商品房销售培训问题64-69
64住宅楼上架设广告牌，居民是否应该受益？
在北京我们经常能发现，许多居民楼上都架设了广告牌，那么，作为业主的小区居民，这些广告收益是否与他们有直接关系。
对于这个问题，由于按“套”或“单元”、“单位”购买房产的客户，在其购房价款中实际上都已包含公共建筑的分摊价款，所以，购房客户应是公共建筑的按份共有人。
楼房的屋顶虽然是顶楼用户的房间天花板，直接为顶楼用户起到隔热、挡风、保温、承载雨雪等作用。但我认为，顶板并非顶楼用户的专有财产，它实际上是在为整个楼宇的用户服务。所以，一座楼宇的顶板是楼宇的公共建筑部分，由大厦的各个产权人共有。
因此，在楼顶上搭建广告牌，或在一些建筑的外墙墙体上涂刷广告语，这样的行为，都是对楼顶、毗邻墙体等公共建筑的使用。而允许他人使用这样的公共建筑并得到报酬，实际上是公共建筑产生的收益。
依据民法学理论，所有权有四项权能，即占有、使用、收益、处分。这四项权能只能由所有权人行使或由所有权人授权他人行使。如果非所有权人未得到所有权人的事先许可或事后追认而擅自行使占有、使用、收益、处分等权能，就构成了对所有权人的侵害。相应的，在共有的情形下，应由共有人共同行使上述四项权能，部分共有人在未得到其他共有人的同意或追认、非共有人在未得到共有人的同意或追认的情况下擅自行使上述四项全能的，就构成了对共有人共有权的侵害。
在通常的情况下，开发商尚未将所有的楼房卖出，则小区居民与这栋大厦的开发商、其他购房客户均为这栋楼宇公共建筑部分的按份共有人，对楼顶等公共建筑享有共有权，行使占有、使用收益、处分等权能。
虽然，各方由于所占的共有权份额不同，权利大小不同，但作为按份共有人，彼此间是平等的民事主体。各方的共有权均应得到尊重与维护。开发商想在楼顶上搭建广告牌获得收益，不是不可以，但应该向其他共有人——已购房客户通报情况，征得所有共有人的同意。如果此事难以协商一致，应当按照各自拥有的共有权份额进行表决，一般按照拥有共有权份额一半以上的共有人的意见办理，但不得损害其他共有人的权益。广告牌的使用费属于共有物产生的收益，应当属于全体共有人所有，或是分配给全体共有人，或是用于为共有人服务的公益事业，任何共有人也不能单独占有，非共有人更不能占有。
这个案例中，开发商如果没有就广告牌一事与其他共有人商议，取得的使用费自己占有，这是不对的。而大厦的物业管理公司不是共有人，却也获得使用费收入，更是没有法律依据，已经分割了其他共人的合法权益。
65公共区域的照明费如何分摊？
住宅楼内公共照明系统属公共设施，其产生的电费属能源费范畴，按照国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(计价费[1996]266号)的规定，该能源费用可以计入物业管理费成本，并由收益人即楼内全体人分摊。目前，我市物业管理企业大多采取上述原则解决楼内公共照明电费问题。
66物业管理公司有权罚款吗？
从法律角度来讲，罚款就是一种行政处罚行为，而不存在所谓“行政处罚罚款”与“经济处罚罚款”之分。除行政处罚之外，所有的相似情形都不能再称之为“罚款”。既然罚款是一种行政处罚行为，那么设定和实施罚款行为就必须以《中华人民共和国行政处罚法》为法律依据，不能违反法律的规定。《行政处罚法》第十五条规定：“行政处罚由具有行政处罚权的行政机关在法定的职权范围内实施”，而物业管理公司只是一个企业法人或非法人组织，不是行政机关，所以无权实施包括罚款在内的任何行政处罚行为，这种行为是违反《行政处罚法》之规定的。
其一，很多物业管理企业的心态和指导原则不对，没有把自己当作提供服务者而当作了管理者，所以在工作中就有很多与其职能不符的做法，随意罚款就是其中之一。消除其对职能、权利的错误理解，将对其正确定位自己、理顺关系、提高服务质量，都有一定的意义。其二，一些装修人员在施工区域吸烟以及搬家公司损坏了电梯都可能被罚款，这些行为只是违反
67物业管理公司有权以业主不交物业管理费而停水电吗？
某小区物业管理公司由该小区开发商组建成立，具有相应的物业管理资质，系独立核算、自负盈亏的企业法人。
某日，开发商给该物业管理公司发来一份通知，称该小区某住户系分期付款购房，但其入住后却迟迟未将剩余房款付清。开发商为此要求对该住户采取停水、停电、停气的措施，以迫使该住户及早交款。
该物业管理公司遂照此办理，使得该住户无法正常生活，导致该住户的强烈不满。
分析这个案例，在房屋买卖法律关系中，买家承担支付房价款的义务，享有取得房屋所有权的权利。而在物业管理法律关系中，业主承担支付物业管理费的义务，享有接受物业管理企业服务的权利。在任何一个法律关系中，责、权、利均应一致。履行了相关合同义务，就应该享有相应的权利，反之，则应按照合同的约定承担相应的责任，这就是责权利一致。可是两种法律关系混淆就不行，不能说没有履行这个法律关系中的义务就不能享有另外一个法律关系中的权利，这样做就会导致责权利不一致。
上述案例中的住户，同时是房屋买卖关系以及物业管理关系的主体。他未按期交纳购房款，说明他没有履行房屋买卖关系中按时付款的义务，那么他就应该承担相应的民事责任。开发商可以按照购房合同的规定，要求该业主承担违约金、利息等责任甚至可以要求解除合同等。可以双方谈，也可以打官司。
但如果该住户已经按照物业管理合同的规定交纳了物业管理费等，这就意味着他在物业管理法律关系中已经履行了自己的义务，那么他就应该得到完善的物业管理服务，包括水、电、气、暖等设施设备的良好使用等。物业管理公司应该保证其权利的实现，而其他人(包括开发商)则不能对这种权益进行侵害。
现在开发商要求物业管理公司用停水、电的方式使住户按时交款，其实质就是：由于住户未履行房屋买卖关系中的义务而不能享有物业管理法律关系中的权利。这显然是对住户合法行使权利的阻挠，是不对的。
而物业管理公司按照其要求对住户停水、电，则违背了其法定职责与义务，更是不对的。假设该住户欠交物业管理费或欠交水电费，物业管理公司在这时候可以按照物业管理协议的内容停止水、电等的供应。但即便是这个时候，也是物业管理公司依据合同及法律行事，而不是听命于开发商的调遣。
68物业公司是否有权以业主拒签《物业公约》为由扣押房屋钥匙？
北京的绝大多数楼盘在交房的时候都有这样的情景：业主去办理入住手续的时候，被告知要找物业管理公司办理。物业管理公司让业主填表、签订物业管理公约、交费、给钥匙等等。顺利办下来倒也无事，但有时就可能出现问题。
有些物业管理公司要求业主一次性交齐一年或更长时间的物业管理费，引起业主不满而拒绝交费；有些业主认为物业管理公约含有不公平、不合理的内容则拒绝签约；有些业主
则是由于其他问题与物业管理公司发生矛盾或争执。在这种情况下，有些物业管理公司就会采取不给钥匙的做法。
这种做法的欠妥之处在于，业主购买房屋，就与房屋的开发商之间形成了一种房屋买卖关系，房屋买卖合同就是他们之间这种法律关系的反映。在这一法律关系中，业主与物业管理公司双方各有多种权利、义务，但是对于开发商而言，最根本的权利是收取业主的购房款项，最根本的义务是向业主交付房屋。
业主已经按照房屋买卖合同的约定，向开发商付了全部的购房款，开发商就应该履行其向业主交付房屋的义务。什么是交付房屋，就是给业主办理入住手续，给业主钥匙，使得业主能够占有、使用该房屋，这样才是履行了开发商的义务。
既然是合同义务，开发商就应该按照我国《合同法》的约定来履行之。我国《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。这里面最少有两个意思，一是当事人应该自己履行，二是当事人应该全面履行。
先说“自己履行”，房屋买卖合同是业主与开发商签订的，购房款也是交给了开发商，那么开发商就应该自己交付房屋，不能让物业管理或其他机构来履行交付房屋的义务。如果确实有困难，可以让其他机构代理办理入住手续，那么，作为代理人的其他机构不能以自己的名义出现，而只能以开发商的名义交付房屋。再说全面履行，只要业主没有违约情形，开发商就应该向业主交付房屋，不能增加业主的责任与义务，而物业管理公司作为代理交付房屋的机构，只是替开发商完成交房事务，不能在此过程中加入自己的权利内容，增加业主的责任义务。
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