土地估价师-土地估价实务模拟题

土地估价师-土地估价实务模拟题
第一部分 计算题  共3题,各题分别为30、30、40分。要求列出算式、计算过程和计算结果,计算结果保留两位小数,地价单价的单位为"元/平方米"、总价单位为"万元"。
一、某企业2000年9月以有偿出让方式取得某地块40年使用权,面积1000平米,同时在其上以2000元/平米造价建成800平米商铺,建筑物耐用年限为50年,残值率为5%,目前重置价格为2500元/平米,该商铺现全部优惠出租给企业内部下岗职工,每月租金30元/平米,同类商铺市场租金一般为每月50元/平米,土地还原率为4%,房屋还原率为5%,每年需支付税金20元/平米,管理费为同类租金的5%,年维修费和保险费分别为重置价格的2%和0.2%。请评估该宗地在2004年9月的价格。

二、某开发区土地总面积5000亩,已完成"七通一平"建设,公共设施和基础设施占地1000亩。完成土地开发后需要评估出让土地的底价,出让土地使用年限为50年。据测算,该开发区所在地征地费为15万元/亩;土地开发费为10万元/亩,土地开发周期为2年,第一年投资额占40%,各年内均匀投入,贷款季利率为2%;要求土地开发投资回报率和土地增值收益率均为20%,土地还原率确定为8%。请评估该开发区出让土地的底价。

三、某公司于2001年8月通过出让方式取得一宗10000平方米土地使用权,出让年限为50年,该地块规划为综合,容积率为3。该公司于2002年8月动工兴建一座综合楼。2003年8月该公司拟将土地使用权向银行抵押贷款。如以该宗土地使用权评估价的70%贷款,请问可贷多少款?

项目其他资料如下:
1、该大楼1-3层为商铺,建筑面积为5000平方米,上面为写字楼。
2、大楼开发周期预期为3年,第一年投入30%,第二年投入50%,第三年投入20%。
3、大楼建成后该公司计划自留5000平方米写字楼,另安排1000平方米商铺优惠出租给内部职工,月租金为150元/平方米。其余用于对外出租,预计出租率为90%。

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