项目名称 面积数 销售单价 小计(万元)
一楼高档商业铺位 3000平方米 6000元/平方米 1800
一楼中档商业铺位 8000平方米 5000元/平方米 4000
一楼低档铺位 2000平方米 4000元/平方米 800
一楼铺位销售合计 6600
二楼铺位 1万平方米 3000元/平方米 3000
合计 9600万元
预计二楼3000平方米用于出租,每年租金收入预计为3000*1000=300万元。
4层Mall购物中心产出回报
餐饮5000平方米可以采用出售方式,休闲娱乐会所自行经营。1层商场采用出售方式,建议在设计方案上一层商业面积争取达到1万平方米,其中出售面积占90000平方米,围绕电梯公共出入口一楼留自己出租用。
2、4楼出售一半,其中一半以及3楼全部自行经营(自行经营2万平方米精品百货)。
确保销售价格的关键有两点:1.总体项目层次较高。2.旅游市场得到市政府大力支持。3.核心商场启动造成张家界第一商场强势。如果二层在第二年销售价格具有1000元以上的上升空间,根据商业房地产经验,2层以上楼层在第二年以后销售取得最佳经济回报。
销售收入计算:一层9000平方米*5000元=4500万元
二层3000平方米*3000元=900万元
四层5000平方米*2000元=1000万元
销售面积1.8万
预计理想销售收入6400万元
出租收入:一层1000平方米×1400元=140万元
二层7000×1000=700万元
三层1000×850=850万元
出租年收入合计1690万元,如果完成一般出租任务收入为800万元租金左右。预计张家界MALL商场年租金1000元以内。
本项目经营策略高明,还存在垄断张家界核心商圈的前景,可以采用产权式商场方法发售,预计MALL项目获利在5000万元以上,需要在经营方面投入较大精力,可以与知名百货联手,也可以自营。
方案2可以分期建设,根据市场情况适当扩展。
方案2销售总收入为6400万元+9600万元=1.6亿元,减去商业总投资9800万元,利润为6200万元,每年租金收入1300万元左右。
六、商业步行街的策划咨询服务
通过对商业步行街发展实践总结,结合笔者的实际商业运营经验与商业策划实践提炼的经验,笔者提出商业步行街策划的专业流程。
区域经济文化和区域城市商业市场研究 项目环境评估 项目地块商业价值评估
区域商业市场调研 各类商业物业市场调研 目标客户定性与定量调查
项目规划概念设计 环境与景观概念设计 建筑产品商业交通设计概念设计
图10 商业步行街资讯策划流程图
该流程图涵盖了我们的策划服务,具体特点如下:
1.商业步行街策划与城市运营策划相结合
2.步行街整体形象策划与核心商场及大型购物中心策划相互结合
3.多学科人材协同配合,与客户利益捆绑,以客户的成功作为策划的成功。
4、注重商业步行街文化定位与可持续发展
商业步行街的策划在我国刚刚开始,大型商业步行街有政府引导,企业投资运营将成为大趋势,我们愿意与投资商业步行街企业家合作,共同创造中国商业步行街的辉煌新篇章。
参考文献
1.柯法城,21世纪的商业步行街,湖南大型出版社,200
www.dichanshequ.com
2年9月。
2.杨宝民策划案例
作者简介:杨宝民,曾任茂业(集团)百货副总经理,新世界地产营销总监,香港沿海物业管理总公司总经理等职务,同时担任解放军测绘学院博士生论文指导老师,知识型房地产职业经理人,从1998年开始从事房地产策划与购物中心策划,2000年组成MALL与商业步行街策划课题组。
已经完成的商业策划案例:
1.沿海武汉商业城总体策划与企业发展战略咨询,项目投资规模4亿元,位于武汉最繁华地段-汉正街。
2.深圳万众城服装市场、万众城家居广场客户营销活动总策划
3.抚顺恒昌商厦公司总体定位策划,治理机制设计咨询
4.华强北大型购物中心---东方时代广场。
5.张家界山水天下旅游商品步行街。
对外承接大型购物中心(MALL)与商业步行街市场调查与策划项目,5万平方米以上的项目市场调查与可行性研究收费40万元起,10万平方米以上购物中心项目收费50万元起。本人已经发表在中国房地产报、中国搜房网等重要媒体。
电子邮件:hcyxx20@szonline.net 电话:138xxx154
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