货币补偿的金额,按照所拆房屋产权证上载明的建筑面积综合被拆迁房屋的区位、结构、用途等因素,以房地产市场评估价格协商确定。市房管局、价格行政主管部门根据本地房地产市场交易价格,每年定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场交易指导价。
实行产权调换的,拆迁人应提供符合国家质量安全标准的房屋,并与被拆迁人依照前款的规定结算差价。被拆迁房屋的货币补偿金额根据房地产市场价格评估确定。
房地产评估机构在确定被拆迁房屋的市场评估价格前,应当听取被拆迁人的意见。
第三十条 采用市场比较法评估被拆迁房屋价格的,由房地产评估机构根据评估比准价格,结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新程度、楼层、装修等因素评估确定。
评估比准价格由房地产评估机构根据交易价从高原则从类似房地产中选取3个以上可比实例,进行交易情况、交易日期、区域因素和个别因素修正后确定。
被拆迁房屋属于非成套住宅的,应当根据前款规定选取普通成套住宅作为可比实例。
第三十一条 拆迁有装饰的房屋,应评估装饰材料费,并按相当于装饰材料费30%的人工费合并补偿。估价机构可结合实地勘查情况,根据装修装饰档次、质量、维护、保养、使用情况以及功能、经济等方面的折旧因素综合确定折旧率或成新率。
第三十二条 房地产评估机构由拆迁人与被拆迁人共同选定;不能共同选定的,由市房管局从报名的具备相应法定资格的房地产评估机构中随机确定。随机确定房地产评估机构应当由公证机构现场公证。
市房管局应当在随机确定房地产评估机构3日前在拆迁范围内公告房地产评估机构随机确定的时间和地点。
第三十三条 被拆迁房屋的市场评估价格实行公示制。
房地产评估机构应当将被拆迁人的姓名、被拆迁房屋的门牌号、评估因素、评估依据、评估价格等主要情况在拆迁范围内公示,接受社会监督。公示时间不得少于7日。
拆迁当事人对评估结果有异议的,可以要求房地产评估机构作出解释。房地产评估机构应当自接到解释要求之日起3日内予以解释。
第三十四条 实行产权调换的,自拆迁公告发布之日起在搬迁期限有效期内达成拆迁补偿安置协议并腾空房屋的被拆迁人,对安置房具有优先选择权(包括户型和楼层),拆迁人按高于安置户数20%的比例提供安置用房,供被拆迁人选择。
第三十五条 选择产权调换的被拆迁人有权要求拆迁人提供不小于被拆迁房屋原建筑面积的安置用房。
拆迁人提供的安置用房,应当符合下列规定:
(一)符合国家质量安全标准;
(二)产权清晰且无权利限制。
第三十六条 被拆迁人属于低收入家庭,其被拆迁住宅房屋每户建筑面积小于45平方米(在同一城市规划区内有其他
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住宅房屋的,合并计算),并实行产权调换的,拆迁人应当提供建筑面积不小于45平方米的成套住宅作为安置用房。45平方米以下的安置用房不结算结构价差,超过45平方米的部分按拆迁补偿安置协议结算房款。
前款所称低收入家庭,依据《 嘉峪关市城市低收入家庭认定办法(试行)》的相关规定确定。
被拆迁住宅房屋每户建筑面积,按照房屋拆迁许可证核发时被拆迁人的户籍证明和房屋所有权证或者其他合法房产凭据为依据确定。
第三十七条 拆迁直管公房或者单位自管公房的(包括非成套住宅),房屋承租人享有按照房改政策购房的权利。房屋承租人按照房改政策购房后,拆迁人应当对其按被拆迁人予以补偿、安置。
房屋承租人未按房改政策购房,也未与被拆迁人达成解除租赁关系协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行产权调换的补偿安置方式。安置用房由原房屋承租人承租,被拆迁人应当与原房屋承租人重新签订房屋租赁合同。
第三十八条 拆迁租赁房屋,被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的,或者被拆迁人对承租人另行安置的,拆迁人对被拆迁人给予补偿。
被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租的,被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立租赁合同。
第三十九条 拆迁公有产权的房屋,有使用人的,应当实行产权调换;无使用人的,由产权单位选择补偿安置方式。
第四十条 被拆迁房屋的用途以房屋所有权证登记的用途为准。土地使用面积以土地使用权证或者其他合法土地凭证的记载为准。认定房屋用途以规划、土地管理部门提供的合法有效文件作为依据。
房屋所有权证未明确用途的,由产权登记部门依照职权或者根据房屋所有人的申请,按照本条前款的规定调查确认。
房屋所有权证未记载用途的,以产权登记档案记录为准;房屋所有权证记载为住宅房屋的,经市规划局批准改为商服用房并已缴纳该用途的土地出让金的,按商服用房给予补偿;房屋所有权证记载为住宅房屋的,未经市规划局批准改为商服用房的,按住宅用房给予补偿。
第四十一条 过渡期间的周转用房可以由被拆迁人或者房屋承租人自行解决,也可以由拆迁人提供。被拆迁人或者房屋承租人有权选择具体过渡方式,拆迁人不得强迫或者拒绝。
由拆迁人提供周转用房的,被拆迁人或者房屋承租人应当在得到安置用房的3个月内腾退周转用房。被拆迁人或者房屋承租人自行解决周转用房的,拆迁人应当从被拆迁人或者房屋承租人腾空房屋之日起到被安置后的3个月内支付其临时安置补助费。临时安置补助费按照被拆迁房屋的房屋所有权证记载的建筑面积按月计算,补助标准按价格主管部门公布的标准执行,面积不足30平方米的按30平方米予以补助。
用于产权调换的住宅房屋为期房的,被拆迁人可自行过渡或由拆迁人提供周转房过渡。所调换房屋为多层的,过渡期限不超过18个月;所调换房屋为高层的,过渡期限不超过24个月。拆迁人不得擅自延长过渡期限,周转房屋的使用人应当按时腾退周转房屋。
拆迁人提供周转用房的,周转用房应当能够满足被拆迁人或者房屋承租人基本居住条件,拆迁人不再支付临时安置补助费。拆迁人超过协议规定的过渡期限未提供安置用房的,除继续提供周转用房外,还应当自逾期之月起按照规定标准支付临时安置补助费。
拆迁住宅房屋因拆迁人的责任延长过渡期限的,拆迁人应当增发临时安置补助费。自行安排过渡的,从逾期之月起,拆迁人应当增加临时安置补助费。逾期1年以内的增加50%,逾期1年以上的,在上年基础上每年递增50%。由拆迁人提供周转房安排过渡的,从逾期之月起,拆迁人应当付给临时安置补助费,补偿被拆迁人或者房屋承租人因延期使用安置用房的损失。
第四十二条 被拆除房屋使用人因拆迁而迁出的,由拆迁人付给搬家补助费。一次安置(含货币补偿)的付给一次搬家补助费,临时安置的付给两次搬家补助费。搬家补助费的标准按价格主管部门公布的标准执行。
第四十三条 因房屋拆迁引起被拆除房屋使用人的通讯、燃气、有线电视、动力设施、机器设备等拆除、安装、存放及运输所发生的费用,由拆迁人按实际费用补偿。
第四十四条 拆迁非住宅房屋造成停产、停业引起的经济损失,由拆迁人给予补助。拆迁非住宅房屋,被拆迁人或者房屋承租人自行过渡的,由拆迁人付给补助费,补助费按拆迁房屋的建筑面积计算。
城市规划区内补助标准:一类地段商服用房每月每平方米补助20元。每降低一个区位级别,补助标准下浮15%。
生产、办公等非住宅房屋停业补助费由拆迁人同被拆迁人根据实际情况协商确定。
第四十五条 拆除产权属于学校、医院、敬老院、福利院、幼儿园、居委会等用于社会公益事业的房屋及其附属物,拆迁人应当按照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建,确实不能重建的,经被拆迁人的主管部门同意,给予货币补偿。
第四十六条 拆迁公共建筑、城市通讯线缆、供电线路、管道等市政公共设施以及绿地的,或因拆迁工作不善造成损毁的,拆迁人应根据市政园林建设有关规定予以复建或赔偿。
第四十七条 有下列情形之一的,应当实行产权调换:
(一)租赁双方对解除租赁关系达不成协议的;
(二)产权共有人之间就拆迁补偿安置协议达不成一致,而导致拆迁人与被拆迁人达不成协议的;
(三)房屋所有权人死亡,继承人之间就拆迁补偿达不成一致或者继承人范围未明确,而导致拆迁人与被拆迁人达不成协议的。
第四十八条 产权调换的房屋,应当根据城市规划和建设项目的性质,实行就地、就近或异地返还。拆迁区域用于住房建设的,拆迁人应当就地、就近返还。
被拆迁房屋异地返还的,每降低一个地段类别,住宅房屋在货币补偿金额的基础上增加10%,生产、办公、商服等非住宅房屋在货币补偿金额的基础上增加15%,予以产权调换。
第四章 法律责任
第四十九条 违反本办法规定,有下列行为之一的,由市房管局予以行政处罚:
(一)未取得房屋拆迁许可证擅自实施拆迁的,责令停止拆迁,给予警告,并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。
(二)以欺骗手段骗取房屋拆迁许可证的,由市房管局吊销房屋拆迁许可证,并处拆迁补偿安置资金1%以上3%以下的罚款。
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《嘉峪关市城市房屋拆迁管理实施办法(2009)》相关文章>>>
