房地产学习培训--经营税费对价格影响提要:目前,在商品房价格中,土地费用所占的比重已由过去的20%左右上升为30%左右,而开发商开发建设利润所占比重由过去的20%以上下降为10%左右
源 自物业管理资料房地产学习培训--经营税费对价格影响
房地产开发经营税费对房地产开发成本及销售价格的影响
除土地费用、建筑安装工程成本、基础设施和公共配套设施建设费用等之外,与房地产投资开发有关的税费,也是影响开发商或投资商实际可获取的纯收入的重要因素。
(一)税费对总开发成本的影响
据国家建设部房地产业司的资料估计,各种税费占商品房成本的比重大致如下,见表1-2.
如果加上各种不可预见的税费在内,各种税费占商品房成本的30%~40%。在商品房开发成本中,土地费用约20%,因此包括土地费用在内的各种税费占商品房开发成本约50%~60%。就北京而言,土地费用占住宅总开发成本30%以上,甚至高达50%。
表1-2 商品房税费构成一览表
项目 税费占商品房成本的比重(%)
税收 10
管理费和手续费 3
行政性费用 项目性收费 16.5
证书工本费 0.5
合 计 30
(二)税费对销售价格的影响
目前,在商品房价格中,土地费用所占的比重已由过去的20%左右上升为30%左右,而开发商开发建设利润所占比重由过去的20%以上下降为10%左右。商品房价格主要由七部分构成,见表1-3.
表1-3 商品房价格构成一览表
项 目 约占商品房价格的比重(%)
土地成本 30
房屋建造成本 30~35
辅助设施费用 4
配套费用 10
开发期间费用 10
营业税金及附加 6
开发建设利润 10
合计 100
注:表中配套费用包括:市政配套如水、电、煤气、通讯、管网等费用;开发期间费用包括:管理费、财务费和销售费等。
(三)合理税费的调控措施
包括土地费用在内的各种税费对住宅总开发成本、销售价格影响较大的项目依次为土地费用(约30%),税收(约10%),其他各种合理和不合理费用(10%~20%)。所以,只有规范房地产市场,合理负担税费,才能使住宅价格纳入正常轨道,使住宅生产和消费正常运行。为此,国家和各级政府应对商品住宅开发建设中的税费进行必要合理的调控。
1.降低地价
对普通商品住宅,通过减少土地出让金或将一次性支付土地费用改为若干年分期支付等方式降低地价;对经济适用住宅,应通过行政划拨土地减免地价。
2.合理分摊城市基础设施和公用设施费用
让城市基础设施和公用设施费用单纯由消费者承担,改为由政府、房地产开发商、消费者等共同承担,这样既维护了房地产开发商的利益,又能调动消费者购房积极性。
(1)对于非营利性的城市基础设施(如道路、交通等)以及公用设施(学校、医院等)费用,应由政府财政承担。
(2)对于营利性的配套设施(如商业网点)等费用,本着“谁投资、谁所有、谁受益”的原则,由房地产开发商或受益企业承担。
(3)对于住宅小区内的市政配套设施建设费用,应由消费者承担。
3.降低或减免契税
为鼓励居民买房,对居民的住房应降低或减免交易契税。
4.取消不合理收费
对房地产开发企业的各项收费应进行清理,如认真清理国家明文取缔的不合理收费及现行收费项目中的不合理收费。对不合理费用坚决予以取缔,如人防费、教育集资费、白蚁防治费、地名费等以及各种名目的管理费和保证金。
此外,为避免政出多门、重复收费,政府可采取集中收费、统一管理。这样,有利于降低商品房总体收费标准,进而有利于降低商品房的成本和价格。
房地产开发商都需要缴纳哪些税
(1)契税。
建筑用地在承接出让土地时,房地产开发商需向土地管理部门缴纳3%~5%税率的契税。
(2)营业税。
自建建筑物出售,按建筑业3%税率计缴营业税,出售建筑物,按销售不动产的5%税率计缴营业税。
(3)城市维护建设税和教育费附加。
在缴纳营业税的同时,应以实际缴纳的营业税税额为计税依据,按适用税率缴纳城市建设维护税和3%的教育费附加。城市建设维护税为比例税,按纳税人所在地区的不同,适用不同档次税率,具体是:纳税人所在地为城市市区的,税率为7%;纳税人所在地为县城、镇的,税率为5%;纳税人所在地不在城市市区或者镇的,税率为1%。
(4)城镇土地使用税。
房地产开发商使用国有土地,以使用的土地面积为计税依据,按照规定的适用税额计缴。
年应纳税额=计税土地面积(平方米)×适用税额
土地使用税按年计算,分期向土地所在地税务机关缴纳。根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政
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