东门步行街未来发展战略的意见
1、决心拆除全部违法建筑,流出空地,增加绿地。
2、运用城市经营理论,不仅将东门市政建设相关内容向企业开放,而且通过政府政策调节,鼓励企业拆除成片低矮老式建筑,集中建设高层建筑,多留出绿地,增加通透性。
3、改革完善步行街管理体系,提高准入门栏,将低素质经营者淘汰出东门,让优秀的经营者近来,提升东门形象。
4、加大交通治理力度与道路改造力度,拓宽美化周边道路。
三、商业步行街的整体运营策划
1.理念设计、文化定位、发展规划
理念设计是商业步行街策划的灵魂,理念设计的提出建立在充分的调查研究基础上,步行街策划要考虑步行街的商圈特征、消费习惯、区域历史文化、建筑与商业文化。理念的设计要在商业街历史基础上创新,兼顾历史特点,更重要的是有利于未来发展。
商业步行街是城市形象的代表,是城市的名片。
2.洋流学说与商业步行街布局
洋流的形成有许多原因,主要原因是由于长期定向风的推动。世界各大洋的主要洋流分布与风带有着密切的关系,但洋流流动的方向和风向一致,在北半球向右偏,南半球向左偏。
世界四大渔场均分布在洋流回旋地带。从经济地理角度分析
1、洋流流畅区资源流通过速,难以停留累积,成为鱼类迁徙的路径,无其它特殊条件很难形成资源聚集,如果有沙尘暴等带来大量浮游生物资源,那么会吸引鱼类聚集。
2、反之,洋流回旋使大量生物滞留,回旋区内食物丰富,吸引鱼类;由此产生食物链,对各种物种产生吸引,从而形成资源富饶区域如:渔场、海底矿藏。
可见回旋使资源和生物聚集。
洋流理论在商业步行街布局方面具有很好的应用价值,上海新天地就是一个比较成功的案例。
上海新天地广场由香港瑞安集团投资开发,占地约三万平方米,座落在市中心太仓路上,位于淮海中路南侧、黄陂南路和马当路之间,毗邻中共一大会址。它以上海独特的石库门建筑旧区和上海历史文化风貌为基础,以中西融合、新旧结合为基调,将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体,改造成为具有国际水平的餐饮、商业、娱乐、文化等多功能休闲步行街区,形成一个具有传统和现代文化特色的都市旅游景点。
石库门建筑群的外表保留了当年的砖墙、屋瓦、石库门,仿佛时光倒流,宛如置身于20世纪20年代。但是,每座建筑内部则按照21世纪现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界度身定做,成为国际画廊、时装店、主题餐馆、咖啡酒吧……。该建筑群保留了上海传统特色的里弄,增加了回旋余地。
上海新天地广场为了制造"渔场"气氛,吸引一批名流投资文化娱乐项目这片谭咏麟、成龙等百位香港明星经营的"东方魅力餐饮娱乐中心"是明星文化结合餐饮的创意,那里将是追星族经常可以与心中偶像交流的场所;台湾着名电影演员杨慧珊经营的琉璃工房主题餐厅,将使游客置身于七彩水晶宫中用餐;法国餐厅的巴黎歌舞表演和地下酒窖餐室令人神往;日本音乐餐厅夜夜摇滚乐绕梁不绝;巴西烤肉餐厅带来了南美风情表演……。
新天地在经营管理上,注重文化活动引导,通过人气聚集财富。国际模特儿大赛、时装表演、日本鬼太鼓座表演、着名影星的电影新闻发布会等时尚文化活动,纷纷选择在上海新天地登场亮相。
该项目投资14亿元,建筑成本达到每平方米2万元。从投资角度看,造价过高,但是它带动周边地产升值。
3.商业步行街的经营管理
商业步行街管理机构的最重要职责是提出发展战略,制定好发展规划,规划好整个步行
四、商业步行街发展的规律
1.室外商业步行街
(1)大型商业步行街
上海南京路步行街是中国步行街发展的历史缩影,南京路从1851年开始建设,1863年成为英国与美国的租界,形成很多具有英美特色的建筑,建筑用料讲究,经过100多年的考验建筑质量经过修缮改造依旧完好。南京路四大公司的崛起标志中国民族工商业的新发展,四大公司新兴公司、大兴公司等成为今日中百一店、华联商厦、食品一店和服装公司。
今日南京路成为中华商业第一街,它是中国面向世界的一个窗口,南京路划分为三部分,充分考虑了理念设计与实际功能的协调:
1.从外滩到河南路叫作"海上情怀",保留了大部分二三十年代的建筑。
2.从河南路到西藏路,主要是南京路商业步行街,定位叫作都市时尚。
3.从西藏路向西叫作"明日之约",重点发展文化休闲,吸引年青人消费。
南京路的优势
1.高知名度 例如南京路有好八连 2.人气旺 3.营业额高
支撑南京路优势的条件
第一,悠久的历史 第二,独特的风景 第三,有多种业态,同种业态不多,避免恶性同质化竞争
第四,有知名的品牌 第五,有完善的基础设施 第六,有一个科学的管理机构
南京路定位是五大功能:购物、旅游、商务、展示和文化。南京路也存在明显缺点,过于笔直,缺乏回旋余地,业态组合也不完成合理,因此出现人气旺、销售额下降局面。
现代商业街的灵魂是它的文化内涵,南京路有150年的历史,是民族商业的发祥地,也是英美租界所在地,南京路是重要的爱国主义教育基地。
南京路的管理在国内位于前列,非常注重整体形象的推广,推出了文化风情线,每逢周末都有文化演出。举办大型国际艺术节,丰富了居民与外地游客的文化生活。南京路附近有上海书城,规模大,图书品种比深圳书城齐全。上海书城主体建筑风格宏伟、典雅,透出浓郁的书香气息,总营业面积万余平方米,是上海有史以来第一家超大型零售书店,它是上海主要的文化活动中心之一。
(2)社区商业步行街
与大型商业步行街不同,社区商业步行街的客户群是固定的,其规模要与社区人口数字相匹配。
四季花城商业步行街是一个比较成功的实例,四季花城商业街的主题是引进欧洲式的小镇商铺形式,创开放式商场先河。以个性特色商铺为主,为小区内居民创造悠闲雅致的消费环境。目前已吸引了华润万方超市、民润超市、中国银行、海尔空调专卖、雅兰布艺、音像店、茶艺坊、书吧、纯净水、美容美发等近三十户商家在此经营。
图6四季花城驶入口道路及两侧就是商业步行街
四季花城园内还设有休闲会所、儿童娱乐场所、缓跑径、中心广场等休闲娱乐场所。会所里有泳池、健身中心、壁球室、多功能大厅、棋牌室、室内羽毛球室、桌球室、乒乓球室等娱乐休闲设施。
购物休闲娱乐一体化,商业步行街与会所能完美结合,步行街成为整个花园的风景线,这就是四季花城的特色。
2.大型购物中心内部的室内商业步行街
室内商业步行街具有特殊效用
(1)室内步行街能够提供良好而舒适的小环境,使消费者不再受自然气候的困扰,随时享受舒适的消费过程。
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