1998年土地估价师试题-土地估价实务

    1998年土地估价师试题-土地估价实务
一、综合计算题(共3小题,第一小题20分,后两小题每题30分。要求列出算式、计算步骤,需按公式计算的,要写出公式。无计算过程,只有计算结果的不得分)
    某市一综合大厦,于1995年10月底建成,用途为综合,其中1~3层为商场,建筑面积为4000平方米;4~10层为写字楼,建筑面积为7500平方米,建筑总容积率为4。该大厦用地是在1993年10月底以出让方式获得50年的土地使用权,出让地价为1250万元。1998年该大厦所有者拟进行股份制改制,请评估出该宗土地在1998年10月31日现状基础设施条件下(基础设施条件略)的土地使用权价格。
    据调查,目前该大厦租赁合同中商场的实际租金为5.5元/建筑平方米o日,写字楼的实际租金为3.5元/建筑平方米o日;同类物业的平均租金水平按可出租建筑面积计算为:商场5.0元/平方米o日(可出租面积占建筑面积的75%),出租空置率为5%;写字楼为4.0元/日o平方米(可出租面积占建筑面积的70%),空置率平均为20%,各类物业出租的费用一般为:年管理费为租金的5%,年维修费为重置价的8%,每年需支付税费30元/建筑平方米,年保险费为重置价的2‰,该大厦为框架结构,重置价为3000元/建筑平方米,经济耐用年限为50年,残值率为2%,该城市从1993年至1998年物价指数每年上涨9个百分点,当地土地还原率为8%,综合还原率为9%。
    计算结果：
    该宗土地在1998年10月31日现状基础设施条件下的土地使用权价格:
    总地价:4245.175万元
    单位地价:14765.83元/平方米

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