江阴市关于增强拆迁商品房建立管理和拆迁商品房小区物业管理的意见（2010）

江阴市关于增强拆迁商品房建立管理和拆迁商品房小区物业管理的意见（2010）提要：落实拆迁商品房小区物业管理费用。1．物业收费规范。拆迁商品房小区物业收费实行政府指导价，前期物业管理费规范由市物价局核准

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　　江阴市人民政府关于增强拆迁商品房建立管理和拆迁商品房小区物业管理的意见

　　澄政发〔2010〕8号

　　各镇人民政府，各街道办事处，开发区管委会，临港新城管委会，开发区靖江园区管委会，市各办局，市各直属单位:

　　为增强本市拆迁商品房的建立管理，进一步标准拆迁商品房小区的物业管理工作，依据《建立工程质量管理条例》、《物业管理条例》和《关于标准和增强住宅物业管理工作的若干意见》（澄政发〔2009〕77号，以下简称《物业管理意见》）等相关规则，分离本市实践，现就拆迁商品房建立管理和拆迁商品房小区物业管理工作提出如下意见：

　　一、进一步增强拆迁商品房建立管理

　　（一）市建立局要增强对拆迁商品房建立的指导和跟踪监视，以确保工程建立质量。建立单位应依照规划设计请求，严厉质量管理。拆迁商品房施工单位应依照国度有关规则停止工程建立，实行质量保修义务，并对形成的损失承当赔偿义务。

　　（二）拆迁商品房建立应严厉执行《建立工程质量管理条例》及我市拆迁商品房建立的有关规则，不得降低设计、建立和配套规范。新建拆迁商品房应依照《关于拆迁商品房销售和建立管理的意见》（澄政办发〔2007〕33号）和《关于鼓舞拆迁商品房建立小高层、高层的施行意见》（澄政办发〔2008〕97号）规则的规范建立。新建拆迁商品房托付运用验收按《关于印发<江阴市房地产开发住宅项目完工托付运用验收施行意见>的通知》（澄政办发〔2009〕92号）文件执行。

　　（三）拆迁商品房小区,在托付运用前,建立单位应当依法将小区的配套设备移交给有关单位，办理交接手续并签署相关设备设备保修期内维修颐养协议：

　　1．供水、供电、排水、有线电视、信报箱、通讯设备及其设备；

　　2．小区公共照明、环卫（渣滓搜集房、渣滓桶等）设备及设备；

　　3．小区内绿化及设备；

　　4．物业用房、空中（下）公共停车位；

　　5．社区用房、公共商业效劳配套用房；

　　6．生活渣滓拜托清运协议；

　　7．其他配套设备设备及物业管理材料。

　　（四）新建拆迁商品房规划设计时，应肯定并优先布置物业管理用房，物业管理用房建立规范按《关于物业管理用房有关问题的处置意见》（苏建房〔2006〕371号）规则执行。

　　（五）妥善处置历史遗留问题。已托付运用的拆迁商品房小区存在的房屋质量和设备设备、环境绿化等问题，保修期内由原施工单位组织整治、整改；保修期满，由建立部门组织整治、整改。整治、整改终了经相关部门验收合格后，拆迁商品房小区方可按规则办理移交手续。

　　二、进一步增强拆迁商品房小区的物业管理

　　（一）拆迁商品房的物业管理工作职责依照《物业管理意见》执行。

　　（二）树立拆迁商品房长效管理机制。

　　1．严厉执行维修资金保证制度。新建拆迁商品房小区，建立单位应在办理房屋初始注销前，按有关规则将房屋维修资金汇至房屋维修基金专户。已办理初始注销备案且未树立维修资金的拆迁商品房小区，由各镇（街道）制定补缴方案担任组织筹集专户存储，并依照有关规则专款专用，以确保拆迁商品房小区共用部位共用设备设备的正常维修。维修资金补缴规范为：在《关于印发<江阴市住宅共用部位共用设备设备维修管理方法>的通知》（澄政发〔2004〕130号）出台前已办理初始注销备案手续的,为拆迁商品房销售价钱的1%,但最低不得少于每平方米（建筑面积）10元，尔后维修基金交纳按该文件规则执行。

　　2．合理肯定管理形式。拆迁商品房在托付运用前，由所在镇（街道、办事处）担任落实物业管理工作；托付运用后，拆迁商品房小区业主委员会能够拜托物业效劳企业（其他管理人）停止物业管理，也能够实行自行管理；采取自行管理的，由所在社区辅佐业主委员会组织施行。

　　3．标准小区物业效劳行为。物业效劳企业（其他管理人）应当依照合同商定和行业效劳标准，提供相应的物业效劳；要实在进步标准化效劳程度，以效劳促收缴，逐渐进步物业管理费收缴率。要增强装饰装修管理，对违背法律、法规的行为，物业效劳企业（其他管理人）和业主委员会应当及时予以遏止，并及时向相关部门

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