产权式物业开发模式及深圳案例实证分析

三、产权式物业相关的法律问题

产权式酒店核心法律问题
 （1）如何保障销售过程中消费者的权益？开发商与销售代理商的衔接、监控非常重要。类似王侯对三九产权式酒店的过头宣传不可取，非常容易用过高的投资回报率欺诈消费者。
 （2）如何在财政困难时不影响消费者的住宿权利？
 （3）对于已经存在法律纠纷问题的烂尾楼或空置楼，只有位置较好，周围环境较佳的楼盘才能改建为产权式酒店，产权式酒店不具备普遍的推广性，否则会产生更严重的法律问题。
在产权式酒店运营过程中保护消费者权益的法律问题
产权多头销售，欺诈消费者。
开发失败，发展商无力完整整个项目，造成投资者的投资损失。
公正经营  如何确认客房出租率，客房出租收益与公共部分经营收益的分配比例问题，恶意减少总的经营收入，增加运营成本。
    合同条款强迫性，许多产权式酒店实际上只是分时度假产品，投资者签定的不平等条款造成消费者不能享受到产权所有者应用的权益。
（5）.投资回报承诺无法兑现引起的法律纠纷。

四、深圳产权式休闲公寓与实证分析

    深圳特区报广告中心地产部记者王侯先生从商业角度出发，提出所谓的服务型酒店第五类投资概念，具体表现为“四个新”：一是产品新理念，投资型物业不再仅局限于产权式酒店、酒店式公寓、myoffice等简单层次的投资，而是注入国际上通用的“服务性酒店公寓”———即酒店中蕴含家的功能；二是投资新品种，它比证券、保险、商铺等投资回报更丰厚、更稳定而被市场日益关注；三是服务新境界，一般住宅型物业的服务大多是以舒适、方便为核心理念，而投资性物业则是以保值、增值为核心理念的，它不仅是销售一种投资，更是创造一种投资；四是房屋新银行，投资性物业把租售、服务融入销售过程中，是二级市场上的全新房屋银行。
 
    投资型物业的创新代表作是三九地产打造的丹枫·白露，最能体现投资型物业的“四新”原则。它是一座纯粹的国际五星级服务性酒店公寓，它的布置与其说是酒店，毋宁讲更是一个温馨的家。在投资上，它设定的多赢模式，几乎是年30％以上的回报率；在服务上，只要交付首期18万，就可永不供楼，由三九大酒店全程式管理等等。

    综上所述，笔者认为丹枫·白露项目在地产销售和支付方式上确有创新，引入五星级服务性酒店公寓理念也是神来之笔，借鉴了国际不动产投资惯例、过剩经济时代普通商品（例如家电）的售后服务思想、并引入现代金融的运作方式，值得肯定理念创新。但是在利润回报宣传方面，开发商缺乏对宣传方面的有效监控，笔者对丹枫·白露进行简单分析，客户投资18万元，按照30%回报率，那么每年回报利润是5.4万元，50年回报利润是252万元。有两个问题，需要向王侯先生请教，30%的投资回报率有什么保证？误导消费者的行为是否是不道德的行为？

     广东旭飞集团公司下属的上市企业旭飞实业公司在深圳首先推出产权式休闲公寓项目，该项目主要卖点：造就百万富翁计划。旭飞好时光休闲公寓只需投资10%楼款，就可以得到数十万元住宅产权＋百万元投资回报＋33万健康综合保险。该方案设计退出机制，投资满三年消费者可以支付全部楼款购买自住。也可以按照银行存款利率退出，这对消费者利益进行了基本保障。
     旭飞.好时光休闲酒店（公寓）首次提出 “全国连锁开发，品牌集约经营” 的先进开发理念与经营模式。

图3 旭飞华清园
     与三九丹枫·白露项目相比降低了客户投资风险，将休闲型公寓定位为二星级标准，比较适合中国国情。旭飞好时光休闲型投资公寓具有一定轰动性和新颖性，投资退出机制比较务实，活跃了深圳房地产气氛，但是较高回报承诺还是给旭飞公司的经营管理带来较大压力，因此，必须具有务实的经营能力，才能保障发展商与客户的双方利益，笔者根据旭飞公司提供的部分资料，结合自己对产权式酒店研究，提出如下具体完善建议：

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www.dichanshequ.com .大力推广知识型社区服务，开展知识服务，下大力气将半岛酒店管理集团的最佳管理实践引入旭飞公寓。
2.导入客户满意经营方法，努力掌握客户营销精髓，不对客户作过高承诺，通过社区文化活动等营造旭飞公寓居住文化。
3.与全国旅游系统特别是深圳旅游局及各大景点密切合作，加入全球酒店订房系统，特别是重点加入RCI、华夏之旅等分时度假交换公司。
4.在会所建设上进行创新，集成中西养生文化，建设生命加油站，健康储蓄所。
5.强化培训体系，选拔一批重点培训师资是培训成功的关键，重点加强产权式酒店服务培训和现代管理知识培训。
6.引入公寓物业管理软件和客户关系管理软件，塑造旭飞五星级服务品牌。
7.集中精力打造旭飞休闲公寓品牌，先在深圳地区作出强势品牌，而后根据房地产品牌输出的第三种模式，集中输出知识与服务。重视人才经营＋知识提炼＋强势品牌＝成功的房地产品牌输出。

    人才是地产企业生产要素中最活跃的因素，人才的经营要求不仅要把人才当作智力资本，而且是特殊的资本。我们在企业经营实践中，不仅要吸引真正有创造力优秀人才加盟，而且将研究生培养机制与企业人才培训机制相互结合，将员工的日常工作与研究工作相互结合。
    对于员工的培养具体采取如下措施：
 （1）.结合工作岗位，提倡按照工作需要进行学习。
 （2）.制定培训导师与研究导师。
 （3）.重视心理训练，培养员工良好的心理素质。
 （4）.鼓励与国外大学与一流公司的交流，开阔员工的视野。
    我们不仅提倡个人的成才，而且也培养团队成功
在人才培育过程中要注意因材施教，区分普通人才与英才的培训。

8.企业文化提炼与企业发展战略的深入研究，项目品牌塑造与企业形象推广同步进行。
 作为民营房地产企业，旭飞有自己控股的旭飞实业上市公司，旭飞的企业文化是温情、爱心、关怀，那么旭飞企业文化的建设还需要在如下方向上努力耕耘：
企业知识管理体系建设与企业文化建设相结合，倡导尊重知识，尊重人浓郁气氛。
建设基于核心能力的企业文化，将企业文化活动渗透到企业价值链的各个环节。
9.重点检索世界发达国家产权式物业博士论文，总结成功失败教训，完善经营方案与宣传方案。
10.营销方式有广告营销为主向客户营销方式为主转变，注重营销方式的创新与经营管理水平的同步提升。

五、总结
    
    产权式物业引入中国是房地产开发的新形式，作为新的投资品种还不够成熟，人才奇缺，因此我们要重点要培育一批高级产权式酒店人才，剖析产权式酒店优缺点，设计出风险较小，符合中国国情的新型房地产品种，通过务实的经营争取较好的投资回报，塑造知名产权式酒店品牌，而后实现连锁输出或建立分时度假经营网络联盟。

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