某住宅小区项目底商建议提要：在业态定位上要和城区内部商业业态有所区别，在满足小区业主生活配套需求的基础上，成为城区商业业态的有效补充
文 章 来 源地产(www.dichanshequ.com)某住宅小区项目底商建议
一、商业市场布局特性
钢城区的商业主要是以居住群配套为主，由生活消费自然聚成的"带状商业布局"；
成型市场：东部装饰、建材市场（洪沟），西部家具、服装鞋帽、五金建材市场（永兴路）；
百货卖场主要集中在府前大街的馨百商厦、双泉大街的百货大楼；
即将推出的商业：金茂商业广场，山海天大卖场等；
筹划的商业项目：永兴路副食、小商品市场改造，府前大街的鲁中红星美凯龙商城等；
娱乐行业：KTV数量在5家左右，洗浴接近10家，成点状自由散布；
汽车美容业由莱钢集团的天使美容4家连锁店垄断。
二、经营者心理特性
（一）租金
中部区域围绕新兴路和钢都大街交界处租金最高（0.8-1.3元/天/㎡）；
装饰材料和服装租金高于其他业态。
（二）需求面积
餐饮业需求经营面积最大，超过300㎡；
中部客群和五金建材经营户反映出较强的实力；
东部由于具备大量的固定消费人群其他行业显得较为发达。
（三）价格
客户的心理价位，3000元/㎡以下占到70%的比例，17%的客户选择4000-5000元/㎡，说明客户的消费趋向两极分化，同时也说明市场欠缺品质高的商业形态；
金茂商业广场由于地理位置的优越性，商铺单价达到10000元/㎡，但价格不具备参考共性；
城市中大量经营户还是以转租现存商铺为主，二手商铺交易不活跃。
五金建材经营大户主要集中在钢都大街东侧和城市西部，所以城市中部的此类业态客户实力相对较小；
餐饮经营户虽然希望租赁商铺，但由于其具备很强的购买实力，需要在后期推广中对客户有针对性的引导。
四、调研结果
*客户认可地段（外地车流量大、本地车辆较少）；
*项目周边安全系数差，人流难以聚集；
*城市中缺乏集中的小商品批发市场、汽车配件市场加之五金建材市场面临拆迁，这三种业态具备一定的市场机会；
*招商业态应该不受客流量影响且注重利润率，如：餐饮业、娱乐业等（娱乐业虽然受客户消费习惯所限，但是市场需求大，存在空白）；
*莱钢的物流渠道已经很成熟，小型物流公司多以中转形式为主，有一定需求。
五、项目定位
（一）产品定位
根据调研结果反馈，市场接受的商铺总价在30-40万之间，单价定位在3000-4000元/㎡之间（具体销售单价根据预热认筹情况进行适当调整）。
为了便于后期推广，根据主力店和普通商铺的区别，将产品进行分化配置：
物业形态
底商（两层为宜绝对不能超过三层）
产品布局
西侧做为主力店、东侧做为社区配套商铺
产品配置
卷帘门、水电暖、双气、三线
建筑结构
框架
户型、面积配比
300-500㎡ 40%
80-120㎡ 60%
建筑面积
预计约为40000-50000㎡
均价
主力店2800元/㎡ 商铺3200元/㎡
（二）业态定位
在业态定位上要和城区内部商业业态有所区别，在满足小区业主生活配套需求的基础上，成为城区商业业态的有效补充：
1、建议一：
考虑项目的高端形象，定位于社区配套的百货零售业，餐饮、娱乐行业等，在保证住宅销售的同时，可以促进投资客对商铺的去化力度；
2、建议二：
主抓经营户，重点考虑商铺的即时性销售，满足待拆迁的五金建材、以及城市中欠缺的小商品批发以及汽车配件等经营业主的需求。
（三）形象定位
*这是由主力店带动的街区
*这是由万人社区支撑的商业街区
*这是有别于城区业态的风情街区
*这是投资升值的街区
锁定形象--
打造钢城首席格调风情街区
（四）推广定位
1、目标客户
经营户和投资户双向启动，将莱钢职工到莱芜的消费留在钢城区；
*经营户主要突出宣传庞大的消费群体
*投资户主要借助投资房地产与投资其它金融产品的获利差异性
2、辐射区域：
借助莱钢影响力，通过行业延伸的上线，提高行业内信息的共通，将项目形象辐射到莱芜、泰安、济南、临沂。
（五）推广策略
销售、招商同步进行，实施带租约销售。
六、商铺建设建议
*商铺门前的三岔路口设立红绿灯和减速垫，保证区域的安全性；
*与项目整体风格统一，突出简约的现代感，在增加材质对比的过程中提升质感；
*采用大框架结构，扩充开间缩短进深，普通商铺面积控制在100㎡左右；
*临路外立面使用大块玻璃，增强通透感；
*颜色和材质选择上以冷色调为主，衬托商业特性；
*提前考虑商家的具体需求，如层高、柱距、楼板承重、功能区划、动线设置、烟道、上下水、后场通道以及内部空间的视野开阔性等，保证最大程度的适用性；
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