从中国近一段时期以来商业地产开发看,从大型百货热,到步行街热,现在进入了购物中心热,这个变化过程反映出经济发展的必然过程。从中可以发现,这些投资热中存在一些泡沫现象。这就涉及到如何正确认识MALL的发展。
购物中心和SHOPPING MALL是存在重合,但分属不同的概念。购物中心具有广泛含义,作为商业业态集合体,它是多种业态集聚在一起的,可以产生群体效应。
从现在国内情况看,购物中心分为三种:第一、城市购物中心,像东方广场、新东安;第二、社区购物中心,功能比较齐全,业态相对完备;第三是城郊购物中心,在国外叫SHOPPING MALL或MALL,是经济发展的产物。
MALL这个概念比购物中心要窄,它仅仅是在城乡结合部,随着生活水平的提高,随着城市规模的扩大,住宅的郊区化,出现的多功能、多业态的商业结合体。
从购物中心和SHOPPING MALL的特点看,主要有四个方面:
一、 多业态的集合体。购物中心本身集聚了商业的所有业态。
二、 多功能的集合体。购物中心不仅仅是购物,还包括旅游、休闲、健身、娱乐多功能一体。从这个角度来看,规模必然要大。国外一般在20万-30万平方米。
三、 体验式购物。MALL有优美的购物环境,不是一般的商场,是封闭式的商业街。从消费来讲,是花园式消费。
四、 MALL是城市化的产物。建立在有车族的基础上,位于城乡结合部,以1-1.5小时的车程作为商业半径。国外的MALL停车场面积与商业经营的面积比例,通常在1∶1,甚至达到2∶1,主要是适应有车族的需要。
购物中心在国内发展的比较快,目前国内的购物中心大约有300个,每个平均在14万平方米左右,总面积近3000万平方米。按保守统计,每平方米的保本销售额应为8000元,加起来就是2400亿元,占社会总体消费的10%。从这个角度可以判断出,MALL的营业面积是否适应中国的经济发展条件,是否存在泡沫。
MALL的形成,必须具有地气、人气、商气,这是三气互为一体的过程。地产开发企业往往更注重地气,在哪个地方,有没有人去住,然后再考虑人气、商气,但从科学发展观的角度来看,要三位一体,才能科学发展。
购物中心也好,MALL也好,人气、商气的集聚,需要有一个过程。一年之内,属于磨合期、考验期。第二年是观察期,第三年才进入发展期。比如金源MALL,第一年它能否调整好功能结构、商品结构、业态结构,是能否通过考验期的关键。
国内造MALL目前存在四个误区:
第一,形象大于需求。大型地产建设,涉及到城市形象问题、官员政绩。市场需求有多大,以及现有商业销售业绩,未来的经营发展,升值潜力,都不太认真考虑。一般是从地方上来考虑的,政治上的需求,这也是导致泡沫产生的原因。
第二,开发重于经营。地产开发大家都很重视,但经营都不太关注。开发商关注的是物业要做到多大规模,以什么样的形象出现。对物业的内部结构、整体布局、市场环境考虑不多。不过,一个商业物业只有有了销售量、业绩,才能长久发展,这一点开发商认识不足。
第三,项目自身规划与市场定位策划的关系。现在来看,是谁有钱,谁拿到地,就规划起来了,规划完了才回来论证。从这个角度,我们去论证可行性,但没有论证不可行性。
第四,重规模,不重效益。规模越大越好,比如金源MALL,号称“亚洲第一,世界一流,全国少见”。这些从炒概念来看可以,但几十万平方米,需要一定的市场需求规模来支撑,才能产生相应效益。如果仅考虑规模,不考虑效益,是绝对不行的。适度规模适度效益,最佳规模最佳效益,过度规模就可能产生零效益或负效益。规模太大,超出了市场的需求量,超出了购买者所能承担的范围,就会导致“有场无市,有商无业,出现商走市衰”。经营商亏损一两个月还可以撑住,但三个月到半年都亏损,他就撤了。
从全国大型商业物业开发来看,要注重商业与地产的有机结合。既不能光考虑地产,也不能光考虑
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