东莞市房产管理局物业服务招标投标实施细则（2013）

东莞市房产管理局物业服务招标投标实施细则（2013）提要：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘

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　　东莞市房产管理局物业服务招标投标实施细则（2013）

　　为规范我市物业服务行业经营活动，杜绝物业服务领域违法违规现象，保障业主及相关单位的利益不受侵犯，促进物业服务市场健康发展，根据有关政策法规，制定我市物业服务招投标实施细则：

　　一、适用范围

　　本市行政区域内的物业服务招标投标活动及其监督管理，适用本细则，涉及到政府采购的物业项目招投标除外。

　　在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　在投标文件截止之日投标人少于3个的或者总建筑面积不超过5万平方米的住宅物业（含配套的商业场所），经市房产管理局批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　二、基本原则

　　鼓励提倡非住宅的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　业主、业主大会可以通过公开招标或邀请招标的方式，选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　一个物业管理区域的建设项目分期开发的，其前期物业服务招投标应当以该物业管理区域为范围。

　　参加我市物业服务项目招投标（包括政府采购的物业服务项目），投标人应持有在我市注册有效的物业服务企业资质证书，持有外地物业服务企业资质的投标人，须经我市房产管理部门备案后方可参加投标。

　　通过招投标方式选择物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业服务招投标工作：

　　（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；

　　（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

　　（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成；

　　（四）重新选聘物业服务企业的物业服务项目，一般在物业服务合同届满或解除前60日完成。

　　三、管理机构

　　东莞市房产管理局负责全市物业服务招投标管理工作，各镇（街）房产管理部门负责协助辖区内的物业服务招投标管理工作。

　　四、招标

　　（一）招标人、招标代理机构

　　本细则所称招标人是指提出招标项目，进行物业服务招标的物业建设单位及业主、业主大会。

　　招标人选择委托招标代理机构代理招标事宜的，以随机抽取的方式确定招标代理机构，招标代理机构由市房产管理局公布。

　　（二）招标备案

　　物业服务招标分为公开招标和邀请招标。

　　招标人应当在发布招标公告或发出投标邀请书10日前，持如下资料到项目所在地房管所备案：

　　1、《东莞市物业服务项目招投标备案表》（附件1）；

　　2、招标人的营业执照正副本和企业法人代表身份证明；

　　3、经办人身份证明及授权委托书；

　　4、与物业服务有关的物业项目开发建设的政府批件（包括物业区域的建设工程规划许可证及其总平面图和国有土地使用证的复印件等）；

　　5、《招标公告》（附件2）或《投标邀请书》（附件3）；

　　6、招标文件；

　　7、属重新选聘物业服务企业的，应提供原物业服务合同；

　　8、招标人委托招标代理机构代理招标的，应提交招标代理委托合同；

　　9、法律、法规规定的其他材料。

　　当地房管所自受理申请之日起5个工作日内加具意见，市房产管理局应当自收到申请材料之日起5个工作日内对符合条件的，发出《物业服务项目招投标备案回执》（附件4）。

　　（三）招标公告

　　招标人采用公开招标方式的，应当在东莞市房产管理局公众信息网、东莞市物业管理协会网及招标小区现场发布招标公告，公告时间不少于10天。

　　招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业服务企业发出投标邀请书。

　　招标公告及投标邀请书应当包括以下主要内容：

　　1、招标人的名称、地址和联系方式；

　　2、招标项目的名称和基本情况；

　　3、投标人的资格要求；

　　4、获取招标文件的时间、地点、方式及招标文件售价；

　　5、投标截止时间、开标时间及地点。

　　（四）投标人报名

　　有意向的投标人持以下证件到《招标公告》或《投标邀请书》指定地点报名：

　　1、企业有效营业执照正副本；

　　2、资质证书正副本，外市企业备案证明；

　　3、经办人身份证及授权委托书；

　　4、法定代表人身份证复印件。

　　以上证件查验原件，留加盖公章的A4纸复印件。

　　招标人查验有关资料无误后向投标人出具《投标报名回执》（附件5），不得无故拒绝投标人投标，否则，此次招标作无效处理。

　　（五）招标文件

　　招标文件应包括以下内容，详见《物业服务项目招标文件（示范文本）》：

　　1、招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式等，项目基本情况：包括物业名称、坐落地址、四至范围、总占地面积、总建筑面积、房屋类型、房屋幢数、套数、设施设备、各类技术参数指标、物业档案、物业总平面图、物业服务用房的配备、专项维修资金情况等；

　　2、物业服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；

　　3、对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；

　　4、评标标准和评标方法；

　　5、招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等；

　　6、物业服务合同的签订说明；

　　7、其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

　　住宅前期物业服务招标价格如需超过政府指导价最高收费标准的，需先报市物价局审批后方可进行招投标。

　　招标人应当根据招标项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。

　　招标文件可载明投标保证金、中标后的履约保证金等相关问题。

　　招标文件发售时间不得少于5个工作日。招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间；但依法必须进行招标的物业服务项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于20日。

　　招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间15日前，书面通知所有招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

　　招标人根据物业服务项目的具体情况，可以自行组织投标人召开招标答疑会和现场

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