太仓市关于加强和规范住宅小区物业管理工作的实施试行意见（2014）

太仓市关于加强和规范住宅小区物业管理工作的实施试行意见（2014）提要：主城区物业管理覆盖率达100%，符合成立业主大会条件的新建小区业主委员会成立率达100%，并推行业委会法人登记制度

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　　太仓市关于加强和规范住宅小区物业管理工作的实施试行意见（2014）

　　各镇人民政府，太仓港经济技术开发区管委会，新区管委会，科教新城、旅游度假区管委会，娄东街道办事处，市各委办局，各直属单位，健雄学院：

　　经市政府第14次常务会议讨论通过，现将《关于加强和规范住宅小区物业管理工作的实施意见（试行）》印发给你们，请认真贯彻执行。

　　太仓市人民政府

　　2014年6月26日

　　关于加强和规范住宅小区物业管理工作的实施意见（试行）

　　为切实加强和规范住宅小区物业管理工作，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住环境，促进和谐社区和文明城市建设，根据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等有关规定，结合本市实际，提出如下实施意见：

　　一、明确指导思想和目标要求

　　以党的十八大和市委十二届七次全体（扩大）会议精神为指导，围绕打造现代田园城、建设美丽金太仓的目标要求，确立“属地管理、质价相符、部门联动、专项投入、政策扶持”的总体原则，建立市、镇（区、街道办）、社区（村）三级管理的物业管理体制，形成社区居民（村民）委员会、业主委员会和物业服务企业三位一体的工作机制，实现物业管理行业的社会化、市场化、专业化和规范化。通过五年努力，基本实现下列目标：

　　（一）各级物业管理工作组织健全，人员、经费、保障措施到位，管理、指导、考评体系完善；

　　（二）物业管理矛盾投诉调解、协调物业应急维修服务等服务机构健全；

　　（三）消费模式、信用关系、沟通平台始终处于互惠、互信、互动状态；

　　（四）主城区物业管理覆盖率达100%，符合成立业主大会条件的新建小区业主委员会成立率达100%，并推行业委会法人登记制度；

　　（五）太胜社区、滨河社区、西区社区等3个社区创成省级城市管理示范社区，宝龙城市广场、华侨花园、世纪苑、高尔夫湖滨花苑、君悦豪庭等5个小区达到省级示范小区标准，示范社区和示范小区创建工作逐步在全市推广；

　　（六）小区内乱停车、乱搭建、乱张贴、乱涂写、乱堆放、乱摆卖等“六乱”现象有效遏制。

　　二、理顺管理体制，强化物业管理工作职责

　　（一）落实属地管理职责。

　　各镇（区、街道办）应成立物业管理办公室，配备专职人员2-3名。其主要职责：

　　1.负责协调辖区内物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。

　　2.负责组织、协调和指导业主委员会的筹建、成立、改选和换届工作。对不能正常开展工作的业主委员会，组织召开业主大会临时会议对业主委员会进行调整。对无法成立业主大会的小区，组建小区物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。

　　3.监督、指导业主大会、业主委员会及业主开展物业自治管理工作。

　　4.建立社区物业服务中心，完善社区公共服务体系，为业主提供基本服务。

　　5.建立物业管理联席会议制度，牵头组织社区居民（村民）委员会、业主委员会、物业服务企业和相关职能部门参加的联席会议，及时解决物业管理中的综合性问题。

　　6.建立物业管理矛盾投诉调解机制，受理辖区内物业管理方面的矛盾纠纷。

　　7.指导、监督社区居民（村民）委员会物业管理工作。

　　社区居民（村民）委员会应当协助和配合镇（区、街道办）做好辖区内物业管理的落实工作，其主要职责：

　　1.参与业主大会、业主委员会筹建、成立的组织工作，组织业主委员会制定管理规约和业主大会议事规则，指导业主大会选聘物业服务企业或进行自治管理工作。

　　2.参与新建物业竣工交付使用验收，加强对物业交接工作的监管，协调处理物业退管工作。

　　3.协调处理业主与业主、业主与业主委员会、业主与物业服务企业之间的矛盾纠纷。

　　（二）强化行业职能部门的职责。

　　市城管局作为全市物业管理工作行业主管部门，其主要职责：

　　1.宣传、贯彻、执行物业管理法律法规和相关规定，制定我市物业管理规范性文件，指导各镇（区、街道办）处理物业服务活动中出现的重大问题。

　　2.指导各镇（区、街道办）做好业主委员会的筹建、成立、改选和换届工作，负责业主委员会的备案。

　　3.加强物业服务企业资质管理，做好全市物业管理区域档案和物业服务企业及项目负责人信用档案的建立和管理工作。

　　4.负责物业管理项目招投标活动的监督、管理、备案工作。

　　5.组织开展物业管理项目达标创优工作，做好市级以上物业管理优秀项目的预评和推荐。

　　6.落实全市固定维护费、老城区物业的补贴及应对突发性事件、无物业小区公共部位的维修费用。

　　7.负责对被认定的小区违法建设的拆除。

　　8.协调处理物业管理重大投诉案件，行使城市管理相对集中行政处罚权。

　　9.负责对物业管理协会的指导和监督。

　　市住建局的主要职责：

　　1.负责提出居住用地的规划条件，严格审查设计方案，确保相关设施配套到位，按规定确定物业管理用房的面积和位置。

　　2.按照市政府确定的项目改造计划，做好老住宅小区的整治改造，处理改造工程的遗留问题。

　　3.负责建设工程质量的监管，督促开发企业履行物业保修期内保修责任，处理已竣工交付房屋保修期内由于工程质量问题引发的投诉和矛盾。

　　4.对住宅专项维修基金的使用进行监管，对物业管理用房进行登记和监管。

　　5.按照规费管理要求及经市政府审批的市城管局资金需求预算，做好资金划拨。

　　6.负责物业管理区域内违章搭建、破墙开店等违法行为的认定；负责对损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构等危及房屋使用安全的违法违规行为进行查处。

　　市公安局的主要职责：

　　1.负责物业服务企业保安服务活动的监督管理工作，调解各类涉及治安管理的矛盾和纠纷。

　　2.指导物业服务企业做好物业管理区域停车位安排、行车路线划定、交通标线设置等工作。

　　3.对在物业管理区域内存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质等违反安全规定的物品以及恶意封堵小区大门，严重阻塞交通，阻碍消防通道，强行停放大型车辆、危险化学品车辆等行为依法进行处理。

　　4.负责对消控从业人员的培训，做好物业管理区域消防设施的检查验收，加强对物业管理区域内消防水源、消防设施、消防通道等消防安全工作的监督管理，依法查处物业服务企业不履行消防安全职责行为以及在物业管理区域内占用、堵塞、封闭疏散通道等违法行为。

　　5.加强对物业管理区域内群体性租赁的管理。

　　6.指导物业服务企业与住宅小区业主委员会协助做好养犬管理工作，开展依法养犬、文明养犬的宣传教育，制定并监督实施养犬公约，依法调解因养犬引起的纠纷。

　　市工商局（治无办）的主要职责：

　　1.负责加强物业管理区域内经营项目的审批管理，对未经规划管理部门批准或私自将住宅、车库、其他附属设施改变为经营性用房的不予核准登记。

　　2.协调、配合相关部门对无证无照经营户进行查处取缔。

　　市物价局的主要职责：

　　1.负责物业服务收费标准的核准和备案，监督检查和规范物业服务收费行为。

　　2.负责探索建立质价相符的物业服务收费机制，每3年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。

　　3.根据上级有关规定，及时明确住宅小区内物业服务过程中用水、用电、用气使用价格标准。

　　4.受理物业服务收费政策咨询及投诉，切实解决因物业服务收费引发的矛盾和纠纷。

　　5.依法查处物业管理过程中的违法违规收费行为。

　　市环保局的主要职责：

　　1.负责对物业管理区域及周边的建设项目依法进行环境影响评价审批和环境保护设施竣工验收。

　　2.对物业管理区域及周边的污染源依法实施监督管理。

　　3.对涉及环境保护的投诉和纠纷进行调查处理。对物业管理区域内的工业或经营性噪声、振动、油烟、废气、光照等环境污染行为进行查处。

　　市民防局的主要职责：

　　1.指导物业服务企业做好

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