桐城市物业管理办法（2013）

桐城市物业管理办法（2013）提要：开发区管委会、街道办事处、镇人民政府应当建立完善协调处理物业管理的工作机制；在市房地产管理局指导下

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　　关于印发《桐城市物业管理办法》的通知

　　桐政办发〔2013〕34号

　　各镇人民政府、街道办事处，经济开发区管委会，双新经济开发区筹委会，市政府各部门、各直属机构：

　　经市政府同意，现将《桐城市物业管理办法》印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

　　桐城市人民政府办公室

　　2013年6月16日

　　桐城市物业管理办法

　　第一章 总 则

　　第一条 为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》及有关法律、行政法规规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理。

　　本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　第三条 物业管理应当遵循业主自治、专业服务与依法监管相结合的原则。鼓励、支持物业服务行业逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制，促进物业服务行业发展。

　　第四条 桐城市房地产管理局负责本市行政区域内物业管理活动监督管理工作。

　　市人民政府其他有关部门，应当依照各自的职责分工，相互配合，做好相关监督管理工作。

　　开发区管委会、街道办事处、镇人民政府应当建立完善协调处理物业管理的工作机制；在市房地产管理局指导下，具体负责组织协调本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

　　居民委员会、村民委员会应当协助街道办事处、镇人民政府做好与物业管理有关的工作。

　　第二章 业主、业主大会及业主委员会

　　第五条 房屋所有权人为业主。

　　业主身份的确认，以房屋登记簿或者法律、行政法规规定的其他有效证明为依据。

　　业主在物业管理活动中，享有下列权利：

　　（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

　　（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

　　（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

　　（四）推选业主代表，并享有被推选权；

　　（五）参加业主大会会议，行使投票权；

　　（六）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

　　（七）向业主委员会和物业服务企业提出建议或者质询；

　　（八）对业主委员会的工作和物业服务企业履行物业服务合同进行监督；

　　（九）依法使用物业共用部位、共用设施设备的权利；

　　（十）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

　　（十一）要求其他业主、物业使用人停止违反共同利益的行为；

　　（十二）监督物业专项维修资金的管理和使用；

　　（十三）法律、法规规定的其他权利。

　　业主在物业管理活动中，履行下列义务：

　　（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

　　（二）遵守物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

　　（四）按照国家有关规定交纳物业专项维修资金；

　　（五）按时交纳物业服务费用；

　　（六）配合、支持物业服务企业按照管理规约、物业服务合同实施的物业管理活动；

　　（七）法律、法规规定的其他义务。

　　第六条 物业管理区域内全体业主组成业主大会，并选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

　　只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　业主大会履行国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》规定的职责。

　　第七条 业主大会决定筹集和使用物业专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经相关业主三分之二以上同意。业主大会决定其他有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经物业管理区域内过半数的业主同意。

　　第八条 业主委员会应当按照法律、法规和业主大会的决定开展活动。

　　除国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》规定的职责外，业主委员会还应当履行下列职责：

　　（一）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；

　　（二）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

　　（三）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

　　（四）业主大会赋予的其他职责。

　　业主委员会作出的决定，应当经全体成员过半数通过，并在物业管理区域内公告。

　　第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　物业管理区域应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设、规模经营、方便管理、降低管理成本等因素的原则划分。新建住宅小区，包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的，应当按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域；商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业，具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的，可以划分为一个物业管理区域。

　　物业管理区域划定后，确需调整的，由市房地产管理局会同开发区管委会或者街道办事处或者镇人民政府听取业主意见后作出决定，并在相关管理区域内公告。

　　第十条 符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

　　（一）入住率达到50%以上的；

　　（二）首批物业交付满二年，并且入住率超过30%的；

　　（三）首批物业交付满三年的。

　　第十一条 业主筹备成立业主大会的，应当在开发区管委会或者街道办事处或者镇人民政府的组织协调下，由业主代表、建设单位和居民委员会或者村民委员会组成业主大会筹备组，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。前期物业服务企业应当协助业主大会筹备组做好相关工作。

　　符合首次业主大会会议召开条件之一，但未及时召开大会的，开发区管委会、街道办事处、镇人民政府应当在接到建设单位、前期物业服务企业或者业主书面报告之日起45日内组建业主大会筹备组。

　　业主大会筹备组应当自成立之日起15日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行公告。

　　首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。

　　第十二条 业主大会筹备组应当确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；提出首届业主委员会委员选举办法、候选人条件和名单，做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　对前款规定的内容，业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前在物业管理区域内公告，并将公告时间、地点书面通知全体业主。业主对业主身份、投票权数和管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案等提出异议的，业主大会筹备组应当予以复核或者修改，并告知异议人。

　　业主大会筹备组应当自组成之日起90日内组织召开首次业主大会会议。

　　第十三条 首次业主大会会议一般应当制定管理规约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会，批准业主委员会工作规则等。

　　业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具委托书。

　　物业管理区域内人数较多的，可以以幢、单元或者楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议。

　　业主代表参加业主大会会议前，应当就业主大会会议讨论的事项书面征求其代表的业主意见；对需要业主投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的具体意见应当经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映

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