南京商业现状研究及未来发展趋势
一、南京商业发展研究
商业发展现状
目前，南京商业零售规模列全国第六。统计部门提供的数字显示：截至2004年底，南京市的社会消费品零售总额为711亿元，净增100多亿元，从业人员达到了50多万人，零售总额在长三角的16个城市中名列第二，仅次于上海。在全国位列第六，较前年上升一位。与此同时，来自商贸部门的信息显示：未来三年内，南京市的社会消费品零售总额将突破1000亿元大关。
在商业零售迅猛发展的同时，南京局部区域的商业因为过于密集出现了过度竞争的态势，不少商业设施因为经营不善而资源浪费，部分商业地产被人为爆炒，房价虚高甚至达到六七万元每平方米。从房产部门登记的商业可售面积看，建邺、鼓楼、雨花台分别以12万、6.3万、5.3万平方米名列前三位。从成交价格看，今年成交的商业地产的均价为13254元/平方米，其中，鼓楼区的商铺价格最贵，达到22281元/平方米。
商业发展规划
未来南京的商业发展中，会形成以新街口、河西两大市级商业中心为龙头的商业格局，夫子庙、火车南站、江宁等地被定位为商业副中心，中央门、迈皋桥等27个地区并列成为区级商业中心。规划中的河西中心区面积将是现在新街口的1.5倍至2倍。（见南京市商业网点规划）。
第二部分 雨花台区商业发展现状及未来发展趋势
一、 雨花台区发展现状
1、历史人文
座落在六朝古都南京的西南郊，是金陵的“南大门”，面积近134平方公里，辖7个街道办事处，人口18万。相传梁代高僧云光法师曾在此讲经说法，感泣天神，落花如雨，故名雨花台；在金陵四十八景之中，雨花台区占有十景。著名的雨花台烈士陵园、菊花台、龙泉寺、渤泥国王墓、将军山位于本区境内。
2、 区位交通
雨花台区基础设施健全，交通近年来发展较快，投资环境优越。区政府距市中心仅3公里，距长江最大的内河外贸港——新生圩港8公里，距新建的禄口国际机场10公里；北依浩荡长江，南有秦淮新河；宁芜铁路穿区而过；宁芜、宁丹、宁溧、宁马、绕城、中山南路、新机场路、纬八路、纬九路等十条干道贯穿全境；南京地铁总站、长江三桥、赛虹桥立交已在该区开工建设，规划中的火车南站也即将在该区南部开工。全区水、电、气管网发达，供应充足，通村通厂，使用便捷。
3、 国民经济
近年来，雨花台区以“郊区城市化，经济效益化”作为战略取向，在农业、工业、第三产业、城市建设和社会事业上有了长足的发展。农业上主要是利用高新技术，大力发展无公害农业、绿色农业和有机农业，同时雨花台区还依托区位优势，大力发展观光农业、旅游农业和休闲农业，目前铁心桥都市农业发展较快，千亩桃园正在建设之中，成为市民休闲观光的好去处。
4、 工业经济
工业经济是雨花台区的主导产业，全区拥有雨花经济技术开发区、铁心桥生态科技创业园、宁南高科技研发区等工业园区。形成了钢铁、汽车制造、能源、科技研发四大支柱产业，其中钢铁年产1200万吨，汽车年产6万辆。经过多年的改制，目前全区工业企业主要以民营和三资企业为主，重点企业主要有：中兴通讯南京研发中心、春兰汽车制造公司等。
5、 第三产业
第三产业是雨花台区发展最快的产业，初步形成了以商贸流通、仓储运输、房地产、旅游业为重点的发展格局。目前宁溧路市场带以麦德龙、欧倍德为龙头，商贸流通业日益发达，其中宁南汽车贸易园汽车市场销售量占全市的30%以上。在旅游业上，建成将军山、牛首山南郊旅游风光带，每年都要举办雨花石艺术节、牛首踏青节等活动。目前，正在以建设“绿色雨花”为契机，打造十里新秦淮风光带。
二、雨花台区商业发展现状
如图，雨花南路以北是传统意义上的老城南区域，老城南虽然距离市中心最近，但形象破败，形成了以雨花新村为核心的传统老居住区，其间夹杂众多棚户区，是南京目前需要改造的重点区域之一，但近期改造力度不大，区域内整体商业业态落后，缺乏大型专业市场；
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雨花台区未来商业规划及发展趋势
根据南京市雨花台区2004年-2010年商贸发展布局规划，纬九路和安德门大街将规划建设成为大型专业市场带。丰盛宁南产业园正好位于此专业市场带的中心地带，但从目前的发展态势来看，宁南的商贸区才是发展的重中之重，纬九路和安德门大街大型专业市场带的规划已经鲜少有人提及，沦为市场自发行为。
三、 区域内大型主力店的动向（花神家具港）
纬九路上刚刚落成的花神家居港，是目前区域内唯一的专业大市场，处于试营运状态，2005年9月28日正式营业。花神家居港总建筑面积为8万方，分三期开发，前两期已经建成，三期正在建设中。以家居生活用品为主，包括电视柜、沙发、床套居、办公用品等，经营中低档产品，缺乏有号召力的主力品牌。
整体建筑分为三层，无中央空调，空气流通较差。目前租金为一楼26元/平米/月，二楼20元/平米/月，三楼15元/平米/月，一期尚未完全入场，经营状况不甚理想。
第三部分 项目研究
一、地块概况
项目位于南京市雨花台区，纬九路以北、安德门大街以西交叉处，一期占地142亩，呈近正方形分布，地块整体东高西低，北高南低，地块南部落差达到6米之深。地块南部有多处干涸的池塘和凹陷之地，植被覆盖丰富，但是作为商业门面的能见度较差。地块安德门大街沿线标高与道路持平，加之车流、人流量较大，商业门面表现力较优，地块北边目前分布嘉盛混凝土搅拌厂、在建的涂料厂、中昊汽车等厂家。
二、地块资源分析
1、 交通
地块位于纬九路和安德门大街交汇处。纬九路为城市交通主干道之一，双向8车道，安德门大街是主城区与近郊连接的一条重要通道，因为建成时间的先后，形成一边热，纬九路上的车流量和人气相对较差，而安德门大街相对车流人流量都较大，从长远看，纬九路更有发展潜力。
从公交线路来看，安德门大街有7条线路经过，分别为75路、88路、94路、111路、113路、820路、新善线，纬九路有26路、75路两条公交线路。地块距离地铁安德门站约1公里，距离小行站约1.5公里。
从交通可达性而言，地块拥有的交通优势具备一定竞争力。
2、生态人文
古浡泥国王墓风景区
3、地块周边商业资源
众多的生产性企业引入了大量的人口，交通干线带来了车流量和人流，加上原有周边居民形成了层次不同的商业需求空间，但是目前配套性商业欠缺，目前仅有安德门大街分布几家简单餐饮服务店和宁南大道的花神家居港。
沿宁南大道向东前行2公里到在宁南新区的郁金香路，将建成2000平方米的农贸市场及4000平方米苏果超市。在宁南汽车站附近，还将建一集购物、休闲、娱乐为一体的大型购物中心。再前行3.5公里到宁溧路、双龙街，分布欧倍德、麦德龙等大卖场。欧倍德超市由于经营不善，即将易主为百安居。
三、地块主干道现状分析
地块早期被规划为产业园的范围内，所以分布有众多生产性企业，纬九路一线的思索数控机床、轴承材料厂，安德门大街一线的嘉盛混凝土、南京远东艺腾包装厂、恒峰机械厂、圣迪奥服饰、霞飞纸品等，生活配套相对欠缺。
安德门大街以北尚有回民和汉民的殡葬服务所，众多生产性企业加上殡葬服务所给这一区域带来了不佳的形象和心理定位。
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