攸县人民政府办公室关于加强物业管理工作的若干意见（2014）

攸县人民政府办公室关于加强物业管理工作的若干意见（2014）提要：新建住宅小区。新建住宅小区要严格按照规划设计方案进行建设，保证前期物业管理落实到位。业主委员会组建后，开发建设单位

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　　攸县人民政府办公室关于加强物业管理工作的若干意见

　　攸政办发〔2013〕38号

　　各乡镇人民政府、街道办事处，县直各单位：

　　《关于加强物业管理工作的若干意见》已经县人民政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

　　攸县人民政府办公室

　　2013年11月27日

　　关于加强物业管理工作的若干意见

　　为进一步规范我县物业管理工作，维护业主和物业服务企业合法权益，改善人民群众居住生活环境，促进物业管理工作健康有序发展。根据《物业管理条例》（国务院令第504号）、《湖南省实施<物业管理条例>办法》（省人民政府第262号）、《株洲市物业管理办法》（株政办发〔2013〕13号）、《株洲市关于促进物业管理健康发展若干意见》（株政办发〔2013〕14号）等有关规定，结合我县实际，现就加强我县物业管理工作提出如下意见。

　　一、 因地制宜，扩大物业管理覆盖面

　　相关部门、乡镇人民政府（街道办事处）和社区要把物业管理工作纳入社区建设的重要内容，积极采取“社区介入、企业进驻、业主自治”等多种管理形式，力争在2016年底前实现全县县城区范围内所有住宅小区物业管理全覆盖。

　　（一）新建住宅小区。新建住宅小区要严格按照规划设计方案进行建设，保证前期物业管理落实到位。业主委员会组建后，开发建设单位、前期物业服务企业、业主委员会三方要按规定做好物业管理的移交手续，确保新建住宅小区实行规范化的物业管理服务。

　　（二）老旧住宅小区。对有主管单位的老旧住宅小区，由主管单位对物业管理工作负责；对无主管单位的老旧住宅小区，由乡镇人民政府（街道办事处）和社区牵头逐步实施改造，并组织业主大会，组建业主委员会，由业主委员会选聘专业物业服务企业，实施物业管理服务。

　　二、突出重点，规范物业管理的运作机制

　　（一）规范物业管理用房设施。物业项目交付使用时，由县房产局对物业管理用房配置情况进行核实，未按规定标准配置物业管理用房的，不得交付使用。

　　（二）强化物业承接查验管理。根据《物业承接查验办法》（建房〔2010〕165号）的有关规定，开发建设单位要按照规定在项目综合验收前，由县房产局牵头组织开发建设单位和物业服务企业办理物业承接验收手续，将物业图纸资料等移交给物业服务企业。物业服务企业承接物业时，要对物业共用部位、公用设施设备进行查验，并做好登记。

　　（三）调整物业维修资金比例。依据株房〔2012〕85号文件的有关规定，我县首期物业维修资金按以下标准交存：1、别墅按90元/平方米；2、商品房有电梯66元/平方米、商品房无电梯48元/平方米；3、保障性住房有电梯48元/平方米、保障性住房无电梯30元/平方米；4、独立地下车库54元/平方米。

　　（四）规范前期物业管理工作。新建的住宅小区在业主委员会成立前，必须实行前期物业管理。开发建设单位应采取招投标方式选聘有资质的物业服务企业实施前期物业管理，在办理商品房预售许可证前，应提供《前期物业服务合同》。投标人少于3人或建筑面积2万平方米以下的住宅物业，建筑面积1万平方米以下的非住宅物业，经县房产局批准，可采取协议方式，选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。

　　（五）规范业主大会组织运作。符合条件的住宅小区成立业主大会时，县房产局要做好业务指导工作，并督促开发建设单位及时向辖区乡镇人民政府（街道办事处）申请，由乡镇人民政府（街道办事处）组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会，制定业主大会和业主委员会议事规则、管理规约，并按规定到乡镇人民政府（街道办事处）和县房产局进行备案。业主委员会要在所在地乡镇（街道办事处）的指导下依法开展工作。

　　（六）规范物业服务合同管理。开发建设单位与购房人签订商品房买卖合同时，要明确约定前期物业服务内容、服务费用、物业保修范围和时限、违约责任等事项。业主大会成立后，业主委员会应当与选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同，约定各自的权利、义务。物业服务企业要切实履行职责，按照合同约定提供管理和服务。业主应当按照合同约定，及时交纳物业服务费用。对物业服务企业违反合同约定的，由业主委员会按合同予以处理，双方有争议的，由乡镇人民政府（街道办事处）和社区调处，调处不成的依法解决。

　　三、依法行政，加强对物业服务企业的监管

　　凡在我县范围内从事物业服务的外地企业应到县房产局备案。县房产局要会同乡镇人民政府（街道办事处）

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