合生创展集团广州分公司商业物业经营组织

合生创展集团广州分公司商业物业经营组织提要：经营的含义1、指通过充分的市场调研，准确的市场定位，合理的规划设计，建造出优质的商业物业

源 自管理资料

　　合生创展集团广州分公司商业物业经营组织

　　第一节 商业物业经营的含义

　　一、商用物业范围

　　由地区公司下属各项目公司开发、建设的所有用于营商或办公用途的物业，具体包括：

　　1、大型纯商业项目（专业写字楼、专业商场）

　　·整个项目用途是纯商业的，无住宅功能的，例如越华

　　·项目依托住宅区、商住结合，但单体面积40000㎡以上，例如骏景商业广场

　　2、非大型纯商业项目（地铺、商业裙楼、改作商用的架空层或其他场地）

　　二、经营的含义

　　1、指通过充分的市场调研，准确的市场定位，合理的规划设计，建造出优质的商业物业，运用富有成效的营销手段，租赁与销售的合理分配使商用物业建设良性循环，物业不断增值从而使公司利益最大化的行为过程。

　　2、具体表现为以下四个阶段：

　　（1）投资开发期

　　·市场环境调研

　　·项目可行性分析

　　·市场定位论证

　　（2）前期策划期

　　·专项市场调研及对手分析

　　·项目的发展目标

　　·规划设计

　　·确定具体市场定位

　　·总体市场策略

　　（3）租售推广期

　　·项目主题整体形象包装

　　·项目布局规划

　　·项目功能规划

　　·租赁与销售分配

　　·时期、区域划分及推广时机的把握

　　·阶段租售计划制定

　　·策略定价

　　·租/售宣传推广

　　·租售洽谈及签约

　　（4）经营期

　　·商家经营行为管理，包括对商家的经营范围及合法经营的管理、形象管理、污染管理等。

　　·物业管理：包括公共秩序、车流人流管理、货物运送、设施管理、安全等等。

　　·公共关系管理：处理与工商行政管理部门、环保、消防、公安、卫生检疫、街道、城管等政府部门的关系。

　　·经营期宣传推广确立市场形象，提高市场知名度和地位，吸引消费者来消费。

　　·定期翻新及注入新元素：以求保持新鲜感和贴近消费者。

　　·租金、推广费、管理费等收取。

　　·跟踪了解商户的经营状况，应对减租要求。

　　·增加设施或制造优势，为商家创造更好的营商环境，使物业升值。

　　第二节 商业物业经营机构

　　一、系统架构

　　见附件

　　二、分工与职责

　　1、地区公司营销中心

　　（1）代表地区公司对其管辖范围内的商用物业担当资产管理者角色及统筹策划、租售、宣传推广和经营管理工作，并向地区公司经营班子负责。

　　（2）指导、帮助、管理、监管地区公司属下项目公司对需要出售商用物业进行策划、销售及宣传推广工作。

　　（3）负责对用于出租的商用物业进行市场调研、市场定位、策划、招租、宣传推广及经营期经营管理和宣传推广工作。具体工作由营销中心商业物业经营部组织实施。

　　（4）对骏景商业广场、越华两个项目进行市调、策划、租售、宣传推广和经营推广工作。

　　2、项目公司

　　（1）负责对相关项目的商用物业组织协调包括：规划设计、建筑施工、装修、竣工验收、物业改造等方面的工作。

　　（2）受营销中心委托对需出售的商用物业进行策划、销售及宣传推广工作。

　　（3）负责协调营商与居住两方面的关系，以及完成营商所需的各种硬件和周边必备的条件。

　　（4）负责商用物业工程进度和质量的监管，以确保商用物业按时按质交付使用。

　　（5）根据营销中心的要求对建成商业进行改造或完善工程。

　　（6）负责现场招租处的建造和装修。

　　（7）负责租金收取工作，并按要求建立台帐，填写报表上报营销中心及财务部。

　　（8）与商户有关工程条件的谈判。

　　（9）对项目所属的商铺进行经营期内的工作。

　　3、广东康景物业服务有限公司

　　（1）负责对商用物业实施专业的物业管理。

　　（2）协调商户与业主之间，商户与街道、城管等政府部门之间的公共关系。

　　（3）协助商业物业宣传推广活动。

　　（4）根据租赁合同对商家进行现场的管理，包括经营范围、合法经营行为、店面形象、污染等等。

　　4、其他部门的职责与住宅开发的分工和职责大致相同。

　　三、岗位职责及人员定编

　　见附件

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