东胜地区住宅小区物业管理实施细则(2008)

本文提要：坚持房地产开发建设单位与物业服务企业相分离的原则。积极推进物业项目招投标,监督物业服务企业做好物业承接验收工作,明确建设单位与物业公司的各自责任,从根本上解决在房屋质量和配套设施等方面出现问题时,建设单位与物业公司互相推诿的问题......

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尔多斯市东胜区人民政府关于批转东胜地区住宅小区物业管理实施细则的通知
东政发〔2008〕116号
各镇人民政府,各街道办事处,区人民政府各部门,各直属单位,东胜经济开发区管委会,装备制造基地管委会:
《东胜地区住宅小区物业管理实施细则》已经书记、区长联席办公会议讨论通过,现批转给你们,请结合实际,认真贯彻执行。
二○○八年十一月十九日
东胜地区住宅小区物业管理实施细则
为认真贯彻落实《物权法》和《物业管理条例》,全面加强东胜地区住宅小区物业管理工作,改善人民群众工作和生活环境,维护物业管理市场秩序,促进房地产业持续、稳定、健康发展,现结合实际,制定东胜地区住宅小区物业管理实施细则。
一、目标
加快改革传统的住房维修管理体制,变各部门、各产权单位多头分散管理为物业服务企业统一的专业化管理;变单纯的房屋维修为对建筑物、附属物、场地和环卫、秩序、绿地、道路等实施全方位的维修、养护以及专业化管理和各方面的综合性服务;变行政性、福利型的管理为社会化、专业化、市场化的企业经营型有偿服务;变管理单位的终身制为由业主通过招标择优选择并以委托协议的方式来确定管理单位的聘用制。通过推行和规范物业管理,使全区城镇住宅楼物业管理覆盖率达到90%以上,物业管理服务质量明显提高。(www.dichanshequ.com:www.dichanshequ.com)
二、基本原则
(一)合理划分物业管理区域,坚持按区域推行物业管理;坚持因地制宜、先易后难、以点带面、逐片推开;坚持区域化管理、市场化经营、集团化发展、法制化运行。
(二)坚持房地产开发建设单位与物业服务企业相分离的原则。积极推进物业项目招投标,监督物业服务企业做好物业承接验收工作,明确建设单位与物业公司的各自责任,从根本上解决在房屋质量和配套设施等方面出现问题时,建设单位与物业公司互相推诿的问题。
(三)坚持“分等定级、质价相符”的物业管理收费原则。制定和完善物业管理等级评定标准,服务收费实行分等级管理,并统一实行定级考评制度,查处物业服务企业不按合同约定的内容标准提供服务的行为。
(四)坚持“提前介入、一步到位”的原则。建设单位和开发企业要提前做好新建住宅小区物业管理规划和实施办法,对公共设施设备、公用部位以及绿化道路、供水、供电、办公设施、停车场、垃圾转运站等基础设施均按有关规定标准同步规划、同步建设,并要为小区的物业管理提供不低于总建筑面积3‰的经营性用房,开展多种经营,方便居民生活,以营业收入弥补管理经费的不足。
三、主要工作任务
(一)全面加强对住宅小区的监管工作。要按片划分、责任到人、全天候在各小区巡查,专管各住宅小区乱搭、乱建、乱放或乱改接车库门厅等公共设施设备的工作;负责清理小区住户乱占公共用地,堵塞公用过道,私自改造或乱接供水、供电、供暖、供气、排污管道、外围商业、办公场所,破坏原有正常的公共设施设备等行为。对改装改接车库门厅的必须经业主委员会和物业公司同意后方可实施,对未经审批私自改接、乱搭乱建等行为,由房管部门协调行政执法局进行强制拆除、恢复原状,并可处一定数额的罚款。
(二)充分发挥社区居委会作用,加强对零散住宅楼房的管理工作。零散住宅楼主要指过去单位建的集资房,没有专项维修资金,基础设施不完善,专业物业公司不愿接手管理的住宅楼。该部分楼房要由所在社区居委会进行管理,充分发挥社区的组织和协调作用,由社区居委会负责组建业主委员会,居委会书记或居委会党支部成员可兼任业主委员会主任,主持业主委员会的日常工作,选聘物业服务公司或自己雇人管理小区,所需费用由业主委员会决定按业主房屋的建筑面积予以公摊。
(三)加强行业管理,提高行业服务质量。规范物业服务企业作风,约束物业服务企业服务行为,防止收取物业管理费而服务不到位或相互扯皮现象的发生。物业公司在接手小区管理时,要到房管部门备案,并在物业服务合同履行期间房管部门与物业公司协商收取2—5万元的服务保证金,房管部门暂时代管,合同期满后,保证金退还物业公司。
四、规范物业管理制度和程序
(一)严格按照要求年检物业管理企业资质。年检时,物业管理企业必须提供所服务小区业主委员会名单、物业服务合同、开发商移交的相关资料和物业公司简历以及管理情况资料,经房管部门到住宅小区回访调查,条件符合、业主同意的,方可审批通过年检。如服务不到位,不按物业管理服务合同履行职责,违反《物业管理条例》第六章第五十七、五十八、五十九、六十、六十一、六十二、六十四、六十五、六十六条之规定的,可处以相应的罚款。
(二)规范前期物业管理招投标工作,保护招投标当事人合法权益,促进物业管理市场的公平竞争。房地产开发商建设现售商品房项目的,应当在现售前30日完成物业管理招投标工作;预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成物业管理招投标工作,以招标方式选聘具有相应资质的物业管理企业管理前期物业工作。前期物业管理服务费,由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期服务收费标准承担;房屋销售合同未约定的,由建设单位承担。买受人从出售房屋交付之日开始交费,之前的费用由开发建设单位承担。待三分之二的住户入住后,由所在街道办事处牵头,房管部门指导召开业主大会选举业主委员会成员,业主委员会成员产生后和前期物业公司签订服务合同或另选聘具有相应资质的物业服务企业签订服务合同为住宅小区服务,并按服务合同约定进行收费。
(三)严格执行新建住宅定位申报制度。新建住宅要严格履行基本建设程序,实行住宅建设条件申报制度。今后凡属新建住宅工程,建设单位和开发企业就项目规模、规划布局、基础公益配套设施建设方案及建成后产权界定情况向房管部门提出报告,房管部门按照有关规定出具《房地产开发项目建设条件意见书》。发展计划、规划部门在审批规划新建住宅工程项目时,要将《房地产开发项目建设条件意见书》作为重要的审批、规划资料,严格把关。如有不按规划要求建设的行为,要从严追究相关单位和负责人的责任。
(四)严格执行住宅公

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