西宁市物业管理条例(2007)

本文提要：为规范物业管理活动,维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理适用本条例。

2007年8月22日西宁市第十四届人民代表大会常务委员会第六次会议通过 2007年9月28日青海省第十届人民代表大会常务委员会第三十二次会议批准 2007年10月15日西宁市人民代表大会常务委员会公告公布 自2008年5月1日起施行)
第一章 总则
第一条 为规范物业管理活动,维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。
第二条 本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理适用本条例。
第三条 物业管理实行业主自主管理,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。物业管理服务应当遵循公开公平公正、诚实信用、市场竞争、服务规范的原则。
第四条 市房产行政主管部门(以下称市物业行政主管部门)负责本市行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
区、县房产行政主管部门(以下称区、县物业行政主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
街道办事处、乡镇人民政府指导成立业主大会,选举业主委员会,并负责调解物业管理纠纷、协调物业管理与社区建设之间的关系。
建设、规划、电力、水务、广电、通信、环卫、园林、公安、物价等行政主管部门按各自职责,实施本条例。
第五条 鼓励和支持居民委员会依法对辖区内的业主大会、业主委员会进行指导和监督。
第六条 鼓励依法成立物业服务行业协会。物业服务行业协会应当加强行业指导和行业自律,鼓励物业服务企业不断创新,促进物业服务企业提高服务质量和水平。

第二章 业主和业主大会
第七条 物业管理区域的划分应当以物业的共有设施设备、建筑物规模、社区建设等因素确定。
(一)分期建设或者两个以上建设单位开发建设的区域,其设置的配套设施设备共有的,可以划分为一个物业管理区域。
(二)物业管理区域已经自然形成且无争议的,可以作为独立的物业管理区域。
(三)已实施物业服务的不同物业管理区域经各自的业主大会同意后,可以合并为一个物业管理区域。
(四)零星建设未实施物业管理的区域,根据需娈与合理原则划分物业管理区域。
第八条 建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时,应当向物业所在地区、县物业行政主管部门提出划分物业管理区域的要求。区、县物业行政主管部门应当自受理之日起10日内,按照本条例第七条的规定在征求街道办事处、乡镇人民政府的意见后进行划分,同时在建设规划总平面图上注记并书面告知建设单位。
尚未划分或者需要调整物业管理区域的,区、县物业行政主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府,按照前款的规定,结合当地居(村)民委员会的布局划分物业管理区域,并在建设规划总平面图上注记后在物业管理区域内公告。
第九条 业主在物业管理活动中,享有并履行国务院《物业管理条例》规定的权利和义务。
第十条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。
一个物业管理区域成立一个业主大会。
有下列情形之一的,业主、建设单位可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会会议报告。
(一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到总建筑面积百分之六十以上的;
(二)首套房屋出售并交付使用已满二年,且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。
同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府指导下成立首次业主大会,并选举产生业主委员会。
只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会。业主人数较少的,由业主共同推举召集人,召集人召集业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十一条 符合本条例第十条第三款规定成立业主大会条件的物业管理区域,建设单位应当向街道办事处、乡镇人民政府书面报告,同时提供物业管理区域划分情况、业主清册、建设规划总平面图、物业服务用房配置情况、房屋专项维修资金归集情况以及首套房屋出售并交付的时间等文件资料。建设单位在3个月未内及时书面报告的,物业管理区域内20%以上的业主可以联名向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。
街道办事处、乡镇人民政府接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后20日内,应当组织业主成立首次业主大会筹备组(以下简称筹备组),筹备召开首次业主大会会议。
第十二条 筹备组由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、建设单位代表、业主代表9人以上单数组成。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府派员担任,业主代表所占比例应当不低于筹备组总人数的2/3。筹备组应当自成立之日起7日内在物业管理区域内公布筹备组成员名单。
第十三条 筹备组应当做好下列筹备工作:
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
(二)拟订业主大会议事规则(草案)和管理规约(草案);
(三)确认业主身份和确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;
(四)确定业主委员会成员候选人条件和产生办法;
(五)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款规定的(一)至(四)项内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公示。业主对投票权数等有异议的,筹备组应当在公示期内予以复核。
第十四条 筹备组应当自组成之日起30日内,召开首次业主大会会议,并选举产生业主委员会。业主委员会的成员至少由5人以上单数组成。
首次业主大会会议结束后,筹备组应当在3日内召集业主委员会成员召开首次会议,推选主任1人、副主任若干人,并在物业管理区域内公告。业主委员会首次会议结束后,筹备组自行解散。业主委员会每届任期3年,业主委员会成员可以连选连任。
第十五条 首次业主大会会议通过的业主大会议事规则,应当就业主大会的议事方式、表决程序及业主委员会的成员资格、人数、议事方式、表决程序、印章管理、档案资料管理,议事活动经费筹集、管理、使用等事项作出约定。
业主大会会议通过的管理规约对全体业主具有约束力,应包括以下主要内容:
(一)共有或者共用物业的使用、维护要求;
(二)物业管理区域内各类公共费用的分担;
(三)全体业主及物业使用人应当共同遵守的行为准则;
(四)物业管理争议的处理方式;
(五)违反管理规约应当承担的责任。
业主大会议事规则和管理规约的示范文本,由市物业行政主管部门制定。
第十六条 业主在首次业主大会会议上的投票权数,住宅物业的,按其拥有的住宅套数每套计1票;非住宅物业的,按其所拥有的房屋建筑面积计算,每满100平方米计1票,其中100平方米以下每一房屋所有权证计1票。单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权数,最高不得超过全部投票权数的30%。机动车车库(位)以及依法归全体业主共有的物业,不计投票权。
建设单位未出售的物业按前款规定计算投票权数。
业主不交纳物业服务费用、不缴存房屋专项维修资金的,业主大会议事规则、管理规约可以对其在物业管理中投票权的行使予以限制。
第十七条 下列事项由业主共同决定:
(一)制定、修改业主大会议事规则和管理规约;
(二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(三)选聘、解聘物业服务企业;
(四)筹集和使用专项维修资金;
(五)改建和重建建筑物及其附属设施;
(六)审议决定业主委员会的工作权限和业主委员会议事活动经费收支情况,审议决定业主委员会或者20%以上业主就物业管理公共事项的提议;
(七)改变、撤销业主委员会不适当的决定;
(八)审议决定依法利用物业共有部位和共有设施设备经营所得收益的使用方案;
(九)评议业主委员会履行职责的情况,并对业主、使用人违反管理规约的行为予以依约处理;
(十)审查业主委员会的工作报告,并监督其实施;
(十一)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十八条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
物业区域内业主较多的,业主可以以幢、单元或者楼层等为单位推选一名业主代表。业主因故不能参加业主大会会议需要由业主代表代为表达意愿的,应当于业主大会会议召开前,将其书面意见提交业主代表,由业主代表代为转交,也可以委托代理人参加业主大会会议。凡需投票表决的,业主的赞同、反对、弃权意见须由业主本人签字。
召开业主大会会议,应当于会议召开15日前将会议时间、地点、议题和议程书面通知业主本人,同时告知街道办事处、乡镇人民政府。
第十九条 业主大会会议由业主委员会组织召开。业主委员会不依法履行召开业主大会会议职责的,可以由街道办事处、乡镇人民政府组织业主召开业主大会会议。
除业主委员会或者街道办事处、乡镇人民政府外,任何单位和个人不得擅自召集业主大会会议。
第二十条 业主大会决定本条例第十七条第四项和第五项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十七条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
业主大会或者业主委员会在其职责范围内做出的决定,对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主委员会应当将业主大会的