抚州市关于加强住宅小区物业管理工作的实施意见（2013）提要：严把前期物业管理招投标关。住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理
源 自物管学堂抚州市人民政府关于加强住宅小区物业管理工作的实施意见
抚府发〔2013〕31号
各县（区）人民政府、抚州高新技术产业园区管委会，市政府有关部门：
为进一步规范我市住宅小区物业管理秩序，提升物业服务水平，维护业主合法权益，改善住宅小区生活环境，根据《江西省物业管理条例》（以下简称《条例》）有关规定，结合我市实际，经市政府第26次常务会议研究，提出以下实施意见。
一、切实强化行政监管
（一）严把物业管理用房落实关。规划部门在审查建设工程规划方案时，应确定物业管理用房的位置和面积。物业管理用房面积按照物业总建筑面积2‰标准配置，原则上最低配置面积不少于120平方米(3万平方米以下的不低于60平方米)，其中业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂，面积不少于20平方米。物业管理用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备通风、采光条件和水、电使用功能。未配置电梯的物业，物业管理用房所在楼层不得高于四层。建设单位应当在房屋预售时公布物业管理用房的位置和面积。
（二）严把新建项目停车位配置比例关。规划部门应从严审核住宅小区停车位配置比例，新建住宅小区按每户不低于1个泊位的比例配建机动车停车位；按每户不低于2个车位的比例配建自行车（助力车）停车场。鼓励建设单位多建停车位。
（三）严把前期物业管理招投标关。住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理；投标人少于三个的，经物业所在地的市、县（区）房管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
（四）严把物业项目承接验收关。在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向前期物业服务企业移交物业管理用房和下列资料：
1.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
2.设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料、出厂资料；
3.物业质量保修文件和物业使用说明文件；
4.物业管理所必须的其他材料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。开发建设单位、物业服务企业未按照上述程序办理交接手续的，房管部门应按照相关规定责令限期改正。
（五）严把物业服务企业准入退出关。物业服务企业应取得营业执照和资质证书，并按相应资质等级承接物业服务业务，不得将资质证书转让、出租、转借。非注册地承接物业服务项目的企业，应向物业所在地的市、县（区）房管部门备案。物业服务企业退出物业管理项目的，应提前三个月将退出原因、退出时间以书面形式及时告知辖区房管部门、街道（乡、镇）和业主委员会，同时在物业管理区域内向业主公告，并就退出事项与业主委员会协商。物业服务企业如存在擅自退出、降低服务等级标准、未按物业服务合同约定履行义务、管理不善、群众意见大、考核不合格等情形，将作为不良记录存入其信用档案。对后果严重的，按照《条例》有关规定进行罚款或降低资质等级、吊销资质证书。
二、建立长效保障机制
（六）建立前期物业服务开办费和物业服务履约保证金制度。前期物业服务开办费由建设单位向物业服务企业支付，专项用于物业服务企业在业主办理入住手续前的开支，包括：项目物业管理所需办公用品、器材、工具等固定资产的购置和员工工资、福利等。具体支付标准、支付方式和支付时间，根据前期物业服务合同约定。物业服务企业签定物业服务合同后，在办理物业承接验收15日前，按照合同约定的物业服务费用年度总额的5%，将保证金交存于物业服务合同约定的共管账户，保证金存储期限与物业服务合同履行期限一致。
（七）建立新建住宅物业质量保修金制度。根据《条例》第三十八条规定，按照物业建筑安装总造价2%的标准，结合本地实际确定公布新建住宅物业质量保修金交存标准（折算成每平方米面积标准），建立新建住宅物业质量保修金制度，保障物业正常维修和使用，维护业主的合法权益。建设单位在办理新建住宅权属初始登记时，应当提供专户银行出具的物业质量保修金全额交存证明。市、县（区）房管部门应当设立专门的资金管理机构，指定专户管理银行，开设物业质量保修金专门账户，负责本行政区域内新建住宅物业质量保修金的收存、核算、退还等工作。
（八）建立新建物业首次业主大会筹备金制度。首次业主大会筹备资金由建设单位承担。建设单位在物业竣工验收合格，申请不动产权属初始登记前，根据项目建筑规模，按每户20元标准（最低不少于1万元，最高不超过3万元）归集首次业主大会筹备金。房管部门指定专户管理银行，开设首次业主大会筹备金专门账户。在召开首次业主大会条件成熟时，由项目所在地街道（乡、镇）向房管部门申请拨付。首次业
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