嫩江县关于进一步加强全县物业管理工作的意见（2013）

嫩江县关于进一步加强全县物业管理工作的意见（2013）提要：涉及供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，向小区内终端用户收取费用的同时，应依法承担物业管理区域内的相关管线和设施设备维修

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　　嫩江县人民政府关于进一步加强全县物业管理工作的意见

　　嫩政发【2013】55号

　　嫩江镇人民政府，县政府各工作部门：

　　为了认真贯彻落实科学发展观，坚持以人为本、着力改善民生、提高城市品位、打造城市形象，加快推进“三优”文明城市建设，建立物业管理与我县房地产市场发展相协调的新格局，根据国家《物业管理条例》和《黑河市物业管理办法》，经2013年12月13日县政府第四次常务会议研究通过，结合我县实际，制定本意见。

　　一、加大管理力度，推进物业管理规范化

　　（一）进一步提升物业服务企业的管理水平

　　1、建立物业服务企业的准入退出机制

　　县房产管理局作为物业服务企业资质审批单位，要严格审批，严把物业资质审批关。

　　县房产管理局每年对城区内的物业服务企业履行服务合同的情况进行检查，对发现的不同类型问题限期整改，整改不到位的三级物业服务企业不予年检，并降为临时资质，一年内仍无明显改观的取消物业服务资质，二级（含二级）以上的物业服务企业报省、市主管部门处理。

　　对于违反国家《物业管理条例》相关规定的物业服务企业，房产局物业办可从重严肃处理。

　　2、建立物业服务企业履约服务保证金制度

　　对现有的物业服务企业（含今后新审批的物业服务企业），均实行物业服务履约保证金制度。每个物业服务企业需一次性缴纳2万元物业服务履约保证金，对同一个物业服务企业每新接管一个小区再缴纳1万元物业服务保证金，用于约束物业服务企业履行物业服务合同。保证金由县房产管理局负责收缴管理，实行专户储存。

　　物业服务合同服务期满，物业服务企业应在期满前两个月，向县房产管理局提出返还保证金申请，经验收合格后，予以返还。

　　在服务期内，因物业服务企业原因中止合同的，服务保证金不予退还，用于继续履行物业服务合同。

　　履约服务保证金实行动态管理，在履约期内，如果出现物业服务不到位，在县房产管理局发出限期整改通知后仍未整改的，将使用履约保证金进行整改，所使用的履约保证金应由物业服务企业在一个月内补齐，否则将该物业服务企业降为临时资质，一年内仍未补齐的，取消其物业服务资质。

　　3、完善小区物业管理项目移交

　　物业服务企业在移交小区的物业管理项目时，小区的物业用房、共用设施设备要完整，开展的物业服务项目要到位，内业资料要齐全，物业管理项目移交不到位的，要使用物业服务保证金予以完善。

　　（二）进一步规范建设单位自管小区和业主自治、自发管理小区的管理

　　1、本着“谁开发、谁负责”和“谁管理、谁负责”的原则进行管理。

　　2、建设单位自管的小区和业主自治、自发管理的小区，应该参照国家《物业管理条例》对小区进行有效管理，保证物业服务质量，规范物业服务行为。

　　3、小区遇到大中修和更新改造时，有维修基金的，如果符合条件，可以按程序使用维修基金进行维修改造；没有维修基金的，由建设单位、业主委员会或业主聘请专业维修队做出维修预算，维修费用按业主所占有建筑面积份额比例进行分摊，由建设单位、业主委员会或业主组织人员入户收取，完成维修改造项目。维修改造完成后，要对资金使用情况进行公示。

　　（三）进一步分清责任，严格控制弃管小区的出现

　　1、物业服务企业在物业服务合同到期前两个月，必须向县房产管理局和业主委员会提交书面报告，说明是否延续物业服务合同，因不提交报告而造成小区弃管的，物业服务企业降为临时资质，造成重大影响的，取消物业服务资质。合同到期后物业服务企业不再续约的小区，由开发建设单位或业主委员会选聘新的物业服务企业进行管理，或暂时进行自我管理，直至选聘到新的物业服务企业为止。

　　2、以机关、企事业单位名义开发建设的住宅楼小区，在实行自我管理期间，不准出现弃管，如果出现弃管，由该单位负责。

　　3、由业主自治或自发管理的住宅楼小区，如果出现弃管，由该小区所在地的社区负责暂时管理，直至选聘到新的物业管理者为止。在社区管理期间，县政府在财力、物力、人力等方面予以保证。

　　二、健全有效机制，保障物业管理服务的顺利开展

　　（一）建立楼房建筑质量保修问题的处理机制

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