9、建筑风格与建筑居住文化
当各种配套、质量、经济指标无可挑剔的时候，文化品位就成为最为关键的了。
（1）建筑风格：满足消费者的精神和审美需求。
（2）古希腊罗马风格、中世纪的哥特式、文艺复兴以来的巴洛克式、洛可可式，直到1920年代以后兴起并延续至今的现代主义和1970年代以后的后现代主义。
（3）现代西方建筑的代表，不是古典风格，、哥特式、巴洛克式、洛可可式，是现代主义和后现代主义。
（4）现代主义和后现代主义：大大地影响了现代建筑，影响了我们的生活
a、现代主义的概念和兴起
b、基本特征：对功能的强调，新的结构和材料，对下层社会的关怀，新的审美趣味、新的空间、新的技术。大开间、顶层平台、底层架空、尽可能少的装饰、简约，充分满足功能上的需求。
c、代表人物：伟大的柯布西埃、格罗屁乌斯、密斯、迈耶创造了辉煌的现代主义。
d、后现代主义产生。后现代主义大师文丘里、盖里。北京印像、东晶国际
（5）建筑语言在项目中的运用、细部的处理
a、外立面的风格和颜色
b、现代主义建筑符号的运用
c、沟通的设备和符号。
d、交流与体验空间的营造
（6）中国传统的建筑居住文化
（7）风水与住宅开发
a、概念。
b、风水学即是一门综合性的自然科学，又是一门哲学。
c、风水的理论基础：风水的最高指导原则来源于《易经》。宇宙的构成因子是阴和阳；支配宇宙的五大要素是五行生克制化；描述大自然千姿百态、千变万化的八种类属是神奇的八卦。
d、主要的观点：天地人合一、天人感应、阴阳交感、五行相生相克、气场理论。
e、风水的核心内容：是人们对居住环境进行选择和处理。从选址规划、建筑单体、园林小品、室内外装修设计到施工营造，从住宅、宫室到寺观、陵墓，再到村落、城市等。
f、风水有着中国独创的操作工具--罗盘、指南针是中国风水家或堪舆家的伟大发明。
g、宇宙间任何事物都有气场，风水也是一种自然场，是自然能量组合的一种特殊形式。自然场可以影响人体场。
（8）地方建筑文化的吸收：宅院文化、围合、交流、体验、沟通、场所。北京的四合院、上海的旧式里弄、徽州民居、岭南民居、雁北民居、浙江民居。
10、智能住宅及新技术、新材料的应用。
a、电子巡更系统、智能车库、智能安全系统、以宽带社区网络为主的数字化生活。
b、适宜即可，不可过分超前，否则会增加消费者的负担。
c、新的结构、新技术、新材料的应用；科技在住宅开发中的应用
能营造新的内部空间的结构体系（包括钢结构的使用）、高效隔热节能的围护体系、轻薄隔音的内隔断体系、管线综合布置体系、屋面体系、厨卫设备体系。今典小户型二代：短肢剪力墙、
d、供暖的多种方式：低温辐射电热膜、地板采暖、燃气炉、户式中央空调、水源中央空调、地热缆采暖、热超导快速加热器、
e、各种生态技术的采用、新住宅部品体系的采用
11、配 套
（1）配套类别：日常生活、环境、交通、科技、安全、娱乐交际、教育、医疗健康、艺术
（2）最有特色的配套可以成为卖点。最近有的小区准备引进可视电话，相信会为卖点。
（3）基本配套：会所、幼儿园、学校、超市、个人服务设施、医疗诊所。
（4）电梯：多层住宅都应该带电梯，因为中国即将成为老龄化的社会。
（5）车位应该成为重要的配套，汽车成为必需品，必须有充足的停车位。
（6）根据项目的定位情况，多余的过分的配套增加消费者的负担，应该去掉。
（7）会所与泛会所、流行的配套、网络时代的24小时生活方式配套。
12、产品基础工作
（1）质量与性能。
（2）在细部上下工夫。
（3）精装修。
（4）作为产品有机组成部分的服务。
13、设计阶段的客户关怀和客户个性化需求的满足
（1）客户关系管理（CRM）的核心是客户关怀，在设计阶段充分考虑并满足客户的需求，使得客户利益最大化，是在设计阶段最主要的客户关怀内容。
（2）对生命个体的人文关怀，对残疾人、老年人、妇女、儿童的设计关怀。按摩步道，无障碍通道。
a、客户个性化需求的满足住宅营销中最重要的。
b、最大限度地DIY。
c、户型的DYI是满足客户个性化需求的重要内容。
d、装修、装饰、设备配置、服务等方面满足顾客的需求。
14、动态的高尚生活方式总体解决方案
（1）产品设计的基本方案完成之后，需要在开发过程中不断修改完善。
（2）在客户的参与下完善，和客户一起修改，满足客户的需要。在设计阶段、建设阶段和建设完毕后的销售阶段都是可以修改的。
15、品牌建设与品牌战略:
（1）品牌是顾客心中的识别系统。
（2）做项目实际上就是做项目品牌，每一个项目都必须是一个项目品牌。
（3）企业品
（6）创立项目品牌的方法：
a、一流的产品，在规划设计上营造城市景观。
b、质量、性能、价格的整体优势
c、优质的系统的服务系统
d、整合营销传播的方法和实施，持续的大力度地宣传和推广，并需要在最短的时间内创造出知名度。
e、完善的品牌符号系统（CIS 或VIS）
f、尽可能大的市场占有率。
g、较高的利润率和利润额
16、国际交流与住宅项目建筑设计
进入中国的境外事务所：美国的SOM、HOK、KTKL、SASA－KA、HASSEL、EDSA以及雅邦、加拿大B＋H建筑、H+3M园林、夏邦杰、贝尔高林、易道、泛亚易道、五合国际、PHILIP COX、新加坡雅科本、澳大利亚柏涛、巴马丹拿、美国WY公司、美国AAM公司、香港五山公司、六角鬼丈事务所
（1）和国外一流的设计大师合作，是提升项目品质的捷径。
（2）和大师的合作既要充分尊重大师的创造性，又要适合中国的市场实际。
（3）有些方案要考虑中国的施工的实际情况，要向国外的大师详细沟通中国的住宅开发、建筑法规、建筑施工以及地块和项目的情况。
（4）要考虑中国的文化和生活情况，如对朝向和户型的考虑，对外立面的考虑。
（5）由于国外建筑市场和建筑设计市场的饱和，国外设计师很愿意拓展中国市场。
（6）价格并不是像人们想像的那么高。
（7）一般只是到方案阶段，但是也有变通处理。
（8）严谨的合同，避免产生合同纠纷。
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