建设单位有未出售物业的,以业主身份参加业主大会。其所拥有的物业建筑面积为物业管理区域内可出售的房屋总建筑面积扣除已出售的房屋建筑
第二十三条 业主大会作出筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的决定,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
业主大会作出制定或者修改业主大会议事规则、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘或者解聘物业服务企业以及其他有关共有和共同管理权利的重大事项决定,应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。
第二十四条 投票表决事项应当书面送交业主或者送至业主在该物业管理区域的专有物业内,并在物业管理区域内的显着位置公告七日。公告期限届满,业主未进行投票或者未向业主代表提交书面意见的,除筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施事项外,其余表决事项,推定该业主表示同意参与投票的多数人的意见。
业主投票表决期间不在物业管理区域内居住的,应当采取有效措施通知其相关事项。
第二十五条 业主委员会是经业主大会选举产生,在物业管理活动中,办理业主大会交办的具体事务的机构。业主委员会接受全体业主监督,履行下列职责:
(一)组织召开业主大会会议,报告物业管理实施情况;
(二)组织业主委员会换届选举;
(三)代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业管理服务合同;
(四)及时了解业主、非业主使用人的意见和建议,协调业主、非业主使用人、物业服务企业之间的矛盾纠纷,监督和协助物业服务企业履行物业管理服务合同,督促业主按照物业管理服务合同的约定交纳物业管理服务费用;
(五)监督管理规约实施;
(六)业主大会赋予的其他职责。
第二十六条 业主委员会委员人数的确定及候选人的产生应当符合下列规定:
(一)业主委员会委员为五人以上十五人以下单数,具体人数根据该物业管理区域的实际情况确定;
(二)业主委员会委员候选人采用业主自荐,或者以幢、单元、楼层为单位进行推荐以及居民委员会推荐相结合的方式产生;
(三)业主委员会委员选举实行差额选举方式。业主委员会委员候选人与业主委员会委员人数的差额比例为百分之二十至百分之三十。
居民委员会应当对自荐及被推荐人进行资格审查,确定业主委员会委员候选人名单。
业主委员会备案的有关事项发生变更的,应当自变更之日起三十日内向区物业管理行政主管部门进行变更备案。
第二十八条 业主委员会委员应当在选举产生之日起七日内组织召开首次业主委员会会议,推选产生业主委员会主任一名,副主任一至二名。
第二十九条 业主委员会召开会议必须有半数以上委员出席,所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。
第三十条 业主有下列情形之一的,不得成为业主委员会委员:
(一)存在违法装修、搭建、改变物业使用功能以及违法占用物业共有部分等行为的;
(二)连续三个月以上或者累计六个月以上拖欠物业管理服务费用或者物业维修费用且在选举前仍未补缴的;
(三)本人、配偶以及直系亲属在所聘请的物业服务企业及其关联企业工作的;
(四)存在其他违反有关法律、法规、规章、管理规约规定的行为,不宜成为业主委员会委员的。
第三十一条 业主委员会委员有下列情形之一的,委员资格终止:
(一)已经不是本物业管理区域业主的;
(二)因违法犯罪等原因不能履行委员义务的;
(三)因疾病等原因丧失工作能力的;
(四)无正当理由连续三次缺席业主委员会会议的;
(五)以书面形式向业主大会提出辞呈的;
(六)存在本条例第三十条所列情形之一的。
业主委员会委员有上述情形的,由居民委员会审查后报区物业管理行政主管部门备案,并通知业主委员会进行公告或者由居民委员会自行公告。
第三十二条 业主或者业主委员会委员认为业主委员会委员资格应当终止而未终止,或者不应当终止而被终止的,可以向业主委员会提出终止或者恢复委员资格的意见,经居民委员会审查,认为应当终止或者恢复委员资格的,由居民委员会向业主委员会提出意见,业主委员会应当接受。
第三十三条 业主委员会应当将委员资格终止或者恢复的有关事项在物业管理区域内进行公告,公告时间不得少于七日。
第三十四条 业主委员会每届任期不超过五年,业主委员会应当在任期届满前至少提前六十日书面报告街道办事处或者镇人民政府,提出换届选举意见,组织召开业主大会进行换届选举。业主大会议事规则对任期另有规定的,从其规定。
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因参加业主大会会议的业主未能达到法定数量等客观原因未能如期换届选举的,业主委员会应当继续履行职责,并在居民委员会指导下,继续组织换届,直至新一届业主委员会产生。
第三十五条 业主委员会应当依法履行业主大会执行机构的职责,不得超越职权作出应当由业主大会作出的决定,不得强迫业主违背本人意愿发表意见或者投票,不得从事与物业管理无关的活动。
第三十六条 业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力,并应当以书面形式及时在物业管理区域内进行公告。
业主大会或者业主委员会作出的决定违反法律、法规的,区物业管理行政主管部门或者街道办事处、镇人民政府应当责令限期改正或者撤销决定,并通告全体业主。
业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
业主委员会超越职权作出的决定造成损失或者不良影响的,由签名同意该决定的业主委员会委员承担有关责任。
第三十七条 区物业管理行政主管部门应当定期对业主委员会依法履行职责的情况进行检查,发现业主委员会存在违法行为的应当及时予以纠正。
业主委员会有下列情形之一的,由区物业管理行政主管部门会同街道办事处或者镇人民政府指导、监督居民委员会组织召开业主大会,决定是否解散原业主委员会,选举产生新一届业主委员会:
(一)有超越职权、违反法律法规的行为,严重侵害业主合法权益的;
(二)有严重影响社区安定和社会稳定行为的;
(三)对区物业管理行政主管部门在检查中发现并责令改正的违法行为拒不改正的。
第三十八条 业主大会及业主委员会的工作经费由全体业主共同承担,费用的筹集方式由业主大会决定,也可以从合法利用物业共有部分获取的收益中列支。应当设立专门账号,对费用实施依法管理,费用的使用接受全体业主的监督。
首次业主大会会议的组织费用,由全体业主共同承担,由首次业主大会筹备组筹集或者由建设单位、物业服务企业代筹,接受业主和居民委员会监督。
第三章 物业配套设施设备
第三十九条 物业管理区域内的下列配套设施设备和相关场地属于业主
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