地产营销人的必修课--项目踩盘提要：销售说辞——熟练程度证明专业水平；（2）对项目熟悉程度——是照本宣科，还是活学活用？（3）推盘节奏——对项目各期产品是否熟悉，卖点是否清楚明白
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踩盘是每个地产营销人的必修课，踩盘需要做哪些准备工作？踩盘过程如何收集有用的信息？踩盘后如何完成高质量的总结报告？
踩盘前的准备工作
1.信息收集
（1）网络信息采集：进一步确定踩盘的必要性，产品重合度，竞争契合度。
（2）报广搜集：项目主打广告语、定位、主推产品与本案是否接近？
（3）售楼处电话地址：以备不时之需，还可以提前电话调查。
2.确定任务
（1）根据已掌握的信息和调查目标，确定具体的踩盘任务。
（2）调研重点：交通、配套、商铺及车位销售、户型价格及区间、优惠等内容。
3.交通方式
（1）踩盘最佳的交通方式：自行车。
原因：可以看得很细致，随时可以停下进行调研，随时可以停下问路、拍照，窄路不担心，坏路推着走——不用担心被抄牌。
（2）不适合情形：别墅调研、高档项目调研。
（3）奢侈一点的踩盘——汽车。预算费用较高——商业间谍，必须的。
4.调查时间
估算调查时间，留出足够的时间量；弄清楚地图，最好准备好路书，小心迷路。行经道路，调研范围；计算成本，比如餐费、交通费、加油费、饮料等等。
5.物料准备
（1）照相机：先得会用，其后别忘了卡和电池；（2）手机：偷拍的最佳工具；（3）笔记本：有问题随时记下，过后形成踩盘手记；（4）包：符合调研人身份的，实用的；（5）录音笔：需要的话。
6.身份准备
（1）项目调研人数不能太多，人物间关系要处理好。做什么工作？对什么户型关心，关心什么问题，提前确定——骗人不是件容易的事情，细节一定要照顾到。
（2）调研项目对人的服装、穿着有什么要求。看别墅就别骑自行车了。
（3）善于伪装，说符合身份的话，比专业人员的思想境界要高。少用专业语言，多说大白话，外行话。
（4）脸皮厚一点，别怕被人骂，反正也是背后骂两句，顶多背后你也骂他。他要敢打你，恭喜你有机会歇工伤了。
（5）队友是很关键的，比如万一需要拍照。
7.电话预约
（1）事先电话调查，并预约到访时间。
（2）更让对方相信你的身份，会有专门的人接待你——谁接电谁接待。省得跑冤枉路；接待人员更认真，更容易相信你；让踩盘效果更好。
外围踩盘要点
1.路途中开始
（1）路途中就要集中精力，开始踩盘行动！用手中的相机和笔记本记录：
（2）行径主干道：也是客户到达必经之路。
（3）配套设施：项目配套价值所在，也是客户关心所在。
案例：
2.项目外围
这是明目张胆地用照相机的时候，不需要担心被打，狂拍吧。
主要内容：精神堡垒，甬道，导引标志——同时要注意这些物品的创意、制作材质等内容。
以上内容中：创意代表了操作团队的追求，材质代表了项目营销推广费用的情况。
3.进入现场
拍照变得不容易，除了拍摄，还需要近距离弄明白一些物品的制作工艺和材质，从细节感受项目。
主要内容：园林形象小品、引导牌、形象标志、道旗灯旗。
（1）道路及主入口
华侨城手法(图1)：华侨城在波托:菲诺门口采用从德国进口REMO200红色路标漆，制作成其独有的红色自行车道以区隔开其他区域。
龙湖手法（图2)：在小区门前的路中间摆放移动花箱，人为的形成龙湖“私家”路的印象。
朗钜手法（图3）：在小区主放口设置意大利风格水景主题景观，突出贡献形式感和尊贵感。
（2）围档引导入口
唐宁one围墙手法：8米高围墙，画面十分具有冲击力，并且配合灯光字，效果震撼。
（3）引导系统
清林径导视手法：用手工木制的导规牌呼应项目主题。
CLASS导视手法：钢铁雕塑导视营造一种仪式感。
（4）道旗、刀旗
注意形式、文案和创意——可以看到项目营销动作。
万科（左图）手法：利用时间节点，找准优惠营销的空破口。
悦城（中图）手法：几十面超高道旗一字排开，上写“一种标准一种趋势”，大气磅
龙湖（右图）手法：在采用4米高阵式道旗并且配合灯笼同时悬挂，充满仪式感，且不单调。
现场踩盘要点：9步走
1.氛围
(1) 豪宅的售楼处必定有不同氛围
华侨城手法：绿树掩映（奢华）+欧式岗亭（安全），但大门敞开，尊贵感和私密感稍欠。
翡翠城手法：车辆和行人欲进入售楼处必须在门口花坛前绕半圈，而不像一般楼盘那样开口大门敞开，在曲折中体现了不大众一定的距离感。
2.外形
有的售楼处主打创意：深业紫麟山
有的则突出创意感、时代感：天津富力城
3.安保
岗位设置恰到好处，管理规范，装备整齐；人员形象气质佳，举指一丝不苟；服务规范，应答得体。
4.五感
用你全部的感官，全方位体会售楼处：
（1）眼（视觉）：看摆布，看沙
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