酒政发〔2007〕80号
二OO七年五月二十八日
第一章 总 则
第一条 为规范物业管理活动,维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益,推动物业管理工作的健康发展,根据国务院《物业管理条例》、甘肃省《物业管理暂行办法》和有关法律、法规规定,结合我市实际,特制定本办法。
第二条 本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。
新建住宅区和配套设施比较齐全的原有住宅区,应当实行物业管理。
配套设施不全的原有住宅区,由市和县、市(区)人民政府有关部门、公有住房出售单位筹措资金,组织整治,逐步创造条件,实行物业管理。
配套设施比较齐全的大厦、工业区等其他物业,推行物业管理。
第三条 市房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的统一监督管理。其监督管理职责主要包括:⑴制定和落实物业管理企业资质管理制度的具体办法;⑵配合市价格主管部门监督物业服务收费;⑶会同市财政部门制定住宅专项维修资金收取、使用和管理的办法;⑷依照管理权限对物业管理活动中的违法行为进行查处;⑸负责物业管理人员的执业资格
各县、市(区)人民政府房地产行政主管部门(以下统称房地产行政主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。其监督管理职责主要包括:⑴指导业主成立业主大会;⑵撤销业主大会和业主委员会作出的违反法律法规的决定或者责令其限期改正;⑶批准符合条件的建设单位采用协议方式选聘物业管理企业;⑷配合价格主管部门监督物业服务收费;⑸接受物业管理企业、建设单位、业主委员会有关物业管理活动的登记备案;⑹会同财政部门负责指导、协调、监督、管理物业管理区域住宅专项维修资金及其使用执行情况;⑺处理物业管理活动中的投诉;⑻依照管理权限,对物业管理活动中的违法行为进行查处。
县级以上人民政府建设、规划、财政、物价、国土、民政、公安、工商、税务、城市监察、园林绿化、市政、环卫等行政主管部门,应在各自职责范围内协同实施本办法。
街道办事处、社区居民委员会负责组织业主成立业主大会和业主委员会,并监督业主大会、业主委员会依法履行职责,协调业主与业主、业主与物业管理企业之间的矛盾纠纷。
第四条 市及县、市(区)人民政府应当扶持物业管理行业发展,物业管理企业按照国家有关规定享受优惠政策。
第二章 物业管理区域
第五条 物业管理区域由房地产行政主管部门负责,会同民政、街道、社区等部门,在充分考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素的基础上,遵循方便工作和生活,有利于社区建设和管理,降低管理成本,提高服务水平的原则划分确定。
第六条 有下列情形之一的,可以将其确定为一个物业管理区域:
1、属于独立封闭式小区的;
2、处于同一街区或位置相邻的;
3、配套设施设备可以共享的;
4、商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备,并能够封闭管理的;
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根据前款第2、3、4项确定的物业管理区域,建筑物规模一般不小于3万平方米。
物业管理区域划分后(来自:www.dichanshequ.com),房地产行政主管部门应当在物业管理区域内公告。
第七条 市及县、市(区)房地产行政主管部门应当建立物业管理区域档案。档案资料应当载明下列事项:
1、物业管理区域的范围、占地面积和建筑面积;
2、共用设施设备情况;
3、建设单位、产权单位;
4、业主总户数、居住人口、产权构成比例;
5、物业管理企业名称、管理时间。
第三章 业主、业主大会及业主委员会
第八条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中,享有下列权利:
1、业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利;
2、业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益;
3、按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;
4、提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
5、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;
6、参加业主大会会议,行使投票权;
7、选举业主委员会委员,并享有被选举权;
8、监督业主委员会的工作;
9、监督物业管理企业履行物业服务合同;
10、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
11、监督住宅专项维修资金的管
12、法律、法规规定的其他权利。
第九条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:
1、遵守业主公约、业主大会议事规则;
2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
4、按照国家有关规定交纳专项维修资金;
5、按时交纳物业服务费用;
6、业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。
7、法律、法规规定的其他义务。
第十条 居住在物业管理区域内的公房使用人与物业管理企业之间形成物业服务合同关系的,该公房使用人的权利义务等同于业主。
第十一条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成。
一个物业管理区域只能成立一个业主大会。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。
第十二条 业主大会履行下列职责:
1、制定、修改业主公约和业主大会议事规则;
2、选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;
3、改建、重建建筑物
及其附属设施;
4、选聘、解聘物业管理企业;
5、决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;
6、制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
7、法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
第十三条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项依法作出约定。
第十四条 业主公约应当参照建设部制定的《业主公约》示范文本,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
业主公约对全体业主具有约束力。
第十五条 一个物业管理区域内,已交付业主使用的房屋建筑面积达到50%以上,或者达到30%以上不足50%,但首个房屋单元出售并实际交付使用已满两年的(来自:www.fdc
符合前款规定的,建设单位应当书面报告房地产行政主管部门,并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料;建设单位未及时书面报告的,业主可以向房地产行政主管部门提出成立业主大会的书面要求。
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