鹤岗市人民政府办公室文件
鹤政办发〔2007〕 13号
鹤岗市人民政府办公室关于印发鹤岗市物业管理暂行办法的通知
各县、区人民政府，市政府各直属单位，驻鹤各单位：
经市政府十四届二次常务会议讨论通过，现将《鹤岗市物业管理暂行办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
鹤岗市物业管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和其他有关法律、行政法规，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。
第三条 市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作，组织实施本办法。
县房产行政主管部门负责本辖区域内物业管理活动的监督管理工作。
建设、规划、城市管理行政执法、工商、文化、物价、公安、环保、给排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等有关行政管理部门和单位，按照各自职责配合实施本办法。
街道办事处应当协助作好物业管理工作。
第二章 业主及业主大会
第四条 根据物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，按照相对集中经营便于管理的原则，确定我市物业管理区域划分。具体区域划分办法是：
（一）按城市规划部门批准小区的整体规划设计范围划定；
（二）已建成的物业以其已经自然形成的物业范围确定；
（三）以配套设施和基础设施相对集中，能独立使用,相对封闭的住宅小区的范围确定；
（四）原有住宅面积1万平方米以下的，可以将几个项目划分一个物业管理区域。
第五条 业主大会由一个物业管理区域内全体业主组成。
一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达50%以上，或者首套房屋出售并
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交付使用之日起已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。
第六条 具备召开首次业主大会成立条件的，建设单位应当书面通知街道办事处。街道办事处接到通知后30日内，会同房产行政主管部门组建业主大会筹备组。
筹备组由业主代表、街道办事处和建设单位所派人员组成。参加筹备组的业主代表由街道办事处组织业主推荐产生。
筹备组组建后7日内，街道办事处应当在物业管理区域内书面公告筹备组成员名单；建设单位应当向筹备组提供业主名册、物业建筑面积、物业出售交付使用时间等必要的资料。
筹备组按照《业主大会规程》有关规定组织召开首次业主大会。
第七条 业主在首次业主大会上的投票权数，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。其中，住宅物业按套计算，每套计一票；非住宅物业按物业建筑面积计算，不足一百平方米的计一票；一百平方米以上的，每一百平方米计一票。业主投票权的确定主要依据业主拥有物业的产权证和购房发票及业主使用物业的租赁协议。
单个业主在首次业主大会上的投票权最高不超过全部投票权的30%，剩余投票权按照其他业主占全部投票权的比例分摊给其他业主。
第八条 首次业主大会应当在房产行政主管部门指导下制定业主大会议事规则。
业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法，业主委员会的组成，委员的资格、任期、改选、罢免，经费筹集、使用、管理等事项作出约定。
第九条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用集体讨论形式的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议，也可以由业主决定以其他方式推选业主代表参加业主大会会议。业主大会会议以业主代表参加的形式召开的，到会业主代表应当能够代表物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主。
业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。
推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。
第十条 业主大会作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力，持有不同意见的少数业主必须无条件服从业主
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大会的规定。业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
第十一条 首次业主大会应当在房产行政主管部门指导下选举产生业主委员会。
业主委员会应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力和精力的业主担任；但不得同时在所聘物业管理企业中任职。
业主委员会应当由3人以上单数委员组成，具体人数由业主大会确定。
第十二条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会会议决定、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会名单等材料向房产行政主管部门备案。
第三章 前期物业管理
第十三条 建设单位在销售物业前，应当选聘具有相应资质的物业管理企业实施物业管理，并与其签订前期物业服务合同。
前期物业服务合同中要明确规定物业共用设施设备、共用部位及其产权归属。
第十四条 前期物业服务合同到期，业主大会尚未成立的，建设单位和物业管理企业应就延长合同期限达成协议；未能达成协议的，建设单位应在合同期满前选聘新的物业管理企业。
第十五条 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业服务。但投标人少于3个或者建筑面积不超过5万平方米的，经房产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施物业管理。
第十六条 建设单位应当在物业销售前将业主临时公约及前期物业服务合同向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约，认可前期物业服务合同予以书面承诺，并装入业主档案留存。
第十七条 建设单位应在物业管理区域内配置物业管理办公用房。物业管理用房属建设单位无偿提供，产权属全体业主所有。在业主大会成立前，物业管理用房由物业管理企业无偿使用，业主大会成立后，10-15%的物业管理用房由业主委员会办公使用。
物业管理用房的具体标准为：建筑面积5万平方米以下的按照建筑面积0 .5%提供；建筑面积在5万平方米以上20万平方米以下的，超出5万平方米部分按照0.2%提供；超过20万平方米的，超出部分按照0.1%提供。提供的物业管理用房应为地面上的独用成套房屋，并具备水、暖、电等基本功能。
在同一物业管理区域内，两个以上建设单位的，应按上述标准提供物业管理用房的面积，据当地当年房屋市场价格,向房产行政主管部门交纳购买物业管理用房费用，根据物业管理区域划分的情况，统筹购置物业管理用房移交给物业管理企业使用。
建设单位在办理房屋预销售许可证和房地产初始登记时，应提交物业管理用房配置的相关资料，经审核符合以上条件的，房产行政主管部门方可核发预销售许可证和办理房地产初始登记。
第十八条 建设单位在办理商品房预销售许可证之前，应当向房产行政主管部门提供住
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宅物业的中标通知书或协议书、前期物业服务合同、业主临时公约、小区庭院规划详图有关资料。
第十九条 建设单位应当在新建物业综合验收合格之后，同物业管理企业办理物业管理承接验收。
物业管理企业承接物业时，应当重点对物业共用部位、共用设施设备及其他有关事项进行查验。
第四章 物业管理服务
第二十条 物业管理企业应当具有独立的法人资格，取得资质证书后，方可从事与资质等级相适应的物业管理活动。
新设立的物业管理企业办理资质，应当向房产行政主管部门提出申请。房产行政主管部门经审查，对符合条件的，按照有关规定核发资质证书。
房产行政主管部门应当通过网络信息系统等渠道公开物业管理企业资质、诚信情况等内容。
第二十一条 外地物业管理企业进入本市从事物业管理活动的，应当向房产行政主管部门提供相关资料统一管理。
第二十二条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。具体收费项目、标准和方式按照国家和省、市有关物业服务收费办法执行。
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