(二)货币补偿金额;
(三)付款方式、期限;
(四)搬迁期限;
(五)违约责任;
(六)当事人约定的其他事项。
实行产权调换的,补偿协议除应当载明本条前款(一)、(二)、(四)、(五)、(六)项内容外,还应当载明产权调换房屋的价格、面积、地点、楼层、进户时间、结清差价的方式、期限等内容。
第二十八条 实行货币补偿的,货币补偿金额应当根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、成新等因素,以房地产市场估价确定。拆迁当事人协商一致的,依照其约定。
第二十九条 实行产权调换的,应当根据本办法第二十八条确定的被拆迁房屋货币补偿金额和按照产权调换房屋的区位、用途、建筑面积、成新等因素,以房地产市场估价确定的金额,结清产权
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调换的差价。拆迁当事人协商一致的,依照其约定,并应当签订书面协议。
按照批准的建设工程规划能够满足产权调换的,被拆迁人可以选择在拆迁范围内产权调换。
第三十条 被拆迁房屋有下列情形之一的,适用于产权调换:
(一)被拆迁房屋产权不明确的;
(二)被拆迁房屋产权有纠纷的;
(三)被拆迁房屋的共有权人对货币补偿未达成一致意见的;
(四)被拆迁房屋涉及产权或者使用权纠纷经人民法院判决已生效尚未执行的;
(五)被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系未达成协议的;
(六)被拆迁房屋是政府建购的廉租住房的。
第三十一条 被拆迁房屋的用途、建筑面积以房屋所有权证标明的为准;房屋所有权证未标明的,以房屋权属档案记载为准;没有房屋所有权证的,以建设工程规划许可证标明的为准。
被拆迁公有租赁房屋的用途、建筑面积以房屋租赁手续标明的为准;房屋租赁手续未标明的,以公有房屋租赁档案记载为准。
公有房屋租赁手续以及租赁档案均未标明建筑面积的,以实际测量的面积为准;没有条件测量的,以标明的使用面积按照规定的换算系数换算为建筑面积。换算系数由市房产行政主管部门会同有关部门确定。
第三十二条 拆迁的住宅房屋用作经营使用,且符合下列条件的,货币补偿金额按照住宅房屋的拆迁补偿估价金额和非住宅房屋拆迁补偿估价金额的平均值确定:
(一)拆迁通告发布前依法取得营业执照等经营手续、税务登记证并有纳税记录;
(二)房屋所有权证书、营业执照等经营手续和税务登记证注明的营业地点一致的。
第三十三条 拆迁补偿逐步实行住房最低保障制度。
被拆迁人或者按照本办法第三十五条三款规定给予货币补偿的房屋承租人,其家庭人均建筑面积低于本市年度人均建筑面积标准,且货币补偿金额低于规定的住房困难家庭补偿标准的,按照住房困难家庭补偿标准进行补偿。
对持有《城市居民最低生活保障证》的被拆迁人或者公有住宅房屋承租人,及《城市居民最低生活保障证》中登记的持有《中华人民共和国残疾人证》的残疾人,应当给予照顾。
住房困难家庭补偿标准和照顾标准由市、县(市)房屋拆迁主管部门制定细则,报同级人民政府批准后执行。
第三十四条 拆迁政府建购的廉租住房的,被拆迁房屋与产权调换房屋差价由拆迁人承担。
被拆迁人或者公有住宅房屋承租人依法取得廉租住房资格尚未兑现实物配租的,拆迁人应当按照规定标准向政府提供廉租住房。具体办法由市、县(市)房产行政主管部门制定,报同级人民政府批准后执行。
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; 第三十五条 拆迁租赁房屋,被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的,或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的,拆迁人对被拆迁人给予补偿。
按照本办法第三十条(五)项规定实行产权调换的房屋由原房屋承租人承租,被拆迁人应当与原房屋承租人重新签订房屋租赁合同。
拆迁公有住宅房屋,按照本办法规定确定货币补偿金额后,经被拆迁人与房屋承租人协商同意,可以将补偿金额中被拆迁房屋重置价格结合成新部分支付给被拆迁人,补偿金额中其余部分支付给房屋承租人,由房屋承租人及其共同居住人共有。
被拆迁房屋重置价格结合成新补偿估价标准,由市房产行政主管部门会同有关部门确定。
第三十六条 拆迁承办单位应当在拆迁当事人签订拆迁货币补偿协议并搬迁验收后7日内,将拆迁补偿协议送交指定代办银行。
被拆迁人以及按照本办法第三十五条三款规定给予货币补偿的房屋承租人应当持拆迁补偿协议等相关手续到指定代办银行领取拆迁补偿款。
第三十七条 拆迁产权不明确的房屋,拆迁人应当提出补偿方案,报市、县(市)房屋拆迁主管部门审核同意后实施拆迁。拆迁前,拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。
第三十八条 拆迁设有抵押权的房屋,依照国家有关担保的法律执行。
第三十九条 拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。
拆迁人应当对实行货币补偿的被拆迁人或者公有房屋承租人一次性支付6个月的临迁补助费。
拆迁人应当对实行产权调换的被拆迁人或者公有房屋承租人在过渡期间按月给予临迁补助费。超过18个月的,应当自逾期之月起加倍给予临迁补助费。
搬迁补助费标准和临迁补助费标准,由市、县(市)房屋拆迁主管部门会同有关部门制定、公布,并根据实际情况及时进行调整。
第四十条 因拆迁房屋造成停产、停业的,拆迁人应当以被拆迁人或者房屋承租人上年度月平均应纳税所得额和向劳动保险部门交纳劳动保险统筹基金确定的职工人数以及上年度本市、县(市)职工月平均工资为标准,对实行货币补偿的被拆迁人或者房屋承租人,给予6个月损失补助;对实行产权调换的被拆迁人或者房屋承租人,过渡期间内按月给予损失补助。
第四章 拆迁估价
第四十一条 被拆迁房屋和产权调换房屋需要估价的,应当由具有相应的房地产估价资质的拆迁估价机构进行。涉案被拆迁房屋依法需要另行估价的,按有关规定执行。
同一拆迁项目的被拆迁房屋的估价与产权调换房屋的估价应当委托同一估价机构进行。
第四十二条 拆迁估价机构的确定应当公开、透明,采取拆迁当事人投票或者抽签等方式确定,由市、县(市)房屋拆迁主管部门监督实施。
拆迁当事人应当与确定的拆迁估价机构签订拆迁估价委托合同,并自合同
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签订之日起10日内将合同报房屋拆迁主管部门备案。
拆迁估价机构不得转让或者变相转让受委托的估价业务。
第四十三条 市房产行政主管部门或者县(市)人民政府指定的部门应当根据当地房地产市场交易价格,定期向社会公布不同区域、用途、性质、建筑结构的各类房地产市场价格。
第四十四条 房屋拆迁估价应当优先采用市场比较法,不具备采用市场比较法条件的,可以采用收益法、成本法等其他估价方法,但应当在估价报告中说明原因。
第四十五条 房屋拆迁估价的时点以房屋拆迁许可证批准的拆迁起始之日为准。
产权调换房屋属期房的,待房屋建成后进行估价。
第四十六条 非住宅房屋应当按照商业、工业、办公等不同类型分类估价。
第四十七条 被拆迁房屋的估价,不包括搬迁补助费、临迁补助费和损失补助费,以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。
被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额,由拆迁人和被拆迁人协商确定;协商不成的,可以委托估价机构按照有关标准估价确定。
第四十八条 在拆迁补偿协议签订前,估价机构应当将被拆迁人的名称和地址、估价方法、估价结果等在拆迁范围内公示,并进行现场说明,听取有关意见,接受社会监督。公示时间为7日。
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