2005年房地产估价师试卷-房地产估价案例与分析

    2005年房地产估价师试卷-房地产估价案例与分析
一、问答题(共3题,每题10分)
(一)甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营,租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价,酒楼业主不配合拆迁工作,不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料,该酒楼产权清晰,权属证书齐全,用途合法,无违章搭建。
    请问:
    1.针对该类拆迁估价,在估价程序上应特殊注意哪些环节?
    2.装修补偿应如何确定?
    3.对已存在的租赁关系,估价时应如何处理?
(二)法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查,该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的,该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定,拍卖所得价款除法律规定优先受偿的以外,全部用于偿还银行贷款,买受人承担全过程相关税费。
    请问:
    1.估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业?为什么?
    2.拍卖保留价应由谁确定?如何确定?
    3.乙公司欲竞买该办公楼,现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费?
(三)某新建商业房地产出租经营,欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例,测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元;依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。
    请问:
    1.这样的做法有哪些错误?
    2.若估价对象的年净收益保持不变,具体可采用那些方法求取估价对象的年净收益?

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