永州市物业管理暂行办法(2013)

永州市物业管理暂行办法(2013)提要：物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业管理服务合同约定，对房屋及其设施、设备和相关场地进行维修

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　　永州市人民政府关于印发《永州市物业管理暂行办法》的通知

　　永政发〔2013〕1号

　　各县区人民政府，各管理区，市政府各委局、各直属机构：

　　现将《永州市物业管理暂行办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

　　永州市人民政府

　　2013年1月4日

　　永州市物业管理暂行办法

　　第一条

　　为规范物业管理行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等有关法律法规的规定，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条 本市行政区域内的物业管理及其相关活动，均适用本办法。

　　第三条 本办法中物业，是指经批准兴建并竣工验收的各类建（构）筑物及其附属的设施、设备和相关场所。

　　物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业管理服务合同约定，对房屋及其设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序并提供相关服务的活动。

　　业主，是指物业所有权人。

　　使用人，是指物业承租人或实际使用物业的其他人。

　　物业服务企业，是指依法设立的从事物业管理服务并取得相应资质的企业法人。

　　建设单位，是指依法投资，开发建设和出售物业的法人或其他组织。

　　前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

　　第四条 本市物业管理活动应遵循尊重业主物业财产权利、推行市场竞争和专业服务、保障物业合理使用和提升业主公共生活品质的原则。

　　第五条 市房产行政主管部门是本市物业管理的行政主管部门（以下简称物业管理行政主管部门），负责全市物业管理活动的指导、监督和管理。

　　各县区（管理区）房产管理管理行政主管部门，在市物业管理行政主管部门的指导下，负责辖区内物业管理活动的协调、监督、管理工作。

　　各县区（管理区）房产行政主管部门应及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

　　第六条 街道办事处、乡镇人民政府、社区居委会应当组织做好本辖区内业主大会成立及首届业主委员会的选举工作，指导和监督业主大会、业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

　　第七条 业主按照法律法规、管理规约和物业管理服务合同的约定，有参加物业管理活动的权利，并有合理使用物业、维护公共利益的义务。

　　业主在物业管理活动中享有下列权利:

　　（一）按照物业管理服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

　　（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

　　（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

　　（四）参加业主大会，行使投票权；

　　（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

　　（六）监督业主委员会的工作；

　　（七）监督物业管理企业履行物业管理服务合同；

　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

　　（九）监督物业专项维修资金的管理和使用；

　　（十）法律、法规规定的其他权利。

　　业主在物业管理活动中履行下列义务:

　　（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的制度；

　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

　　（四）按照合同约定，按时足额交纳物业管理服务费；

　　（五）按照国家有关规定交纳物业专项维修基金；

　　（六）不妨碍其他业主、使用人对物业的合法使用，对毗邻物业所需的维修予以配合、协助；

　　（七）法律、法规规定的其他义务。

　　物业的合法买受人尚未办理权属登记，但已实际占有使用的，享有本办法规定的业主权利，承担相应义务。

　　第八条 物业管理区域内的全体业主组成业主大会，业主人数较多的，可以按比例推选业主代表，组成业主代表大会。业主大会或业主代表大会选举产生业主委员会。只有一个业主或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第九条 一个物业管理区域只能成立一个业主大会。

　　物业管理区域的划分，应当根据物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，并遵循相对集中、便于管理的原则。

　　（一）物业管理区域的范围应以物业建设的原地红线内规划批准的范围确定，但已经自然形成且无争议的，不再重新划分；

　　（二）分期开发或者两个以上建设单位开发建设的区域，配套设施设备共用的，应当划分为一个物业管理区域，但若因区域规模较大等原因，已自然分割或习惯形成多个相对独立、封闭小区的，可以划分为不同的物业管理区域。

　　第十条 符合业主大会成立条件的物业管理区域，业主向当地房产管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）提出申请，并在其指导下组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作，组织召开第一次业主大会。

　　筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处（乡镇人民政府）代表和社区居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任。筹备组成员名单确定后7日内由街道办事处（乡镇人民政府）以书面形式在物业管理区域内公告。

　　建设单位应当提供筹备工作所需要的物业和业主相关资料，为筹备组开展工作提供条件并配合协助筹备组开展工作。

　　第十一条 筹备组履行下列职责:

　　（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

　　（二）草拟管理规约、业主大会议事规则和业主委员会工作规则；

　　（三）确认业主身份，确定业主在业主大会上的投票权数；

　　（四）提出首次业主委

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