商场、商铺租户租赁资格评估提要：除超市和医疗配套外，只有总分达到70分的商户才有资格租用商铺，其中：国际知名品牌租赁条件单项不低于48分
文章来源 www.dichanshequ.com商场、商铺租户租赁资格评估
一、商场/商铺租户租赁资格评估表（附后）
二、工作指引
1、本表适用于商场及商铺租户在承租、续约时的评估；
2、满分标准分为100分；
3、除超市和医疗配套外，只有总分达到70分的商户才有资格租用商铺，其中：国际知名品牌租赁条件单项不低于48分，国内知名品牌不低于54分，无品牌者不低于60分。在两家以上商户综合素质对比时，综合得分高者得。过往有严重拖租欠租纪录和严重违章违法经营情况者，即否决了该商户的租赁资格；
4、超市和医疗配套通常为社区必备，回报率一般达不到公司回报率，该表将用于两家以上对比之用，分高者得；
5、租赁条件的实得分按以下公式和步骤计算。
（1）公司要求的净回报率：
该铺月租单价×（要求总租期-免租期）÷总租期月数×12个月÷投资成本
（2）计算租户租赁条件的实体净回报率
净回报率 = 首年月租单价×（总租期月数－免租期）÷总租期月数×12个月÷实际投资成本
（3）增减比率 = （租户实付净回报率－公司要求净回报率）÷公司要求净回报率
（4）注释：
a、投资成本：地区公司财务部将提供各商业项目的平均投资成本，并按“成本分摊系数”把平均成本分摊至不同的楼层，从而得出各项目不同楼层的投资成本。
b、实际投资成本：若租户要求提高或降低装修标准或设备数量、质量，则应在上述投资成本基础上加减提高或降低的部分，从而得出实际投资成本。
（5）举例：
① 公司要求：定价100元/㎡·月，3个月免租期，3年租约，提供装修且成本为4300元/㎡；
租户可付：120元/㎡·月，6个月免租期，3年合约，免装修交付。
② 评估步骤：
a、测算免装修后成本：
假设该案例为3500元/㎡
b、计算公司要求净回报率：
100元/㎡·月×（36个月－3个月）÷36个月=91.67元/㎡·月→实际单月租金91.67元/㎡·月×12个月÷4300元/㎡=25.58%
c、计算商户实付净回报率
120元/㎡·月×（36个月－6个月）÷36个月=100元/㎡·月→实际单月租金100元/㎡·月×12个月÷3500元/㎡=34.29%
d、租户实付的净回报率明显高于公司要求的回报率，则计算增减比例：
（34.29%－25.58%）÷25.58%=34.05%
e、租户在“租赁条件”项目上的实得分：
（1＋34.05%）×60分=80.43分
6、因每个商业项目的旗舰店的价值体现在对项目知名度的提升，增加人流及提升其他商铺的租值，故可以不按此评价法进行评估专案报批。
7、经营行为纪录来源有：
（1）曾向本公司租用物业的租户可查以往交租记录和租户档案。
（2）未向本公司租用物业的租户可从报章及行业了解。
（3）如没发现不良纪录即得8分。
附件：
评估项目
标准分
实得分
备注
租赁
条件
公司实得净租金回报率
步骤①
公司要求的租赁条件（含租价，免租期，设备、装修标准）等于标准分
步骤②
（租户可付条件计得净租金回报率增加/减少比率+1）×60分=实得分
60分
详细步骤见工作指引第五条
品质
条件
品牌
国际知名品牌
20
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