担保。无论在何种情况下，抵押房地产的残余价值仍作为债权的担保。
　　在用房地产抵押贷款期间，保持抵押房地产的价值，对于抵押权人(贷款银行)来说尤为重要。这是因为当债务人不能按期归还贷款时，贷款银行需要将抵押的房地产予以变卖，从变卖所得的价款优先受偿。如果抵押的房地产发生损毁、灭失，变卖该房地产所获得的价款将可能无法偿还债务人所欠的借款。所以当抵押房地产发生损毁、灭失时，抵押权人要采取一定的措施，来保障它的利益：
　　(1)如果是由于抵押人的行为，使抵押房地产发生损毁、灭失的，那么抵押权人有权要求抵押人停止其行为，并有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相当的担保。
　　(2)如果抵押人对抵押房地产的损毁、灭失无过错的，即抵押房地产的损毁、灭失是由于第三人的原因或不可抗力的原因(如地震、洪水等)造成的，那么抵押权人可以在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供新的担保，抵押房地产价值未减少的部分，仍作为债权的担保。

60是所有的房地产都可以抵押吗？
    对于哪些房地产可以设定抵押，哪些房地产依法不可以抵押，在《中华人民共和国担保法》和有关的法律中都有明确的规定，具体内容如下：
　　可以设定抵押的房地产，包括通过出让方式取得的土地使用权、依法取得的房屋所有权和土地使用权、预售商品房、在建工程。具体又可以分为：
　　(1)依法通过出让、转让(补交地价)方式取得的国有土地使用权；
　　(2)公司、企业、经济组织或个人所有的厂房、仓库、办公楼、商店、宾馆、自用住宅等建筑物；
　　(3)依法获得的预售商品房；
　　(4)依法有权处分的国有土地使用权和房屋及地上定着物；
　　(5)依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。
　　依法不可以抵押的房地产有：
　　(1)权属有争议的房地产；
　　(2)已依法公告在国家建设征用拆迁范围内的房地产；
　　(3)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；
　　(4)列为文物保护的古建筑、有重要纪念意义的建筑物；
　　(5)被依法查封、扣押或采取其他诉讼保全措施的房地产；
　　(6)未依法登记领取权属证书的房地产；
　　(7)未经中国注册会计师确认已缴足出资额的外商投资企业的房地产；
　　(8)行政机构所有的房地产，政府所有、代管的房地产；
　　(9)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律允许抵押的除外。
　　以房地产设定的抵押时，要注意以下问题：
　　(1)以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权可以抵押，划拨土地应当与国有土地上的房屋同时抵押。
　　(2)乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。集体土地的使用权在一般情况下是不允许设定抵押的，只有在以下两种情况下才允许设定抵押：一是抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；二是以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。
　　(3)为按份共有的房地产设定抵押时，抵押人要书面通知其他共有人，抵押的设定只能以抵押人所占有的那个份额为限。如果要以共同所有的房地产来设定时，则必须取得全体共有人的书面同意，这时抵押人为所有共有人。
　　(4)外商投资企业和股份制企业以其房地产设定抵押时，必须经过企业董事会或联合管理机构的书面批准，这类抵押所设定的抵押期不应超过企业的营业期限和土地的使用年限。

61房地产抵押的合同应当具备哪些条款？
    以房地产设定抵押，抵押人和抵押权人应当签订的抵押合同。根据我国有关的法律规定，房地产抵押合同应当具备下列条款：
　　(1)抵押当事人的自然情况；
　　(2)抵押物的坐落、类型、结构、面积、价值、房屋所有权属、土地使用权属及权证编
号；
　　(3)被担保的主债权的种类、数额；
　　(4)债务人履行债务的期限；
　　(5)抵押担保的范围；
　　(6)抵押物的占管人、占管方式和责任，意外毁损和灭失的风险责任；
　　(7)抵押权人处分抵押房地产的方式；
　　(8)争议的解决方式；
　　(9)抵押当事人约定的其他事项。

62房地产抵押贷款的利息计算和本金偿还方式有哪几种？

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