04年湖南房地产估价师考前培训试卷

    比较实例C
    坐落在x x市五四西路35号的1-1-301号房产建于1999年,为七层砖混结构。房主  王x x。实例c是位于建筑物内的一套单元住宅,位于第三层,室内错层结构,有室内楼梯相连,建筑面积221.38平方米。其中,楼上为一室两厅,设有一封闭南阳台,一卫生间(设有浴缸、蹲便器、漱洗池);楼下两室一厅,独立厨房,并设一封闭北阳台,一卫生间;整栋住房水卫电照设施齐全,设有暖气、煤气、有线电视系统,24h热水。估价对象室内装修豪华:楼上小客厅磨砂吊顶,并设灯池,地面铺设全瓷地砖,木包门与大客厅相连,大客厅石膏吊顶、设有大型灯池,墙壁刷有高档印花壁纸,设有木质电视墙,地面铺设高档大理石方砖.木质推拉门、双层推拉窗;楼上卧室全木壁橱,全瓷地砖,室内刷有高档壁纸,南阳台全瓷壁砖、铝合金窗,窗外是竞秀公园人工湖湖景;铁艺扶手木质楼梯通向楼下餐厅;餐厅设有磨砂灯池,全瓷地砖铺地,北阳台与南阳台装饰相同,楼上卧室与楼下装饰相似;厨房与洗手间均全瓷壁砖到顶。该房产为私有房产。
    考虑到上述三例所属权益状况与估价对象相同,可比实例的结构、地理位置、使用功  能、交易日期与估价对象接近,四者具有较强的相同性和可比性,故选此三案例作为比较案  例。详见表一:
    表一
    案例项目比较实例A(金XX)比较实例B(张XX)比较实例C(王XX)评估标的物(田XX)
    1、交易日期2001.4.232001.1.222001.3.272001.5.22
    2、建造日期1999199919991999
    3、地段等级二类二级二类一级二类二级二类二级
    4、结构砖混砖混砖混砖混
    5、用途住宅住宅住宅住宅
    6、保养好好好好
    7、交通便利便利便利便利
    8、所在层数第四层第五层第三层第三层
    9、建筑面积222.95M2343.59M2221.38M2222.95M2
    10、单价1750元/M21800元/M22500元/M2
    (2)估价计算:
    ①交易情况修正:
    评估标的物与比较实例A、B、C的交易形式相同,无需进行修正。可比实例的交易情况修正率如下:
    实例A=100/100    实例B=100/100    实例C=100/100
    ②交易日期修正:
    2001年1月至2001年5月,XX市各商业用房价格每月在前一月基础上上涨0.5%,
    故各宗可比实例的交易日期修正率如下:
    实例A=100  (1十0.5%)

www.dichanshequ.com /100=100.5/100
    实例B=100  (1十0.5%×4)/100=102/100
    实例C=100  (1十0.5%×2)/100=101/100
    ①区域因素修正;
    实例A、c位于x x市五四路35号佳辉小区,B位于x x市五四路20号竞秀小区,故各宗可比实例的区域因素修正率如下:
    实例A=100/100    实例B=100/98    实例C=100/100
    ①个别因素修正:
    实例A、B、c物业管理相同,建筑日期、建筑结构及内部设施相似,所处层数及内部装饰各异,故各宗可比实例的个别因素修正率如下:
    实例A=94/100    实例B=97/100    实例C=135/l00
    (3)价格计算:
    根据上述各项修正,列表如下:
    表二
    比较实例交易价格交易情况修  正交易日期修  正区域因素修  正个别因素修  正比准价格
    A1750元/M2100/100100.5/100100/100100/941871.01
    B1800元/M2100/100102/100100/100100/971892.78
    C2500元/M2100/100101/100100/100100/1351870.37
    利用直接比较法公式:
    交易情况    交易日期    区域因素    个别因素
    修    正    修    正    修    正    修    正
    估价对象房地产的价格  ×(  )/100 ×(  )/100  ×100/(  )×100/ (  )
    =可比实例交易价格
    利用简单算术平均法求评估标的物的房地产单价为:
    (1871.01十1892.78十1870.37)/3 = 1878.05(元/平方米)
    用比较法测算得出评估标的房地产的总价值为:
    1878.05×222.95 =418711(元)
    2.成本法
    估价测算过程:
    该房产1999年购入价为:1850元/平方米
    1850×222.95 平方米=412458(元)
    产权手续及各项收费:412458× 596=20623(元)
    利息:(412458+20623)× 3.7%=16024(元)
    投入装修:70000元
    扣除一年折旧:70000×30%=21000(元)
    412458十20623+16024+(70000-21000)=498105(元)
    根据成本法得出评估标的房地产的价值为:498105元。
    七、评估结果:
    采用比较法得出的评估标的房地产的价值为418711元。
    采用成本法得出的评估标的房地产的价值为:498105元。
    对以上述两种方法得出的结论取中间值即:  (418711+498105)/2=458408为此次评估结果。
    故此次评估最后结果为:458000元。
    x x房地产评估有限责任公司
    2001年5月23日

    四、指出并改正下面估价报告片断中的错误 (本题l0分。不得

www.dichanshequ.com 在试题上改,在答题处指出错处并改正。错处不超过4个,后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错,则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。)
    某住宅开发项目土地使用年限为1998年5月1日至2068年4月30日,规划建筑面积15000平方米,预计售价2000元/平方米。该项目于1998年9月1日开工,原定工期12个月,建筑费为1000元/平方米,管理费为建筑费的5%,建筑费与相应管理费投入时间为:开工后前两个季度分别为20%,后两个季度分别为30%。假定在每个季度中间投入,年利率6%,销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%,二季度结束时开发商拟将项目转让。受让方委托估算该项目1999年3月1日的价格。
    采用假设开发法估价。预计项目在完工时全部售出,投资利润率取20%,季度利率为  1.6%。该项目在1999年3月1日的价格为P,估算如下:
    (1)计算开发完成后的价值
    2000×15000/(1十1.6%)2=2906.256(万元)
    (2)计算建筑费
    1000×15000×30%/(1十1.6%)0.5+1000×15000×30%/(1十1.6%)1.5
    =446.443+439.412
    =885.855(万元)
    (3)计算管理费
    885.855×5%/(1十1.6%)1.5=43.251(万元)
    (4)计算销售税费
    2906.256×(6%十3%)/(l+1.6%)2=253.390(万元)
    (5)计算利润
    (P+885.855+43.25l+253.390)×20%=0.2P+236.499(万元)
    (6)计算项目价格
    P=开发完成后的价值-建筑费-管理费-销售税费-利润
    =2906.256-885.855-43.251-253.390-0.2P-236.499
    P=1239.384(万元)

    《房地产估价案例与分析》模拟试卷参考答案
    一、问答题
    (一)(1)①成本法:土地的重新购置成本,建筑物已完成部分的重新建造成本,加上利息、利润及相关税费等。
    ②假设开发法;通过比较法等方法预测续建完成后的房地价值,扣除尚需投入的建造成本、专业费用、利息、利润等。

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