鸡政发〔2006〕13号
二○○六年三月二十八日
第一章 总则
第一条 为加强商品房销售管理,规范商品房销售行为,保障商品房交易双方当事人合法权益,根据《中华人民共和国房地产管理法》、《国务院城市房地产开发经营管理条例》、《黑龙江省城市房地产开发管理条例》、《建设部商品房销售管理办法》及《建设部城市商品房预售管理办法》等规定,结合我市实际情况,制定本办法。
第二条 在本市行政区域内从事商品房(含经济适用住房)销售及商品房销售管理,均适用本办法。
第三条 本办法所称商品房销售包括商品房预售和商品房现售。
商品房预售,是指房地产开发经营企业(以下简称开发企业)将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的行为。
商品房现售,是指开发企业将竣工验收合格的商品房出售给承购人,并由承购人支付房价款的行为。
第四条 开发企业可以自行销售商品房,也可以委托房地产中介机构销售商品房。
销售商品房应当遵循自愿、公平、诚信原则。
第五条 市房产管理局负责全市商品房销售管理工作。
县(市)房产行政主管部门负责本行政辖区内的商品房销售管理工作。
第二章 预售管理
第六条 商品房预售实行预售许可证制度。
开发企业预售商品房,应当向市、县(市)房产行政主管部门申请商品房预售登记,取得《商品房预售许可证》后,方
未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。
第七条 商品房预售应当符合下列条件:
(一)已交付全部土地使用权出让金,办理了土地出让手续,取得土地使用权证书;
(二)持有建设工程规划许可证;
(三)持有建设工程施工许可证,并已确定施工进度和竣工交付日期;
(四)七层以下(含七层)的商品房预售应完成基础并施工至二层以上(不含地下室)结构封顶,七层以上商品房预售,应完成基础,并施工至三层以上(不含地下室)结构封顶。
第八条 申请办理《商品房预售许可证》,应当提交下列证件及材料:
(一)商品房预售许可申请表;
(二)开发企业的《营业执照》和资质等级证书;
(三)国有土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证;
(四)投入开发建设的资金占工程建设总投资的25%以上(不含土地使用权出让金)的资金证明;
(五)工程施工合同及关于施工进度的说明;
(六)商品房预售款监管协议和预售款监管银行专用账户证明;
(七)商品房预售方案。方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容,并应当附预售商品房分层平面图;
(八)法律、法规、规章规定的其他材料。
第九条 房产行政主管部门在接到开发企业预售申请及相关材料后,对材料齐全的应当当场出具受理通知书;材料不齐全的,应当当场或在5日内一次性书面告知需要补充的材料。
审查材料同时,还应当现场勘验。对预售申请符合法定条件的,房产行政主管部门应当在受理之日起10日内依法作出准予预售的书面决定,发送开发企业,并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证
房产行政主管部门对准予商品房预售许可的决定,应当进行公示,公众有权查阅。
第十条 预售商品房,开发企业应当向预购人明示房地产开发项目许可证,商品房预售许可证,商品房结构、户型、公共和公用面积分摊办法、商品房预售价格及付款方式等应当明示的事项。
第十一条 开发企业预售商品房所得价款,在项目竣工前必须专款用于该开发项目,不得挪作他用。
第十二条 商品房预售款监管具体办法,由房产行政主管部门制定。
第三章 现售管理
第十三条 商品房现售实行备案制度。
第十四条 商品房现售应当符合下列条件:
(一)现售商品房的开发企业应当具有企业法人营业执照和开发企业资质等级证书;
(二)已取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;
(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(四)已通过竣工验收;
(五)拆迁安置已经落实;
(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;
(七)物业管理方案已经落实。
第十五条 开发企业在商品房现售前应持下列材料和证明向房产行政主管部门申请登记备案:
(一)房地产开发项目手册;
(二)商品房销售方案;
(三)企业法人营业执照和资质等级证书;
(四)国有土地使用权证书;
(五)建设工程规划许可证和施工许可证;
(六)工程竣工验收证明;
(七)物业管理委托合同;
(八)法律、法规、规章规定
第十六条 开发企业在商品房现售中禁止下列行为:
(一)在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人;
(二)设有抵押权的商品房;
(三)返本销售或变相返本销售;
(四)售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工的商品房;
(五)分割拆零销售按套销售的商品房住宅。
第四章 广告与合同
第十七条 开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告,应向广告经营单位出示《商品房预售许可证》、《商品房销售登记备案证》并在广告内容中载明《商品房预售许可证》和《商品房销售登记备案证》的编号和有效期限、开发企业或房地产中介服务机构名称。
第十八条 开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售广告和宣传资料所明示的事项,当事人应当在商品房买卖合同中约定。
开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售广告,应当将拟发布广告的式样、内容报工商行政主管部门和房产行政主管部门备案。
第十九条 商品房销售时,开发企业和承购人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当统一使用国家建设部、工商行政管理局制定的《商品房买卖合同示范文本》,商品房买卖当事人经协商一致,可对商品房买卖合同示范文本的内容修改、变更、补充或删节。
开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和印发的宣传资料中所明示的事项,承购人有权要求在商品房买卖合同中约定。
第二十条 开发企业和承购人在依法签订商品房预售合同后,开发企业应自签约之日起30日内,向房产管理部门和土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
第二十一条 商品房销售实行网上登记备案制度。
第二十二条 商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的,商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有
第二十三条 按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
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