房地产交易知识-房地产登记相关问题

3、房地产买卖合同应当具备的条款有哪些?
房地产买卖合同应当具备一下条款:当事人的姓名或者名称、地址;房地产权利证书编号;房地产坐落的位置、面积、四周界线;土地宗地号、土地使用权的性质和年限;房地产的用途;买卖价款支付方式和日期;房地产交付使用的日期;公用部分的权益分享及共有人的权利义务;违约责任;合同纠纷的解决办法;合同生效的条件及时间;双方认为必要的其它事项。
4、楼房是否可以转让?
预购的楼房当预购方付足购房价款总额25%以上时,可凭已在登记机关备案的买卖合同再转让,并在合同背上载明再转让的价格等情况。
5、什么样的房地产不予转让?
下列房地产,不得转让:根据城市规划,市政府决定收回土地使用权的;司法机关、行政机关依法裁定的,决定查封的或者以下其它形式限制房地产权利的:共有房地产,未经其它共有人书面同意的设定抵押权的房地产,未经抵押
权人同意的;权属有争议的;法律,法规或市政府规定禁止转让的其它情况。
6、办理房地产二级市场转移需提交什么文件?
◆《房地产转移登记申请书》;
◆〈房地产证〉;
◆买卖合同书;
◆行政划拨或减免地价款的土地,需提交市局或分局同意转让的批准文件及不足地价款的证明;
◆市、区房改办的批复及分户汇总表;
◆身份证明;
◆非法人单位的,需提供其产权部门同意转让的证明。
7、房地产转让时,其它公用设施是否一起转让?
房地产转让时,转让人对同宗土地上的道路绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或者其它公用设施所拥有的权益同时转移。房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的,停车场、广告权益随房地产同时转移;有特别约定的,经房地产登记机关初始登记,由登记的权利人拥有。

四、抵押登记类
1、什么叫房地产抵押?
指债务人或第三人(抵押人)以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人(抵押权人)提供债务履行担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押的一种形式。
2、申请抵

www.dichanshequ.com 押登记应提交什么文件?
◆《房地产抵押登记申请书》;
◆房地产权利证书;
◆身份证明;
◆主合同和抵押合同。
非法人企业、组织的房地产抵押,应提交其产权部门同意抵押的批准文件;预购的房地产抵押时,应提交本条第(1)(2)(3)项的文件和房地产买卖合同书。
3、预购房地产如何进行抵押登记?
预购房地产抵押时,应提交〈房地产抵押登记申请表〉、身份证明、主合同和抵押合同和房地产买卖合同等文件。登记人员在房地产买卖合同书上加盖抵押专用章。
4、跨区的房地产抵押如何办理?
跨区抵押的,按各区的顺序依次确定办理抵押登记的部门。即:分属多个分局辖区的房地产区同为一主债权务关系抵押担保的。若其中有前一顺序区域的房地产,则最前一顺序的分局为登记部门。该部门到相关性分局备档,并于抵押登记核准当天书面通知相关分局的产权科。
5、同一抵押物设立若于抵押时,如何办理登记?
根据〈抵押贷款管理规定〉的规定,以同一房地产设定若干抵押时,抵押人在设定抵押权前,须将设定抵押权状况告知个抵押权人,抵押权的顺序以核准登记的先后为序。
土地来源属行政划拨或减免地价款的房地产抵押,根据有关规定,其地面建筑物已经合法登记的,可同意单独房屋作抵押,在处分抵押物时,必须委托省市不动产拍卖或变卖,不动产拍卖行负责扣发应补交的地价款,凡行政、事业单的房地产,不得擅自为企业提供抵押担保。
6、已抵押的房地产能够转让?
根据〈中华人民共和国担保法〉的规定,已抵押的房地产可以转让,但应由抵押人、转让人和受让人三方签定有关的公证书,即签定将原抵押转移给新的受让方的协议;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。
7、以房地产抵押向银行贷款 ,是否一定要办理登记?
以房地产作抵押物向银行贷款,一定要到房地产登记部门办理抵押登记手续。根据〈中华人民共和国担保法〉的规定,抵押合同自登记之日起生效,所以,只有办理了抵押登记,抵押合同才有法律效力。
8、房地产低压登记流程图(略)
9、按揭贷款流程图
10、借款人如何偿还银行贷款?
贷款期限在1年内(含1年)的,实行到期本息一次性清偿的还款方式。贷款期限在1年以上的,借款人在借款期内每月以相等的月均还款额偿还银行贷款本金和利息。
借款人可选择委托代扣或到银行人行联网储蓄所换款两种方式,按月偿还贷款本金和利息;如借款人采用委托代扣方式偿还(来自:www.dichanshequ.com)贷款本金和利息,应在与贷款银行签定《借款合同》的同时,与贷款银行签定《代扣还款委托书》,并指定用于扣款帐户类型(储蓄存折、储蓄卡或信用卡)的帐号,保证每月在扣款日开始前将不低于其月均还款额的款项存在其指定的扣款帐户内,就可足不出户自行还款。
11、贷款期如遇到利息调整,如何处理?
根据人民银行的规定,贷款期间如遇国家调整利率,贷款期限在1年以内(含1年)的,实行合同利率,不分段计算;对一年期以上贷款,于下一年初开始,按相应期限档次利率进行调整。
12、如借款人逾期还款,如何处理?
如借款人逾期还款或存款不足月均款额造成自动扣缴不成功的,须由借款人到贷款经办银行会计柜台办理还款,在还款期限内,借款人未按合同约定的时间偿还贷款本息的,在接到贷款经办行发出的催交通知书后,必须立即补付欠交的贷款本息及逾期罚息。逾期罚息,以逾期额为基数,每逾期一天,按人民银行公布的逾期贷款罚息率计收。
13、贷款人提前偿还贷款时,本息如何计算?
借款人在提前归还贷款时,应提前15日向贷款人提出书面申请,并且该通知一经发出即不可撤消。经贷款行同意,借款人可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息,提前清偿部分在以后期限不再计息,此前已计收贷款利息不作调整。

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