商业店铺10大租赁法律问题

商业店铺10大租赁法律问题提要：免租装修期商铺租赁中，免租装修期经常会出现在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修

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    商业店铺10大租赁法律问题

    一）调查店面的档案

    租店面之前，到该店面所在房地产交易中心查一查产权登记情况，要确认：

    1)房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方。这样你租的店面才可以作为商铺使用。否则，将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。

    2)产权人是谁。这样可以确保你不是在租其他第三人的屋子。

    3)该房屋有没有租赁登记信息。若已有租赁登记信息的，导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人顺利办出营业执照。

    二)免租装修期

    商铺租赁中，免租装修期经常会出现在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业，此种情形下，出租人同意不收取承租人装修期间的租金。在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间，免除支付的具体费用，一般情形下，只免除租金，实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同约定承担。但“免租装修期”不是法律明确规定的概念，所以，你在租房是要去谈，把这个期间谈出来。谈不出来怎么办?租还是不租自己看着办。

    签定合同发生的费用

    三)租赁保证金

    俗称“押金”，主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。押金主要是为了对付不守约的承租人的。你守约，押金就跑不了。

    四)税费承担

    按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定，出租或转租商铺的，出租人或转租人应当承担以下税费：

    1)出租：

    营业税及附加租金*5.55%

    房产税租金*12%

    个人所得税所得部分*20%(所得部分为租金扣除维修费用，维修费用每次不超过800元)

    印花税租金(总额)0.1%(在第一次缴税时一次性缴纳，按租期内所有总租金计算。)

    土地使用税按房屋地段每平方米征收，具体以代征机关实际征收为准。

    2)转租：

    营业税及附加转租收入*5.55%

    印花税印花税转租租金(总额)0.1%

    上述标准只是法定征收标准，不同区域或许存有不同的征收方法，具体可在签订商铺合同前咨询实际代征网点工作人员。

    虽然上述税费的缴纳主体为出租人或转租人，但租赁合同中可以约定这些税费由谁承担或分担的比例。就像卖房，一般来说都约定的是卖家要缴的费用由买家出。

    签定合同时要注意的重要内容

    五)营业执照

    租商铺的目的在于开展商业经营活动，而商业经营活动首要条件就是必须合法取得营业执照，因此，在签订商铺租赁合同时，许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置，主要涉及以下几个方面：

    1、原有租赁登记信息没有注销，从而导致新租赁合同无法办理租赁登记，从而导致无法及时办理营业执照;

    2、商铺上原本已经注册了营业执照，而该营业登记信息没有注销或者迁移，从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照;

    3、房屋类型不是商业用房，从而无法进行商业经营活动，而导致无法注册营业执照;

    4、涉及特种经营行业(娱乐、餐饮等)的，还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格，取得治安许可证、卫生许可证等证件后，方可取得营业执照;

    5、因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。

    对于上述第1、2、3、5条情形，可在合同中设定为出租人义务，并给予出租人合理宽限期，超过一定期限还无法解除妨碍的，应当承担相应的违约责任;上述第4条情形，可设定为无责任解约情形，以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。

    六)装修的处置

    商铺租赁中，往往需要花费大额资金用于铺面装修，为了确保装修能够顺利进行，以及保障装修利益，在合同中应当注意几个问题：

    1)明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修，以及装修图纸或方案是否需要取得

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