上海市居住物业管理条例

　　 （五）接到物业损坏报修时，限时进行维修和处理；
　　 （六）做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关的财务账册；
　　 （七）每半年向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支账目，接受审核；
　　 （八）定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善管理服务；
　　 （九）发现违反本条例或者业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政机关报告；
　　 （十）按照物业管理服务合同约定的要求，做好业主委员会、业主、使用人委托的其他管理服务事项。
　　 除前款规定外，物业管理企业应当配合居民委员会做好社区管理、社区服务的有关工作。

　　第二十一条 物业管理服务收费，应当遵循合理、公开以及与管理服务水平相适应的原则。

　　第二十二条 物业管理服务收费包括下列项目：
　　 （一）管理费，用于物业管理区域的日常管理，包括物业管理区域内的巡视、检查、物业维修、更新费用的账务管理，物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务；
　　 （二）房屋设备运行费，用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用；
　　 （三）保洁费，用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用；
　　 （四）

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　　 （五）维修费，用于物业维修服务所需的费用。
　　 前款第（一）、（二）、（三）、（四）项费用按月分项计算，第（五）项费用按实际维修项目计算。
 
　　第二十三条 物业管理服务收费的标准按照下列规定确定：
　　 （一）已售公有住宅的收费标准，由市物价局会同市房地局制定；
　　 （二）普通内销商品住宅的收费标准，由物业管理企业与业主或者业主委员会在区、县物价部问会同房地产管理部门规定的基准价的浮动幅度内协商确定；
　　 （三）高标准内销商品住宅和外销商品住宅的收费标准，由物业管理企业与业主或者业主委员会协调确定。
　　 其他服务项目的收费，由物业管理企业与业主委员会或者业主、使用人协商确定。

　　第二十四条 物业管理服务费用由物业管理企业按照物业管理服务合同的约定向业主收取。
　　 业主与使用人约定由使用人交纳物业管理服务费用的，从其约定。
　　 物业管理服务费用经约定可以预收，预收期限不得超过3个月。

　　第二十五条 物业管理企业收费的项目和标准应当公布。已按照本条例向业主或者使用人收取物业管理服务费用的，其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。
　　 未受业主委员会或者业主、使用人委托，物业管理企业自行提供服务收费的，业主或者使用人可以不支付。

　　第二十六条 物业管理企业应当在物业管理服务合同终止或者解除后的10日内，向业主委员会办理下列事项，并报区、县房地产管理部门备案：
　　 （一）对预收的物业管理服务费用按实结算，多收的部分予以迟还；
　　 （二）移交全部物业档案资料和有关的财务账册；
　　 （三）移交业主共有的房屋、场地和其他财物。　

　　第四章 物业的使用

　　第二十七条 业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

　　第二十八条 物业使用中禁止下列行为：
　　 （一）损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌；
　　 （二）占用、损坏住宅的共用部位、共用设备或者移装共用设备；
　　 （三）在天井、庭园、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物；
　　 （四）侵占绿地、毁坏绿化；
　　 （五）乱设摊、乱设集贸市场；
　　 （六）乱倒垃圾、杂物；
　　 （七）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；
　　 （八）排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声；
　　 （九）法律、法规禁止的其他行为。

　　第二十九条 业主或者使用人装修住宅，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将装修住宅的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人。
　　 物业管理企业应当对装修住宅活动进行指导和监督，发现违反本条例第二十八条的行为，应当劝阻制止，并督促改正；对拒不改正的，应当及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。

　　第三十条 住宅不得改

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　　 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变使用性质。

　　第三十一条 任何单位和个人不得占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当与业主委员会签订协议，并在约定的期限内恢复原状。
　　除执行任务的治安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆外，机动车辆在物业管理区域内行驶、停放及其收费的规定，由业主委员会决定。车辆停放收费标准按所在地的区、县物价部门的规定执行。车辆停放的收益应当纳入物业维修基金，用于公共设施的维修、更新。

　　第三十二条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意后，方可向有关行政管理部门办理审批手续；经批准的，应当与业主委员会签订协议，并支付设置费用。
　　按照前款规定收取的经营性设施设置费用应当纳入物业维修基金。
　　利用物业设置公益性设施，按照市人民政府的有关规定执行。

　　第三十三条 物业管理区域内生活垃圾和粪便的清运、处理，按照本市环境卫生管理法规的有关规定执行。
 
　　第三十四条 业主转让或者出租住宅时，应当将业主公约作为住宅转让合同或者租赁合同的附件。
　　住宅转让合同或者租赁合同签订之日起10日内，当事人应当将住宅转让或者出租的有关情况书面告知业主委员会和物业管理企业。

　　第五章 物业的维修

　　第三十五条 公有住宅和新建普通内销商品住宅出售时，应当设立物业维修基金。
　　 新建高标准内销商品住宅和外销商品住宅出售时，可以设立物业维修基金。
　　 物业维修基金设立的具体标准和办法，由市人民政府规定。

　　第三十六条 住宅出售单位应当将物业维修基金以业主委员会的名义存入金融机构，设立专门账户，按照不低于城乡居民存款利率计取利息。
　　 物业维修基金应当按幢立账、按户核算。

　　第三十七条 物业维修基金应当用于住宅的共用部位、共用设备和公共设施的维修、更新，不得挪作他用。
　　 业主委员会应当定期公布物业维修基金的收支情况，接受业主监督。

　　第三十八条 物业维修、更新的费用，按照下列规定承担：
　　 （一）住宅自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主承担；
　　 （二）住宅共用部位和共用设备的维修、更新费用，由整幢住宅的业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担；依照本条例设立物业维修基金的，在物业维修基金中列支；
　　 （三）公共设施的维修、更新费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担；依照本条例设立物业维修基金的，在物业维修基金中列支。
　　 住宅的共用部位、共用设备和公用设施属人为损坏的，其

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　　 物业出现严重损坏，影响业主和使用人安全时，区、县房地产管理部门应当督促限期维修。
　　 物业维修基金不足时，业主应当按照业主委员会的决定和所拥有的住宅建筑面积比例，交纳物业维修基金。已售公有住宅的公共设施维修、更新费用，按照市人民政府的规定执行。

　　第三十九条 住宅的共用部位、共用设备维修时，相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。
　　 因物业维修、装修造成相邻业主、使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。

　　第四十条 业主转让住宅时，其物业维修基金账户中剩余部分的费用不予退还，继续用作住宅的共用部位、共用设备和公共设施的维修、更新，其中由业主交纳的剩余部分，由受让人向转让人支付。

　　第六章 前期物业管理

　　第四十一条 本条例所称前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。

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